干货丨房地产基金分类及运作模式 房产信托基金是什么意思呀知乎

什么是房地产基金？房地产基金是指从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置，以获取投资收益的基金组织。

房地产基金的分类1、按照投资方式可分为股权类/债权类/夹层类。股权投资除了关心投资对象的目前资产状况，更加在意投资对象的发展前景和资产增值；

债权投资更加关注投资对象抵押资产的价值；

夹层融资则是两者的结合，是风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。

在08年金融危机之前，股权类投资模式在全球私募房地产基金中占据绝对主 导地位，一般占到九成左右；金融危机之后，投资者的风险偏好和配置方式开始转变， 债权类投资重回视野，债权类投资以及股加债的比重上升到近四成。

2、按照募集方式可分为私募型和公募型，私募型为通常意义上的房地产基金，而公募型的典型代表为 REITs，以及资产支持证券。

3、按照股东背景可分为独立 PE 背景和开发商背景。独立PE背景的房地产基金往往是PE行业和房地产行业共同发展的产物；比如成立于 1985 年的全球最大私募房地产基金黑石集团；国内则以鼎晖房地产基金、普凯投资、高和投资等为代表。

国内较知名的具备开发商背景的房地产基金有保利旗下的信保基金、金地旗下的稳盛投资、荣盛发展旗下 的荣盛泰发基金、以及复地集团参与的盛世神州基金等。

4、按照组织形式可分为公司型/契约型/有限合伙型。有限合伙制基金的典型组织形式

5、按照投资策略可分为核心型/价值增进型/机会型。按风险类型，国际上可分为以下四种，但我国房地产基金模式主要为第四种。

房地产基金退出渠道不同于国外地产基金资产证券化、REITs等多元的退出渠道，当前国内房地产基金的退出方式主要两种：1、大股东/关联方回购：即在投资时即签订回购协议，约定资金适用量，使用期限和资金成本，在大多数情况下，大股东还需要提供抵押担保或者作为劣后级提供资金担保。

2、销售退出：销售退出是股权型机会投资的高收益退出方式，投资管理机构对于长周期房地产项目开发的把握能力要求更高。

开发型地产基金模式1、类抵押贷款型基金基金公司设立基金发放委托贷款给房地产项目公司，同时要求项目抵押和项目公司原股东提供第三方连带责任保证。

投后管理措施主要为项目资金封闭管理和按销售进度还款，还可能要求项目公司赋予基金在销售未达预期时享有房屋定价权。

由于为类贷款的投资，故投资收益是确定，一般按照投资额度划分收益率分档，按项目方还款进度分多次向投资者分配本金和收益。

为使投资者期限灵活，在基金设立时可对投资者按照投资期限分类，则会有复杂型的类抵押贷款型基金，如下：

2、“明股实债”型房地产基金采用“明股实债”的一般目的是为了使得项目满足银行贷款的资本金比例要求，同时也使得基金可合法干预公司决策，从而有效管理投资风险。

3、股权投资型房地产基金投资模式：基金与项目原股东按约定金额的初始资金同时进入，基金与项目公司原股东持有项目公司股权比例为49:51，其余资金双方均以股东借款进入项目公司。

运营管理：项目公司原股东进行日常管理实务。基金参与项目公司的财务管理，对于重大事项享有知情权与建议权。

退出时间：签约销售面积达到全部可销售面积的75%或基金期限满2（3）年。

退出方式：a.基金管理人作为项目公司的财务管理者，每年收取基金初始投资资金10%的财务管理费作为优先级年收益；

b.当项目公司有闲余资金时，基金和项目公司原股东可按初始出资比例同比例抽调项目公司回笼资金（以归还股东借款名义），作为优先级的投资本金；

c.当达到退出条件时，对项目公司利润（或模拟清算利润）进行分配。项目公司原股东作为项目公司的日常管理者，当基金托所投入资金的回报到达事先约定的收益目标之上时，给予项目公司原股东一定比例的管理绩效奖励。

模拟清算利润=已销售已结转部分利润+已销售未结转部分利润+未销售未结转部分利润*折扣系数。

4、标的股东作为劣后的结构化股权（债权）投资房地产基金要求项目公司原股东以其持有的项目公司股权（股东借款的形成的债权）对价认购基金的劣后级份额，然后基金进行股权（债权）投资项目公司。

在债权投资模式中，当项目公司无力偿还委贷时，则项目公司原股东在项目公司中的权益将下降；在股权投资模式中，当项目公司原股东无力回购基金持有的股权时，则其在项目公司的权益将下降。此种模式有对赌的意味。

5、夹层投资房地产基金优先类1年期1年末还本付息，优先类2年期2年末还本付息，劣后类2.5+0.5年分享项目开发利润。

如果第1年及2年末时基金现金流不足归还优先类本息，由项目公司原股东提供连带责任保证担保。

6、永续债房地产投资基金此模式的投资期限可至项目清算时，但贷款利息逐年递升，故投资者可获得浮动收益。可为开发商提供期限可自有选择的资金。

结语：2008年下半年至2013年末房地产处于大牛势中，所以包括银行、信托在内的房地产投资机构基本不会考虑产品的架构设计，因为开发商和投资机构均深谙大牛市必赚钱的道理，没人去想那些没用的。

从2011年下半年银行对房地产贷款收紧后，信托、基金在地产界大行其道，但大多依旧使用的是银行信贷模式，而所谓的股权收益权或特定资产收益权买入返售模式仅为对抗“4、3、2”的监管罢了，因为房地产仍处于大牛市中，当然有一些信托（基金）充当项目股本以使项目满足银行贷款条件；

同时基金开始为开发商提供前期资金并尝试股权投资，特别是在2014年以后房地产处于慢牛中，基金才开始真正考虑架构设计，并考虑与开发商共同承担项目风险。

在债权投资模式中，开发商原股东资金投入金额与基金出资额度之比，即原股东资金放大倍数，基本可决定基金投资的安全度和利率水平。在股权投资模式中，项目IRR或者项目资金峰值决定了投资收益率。当然，产品设计时除了考虑项目资金结构和现金流等风控要求外，还需要考虑市场募集、监管、各方利益平衡等因素。

来源：投资l王建鹏、招商证券、公开资料等点击“阅读原文” 查看高净值理财产品~