REITs的投资机会 REITs( 房地产投资信托基金 )是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行 房地产 投资...  房地产信托基金怎么分红交易

来源：雪球App，作者： 老三ETF，（https://xueqiu.com/3492694891/177823696）

REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs分开放式基金与封闭式基金。近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)、欧洲次之(8.1%)、亚洲REITs的平均收益最低(7.6%)。

REITs的魅力在于：通过资金的"集合"，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会；专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。

从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。

REITs所募集资金其一为集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二为原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。

REITs具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势，因而已成为中小投资者间接投资房地产的良好途径。此外，REITs与股票、债券市场的相关性较低，在投资组合中配置一部分不动产基金，可优化投资组合，有效分散单一投资证券市场的风险。

REITs的主要风险为受不动产周期性波动和股市整体周期波动的影响，在不动产景气度较低或股市系统性风险较高的情况下，会影响基金的收益水平。

2023年3月发布的《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)作为一项深化投融资体制改革的重要措施被明确列入纲要。

长期来看，我国公募REITs资产规模可达万亿元量级。对于持有基础设施资产的企业，基础设施REITs通过转让部分项目权益，可盘活长周期、大规模的存量资产，助力降低企业杠杆率（重资产模式的长期持有者有发行权益型REITs或出售资产两条退出途径；对应的轻资产持有者有公司上市或被并购两条退出途径。即资产管理的“投融管退”四个环节缺一不可），募集资金用于新项目的投资建设，实现资源的高效配置；对于我国资本市场的投资者而言，基础设施REITs以公募基金的形式公开发行，将呈现出中等风险、流动性较好、收益较稳定的特征，是介于股票和债券之间的新大类投资品种，能够有效地拓展投资边界，提升投资的风险收益比。

一、REITs分类和运行

根据投资形式的不同，REITs通常可被分三类:权益型、抵押型与混合型。

1、权益型 REITs：投资于房地产并拥有所有权，权益型 REITs 越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是 REITs 与传统房地产公司的主要区别在于，REITs 主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。

2、抵押型 REITs：是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。

3、混合型 REITs：顾名思义是介于权益型与抵押型REITs 之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。

市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型，而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%，并且权益型 REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性

二、为投资者优化资产配置提供有效工具

  公募REITs试点要求基础设施资产运营模式相对成熟稳定，现金分红做到“应分尽分”，充分体现了其“股+债”的产品特性，将成为国内股票、债券、现金之外的另一大类资产配置品种。因此，公募REITs不仅可以为养老金、社保基金、企业年金、保险公司及银行理财等长期机构投资者改善投资组合提供全新资产配置工具，也可以满足公众投资者特别是以获取分红、抗通胀为目标的个人投资者的投资需求。

  首先，公募REITs底层资产与其他金融资产之间的关联性较低，有助于投资者实现投资组合的多元化和分散化，从而降低或分散投资风险。有理由相信，公募REITs可以在改善投资组合的风险收益方面发挥重要作用。

  其次，公募REITs持有底层资产完整的所有权或经营权，投资者除了可以获得现金分红收益外，还可能获得底层资产的增值收益。试点要求项目公司预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%，将不低于合并后基金年度可供分配金额的90%进行分配。考虑到我国基础设施行业通常运营成熟且具有一定垄断性，再配合基金分红的免税政策。对比目前10年期国债年化收益率3.16%、货币基金2.3%的平均年化收益率以及近10年上证指数约2.2%的税前股息率，公募REITs的现金分派率具备一定的优势。

再次，公募REITs除了前述的符合宏观降杠杆、去风险、稳投资、补短板政策导向外，从投资层面看，非标基础设施资产通过公募REITs转标后，其净值化、公开募集、上市交易、透明信披、严格监管的金融产品特征，更加符合资管新规的投资导向，机构和个人投资者可以借助公募REITs实现便捷、透明的基础设施资产投资。

最后，企业通过该种投融资模式，实现“建设/收购、管、退、融”的“轻资产+重运营”的全周期循环运作模式，建立轻重并举的经营模式。根据指引要求，企业也会持有至少20%的REITs份额并有至少五年的锁定期限制，和公众投资者一同享受分红和未来物业升值收益。

三、公众投资者如何认购基础设施基金

公众投资者的认购方式与现行LOF基金（上市型开放式基金）认购方式一致，即可通过场内竞价申购。（封闭式基金，ETF基金和LOF基金在场内交易，其中LOF基金也可以在场外申购）

四、预期收益

基础设施公募REITs的收益主要来源于运营净现金流的期间分配和基础设施资产增值两部分。从收益率水平上看，试点项目预计未来3年现金流分派率应不会低于4%。

实际上，对于不同类型资产的分红率预期也有一定差异。基础设施公募REITs项目可以分为特许经营类项目（如收费公路、污水处理等）和非特许经营项目（如产业园区、仓储物流等）。其中，特许经营类项目的收费年限一般由协议约定或通过主管部门批复明确，在公募REITs存续期间，随着基础设施剩余收费年限的缩短，资产的评估价值也会逐渐下降，因此，特许经营类项目的收益中往往不存在资产增值部分，故投资人对其收益率预期一般会高于非特许经营项目。

五、投资需关注六方面事项

  第一，资产类型和现金分派率。公募REITs底层资产可大致分为完全所有权和特许经营权两大类。根据规定，基础设施和公共事业特许经营期限最长不超过30年。随着经营权期限向到期日靠拢，会对底层项目估值造成持续的负面影响，因此该类资产预期现金分派率会相对较高，以抵消资产逐年递减的剩余价值缺口。

  第二，基础资产行业政策影响程度。目前，基础设施REITs试点范围包括了新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区等七大领域，细分行业众多，未来收益很大程度将取决于行业政策的影响。

  第三，基础资产自身的成长和增值空间。从成熟市场经验来看，公募REITs资产的增值依赖于管理人的运营管理能力和资产本身的规模扩张。相较于收费公路、水电气热及污水垃圾处理等传统基础设施资产，数据中心、物流仓储、产业园区等资产为代表的细分行业处在转型或者扩张阶段，租金、物业费、企业服务、增值服务等收入来源