商业地产领域不动产私募基金正式落地 房地产投资信托基金的类型

2023年2月20日，中国证券投资基金业协会发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，对不动产私募投资基金投资范围、管理人要求、适格投资者、防范风险等做出了详细规定。不动产私募投资基金试点扩大到商业不动产领域，将促进房地产市场盘活存量，更好满足房企合理融资需求，改善房企资产负债表，降低杠杆率，向新发展模式平稳过渡。

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政策主要内容

1、政策目的：促进房地产市场盘活存量，满足房地产合理融资需求，转型发展，探索新发展模式。

2、投资范围：包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。存量商品住宅是指“五证”齐全，已经销售或者正在主体建设的存量商品住宅，包括普通住宅、公寓等。保障性住房包括公租房、保障性租赁住房及共有产权房。商业营业用房是指写字楼、商场、酒店等。基础设施项目包括仓储物流、产业园区、公路等传统基础设施，5G基站、数据中心等新型基础设施。

3、管理人要求：在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，或自管理人成立以来累计投资本金不低于100亿元人民币。具有3个以上不动产项目成功退出经验。最近三年未发生重大违规行为。

4、投资人要求：首轮实缴出资不低于1000万，自然人投资者出资额不得超过基金实缴额的20%。

另外对不动产私募基金的合同文本、信息披露、关联交易等方面也做了详细规定。

影响分析

1、从投资机构角度来看，不动产私募投资基金试点正式扩大到商业不动产领域，在投资对象、投资结构等方面丰富了私募基金的运作范围。

扩展不动产投资范围，投资标的更为丰富

2023年11月28号，证监会发布优化调整房企股权融资“5项措施”，其中指出开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施。不动产投资基金在产业园区、仓储物流等基础设施领域之前已经陆续落地，现在正式明确扩大到商业地产领域，丰富了私募基金类型，将为商业地产的投资者及所有者提供更好的投融资工具，将有助于促进房地产业良性循环。

放宽股债比限制，提升基金运作灵活度

《指引》要求不动产私募基金应当持有被投企业75%以上股权，或51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。如果基金含自然人，则可以股东借款形式提供最多2倍于股权投资的借款，也就是股债比为1:2；如果全部为机构投资者，则由合同来约定股债比。此举放宽了传统基金4:1的股债比要求，为私募基金投资不动产提供了更大的规模空间和结构空间。同时基金还可以将基金财产对外提供抵质押，通过申请经营性物业贷款、并购贷款等方式扩充投资资金来源，进一步提高了基金的运作效率。

2、从房企角度来看，私募基金入场将有助于房企盘活存量资产，增加融资渠道，支持房地产市场纾困。房企有大量的写字楼、商场、酒店资产等商业地产存量，也有开发在售项目，特别是部分出险房企的存量项目，引进私募基金，将有助于这些资产盘活，加快回款，增强现金流能力，支持房地产市场纾困。

盘活存量资产，补充流动性

《指引》明确划分了基金投资范围，由传统的保障性住房、商业地产、基础设施等股权投资业务扩展到特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等。当前房企的主要任务包括在建项目的“保交付”、以及改善资产负债表，其中存货、商业地产均为房企持有的主要资产项目。私募基金入场参与投资，可通过项目股权融资、购买持有资产等方式为房企开辟新的资金补充渠道，有利于盘活房企存量资产，通加快资产端的流动性。

加强“保交付”能力

当前房企的首要任务为在建项目的“保交付”，而《指引》提到私募可投资的存量商品住宅为五证齐全的、已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目。私募基金投资此类项目，一方面可以注入股权资本，另一方面可以提供相应借款，为项目开发建设提供资金保障，加速项目“保交付”进程。

开辟新筹资渠道

此前“金融16条”中提到稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点，在股权融资方面调整优化5项措施中提到进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，随后已有产业园、长租项目的REITs发行落地，房企通过盘活持有的商业地产实现了融资。而不动产私募基金的投资范围相对公募REITs更为广泛，资金体量也更为庞大，对房企来说是更有潜力的融资对象和机会。

促进股权融资，改善资产负债表

将有助于房企改善房企资产负债表，降低杠杆率，向新发展模式平稳过渡。对于房企来说，引进不动产私募投资，属于股权融资，能改善房企的资产负债表结构，降低杠杆率，向新发展模式平稳过渡，有利于房企长期健康发展。

3、从社会效益来看，不动产私募投资基金一方面为社会投资机构及居民增加了新的投资渠道，另一方面也为推动行业新发展模式贡献力量。

提供新投资渠道

不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类，是一些养老基金、慈善基金的重要配置方向，也为高净值人群提供新的投资渠道，将有助于减少商品住房领域的投资投机活动。

促进住房保障体系建设

保障性住房、市场化租赁住房也纳入了此次私募基金投资范围，可以预见未来私募基金将通过投资运营保障性住房、长租公寓为住房保障体系的建设提供支持。

助力行业优化调整

基金成立后需要相关专业人员进行管理，项目开发及运营也需要专业团队负责，因此将会推动代建等轻资产运营模式，助力房地产行业的人才、业务优化调整。

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