如果商业地产类REITS（房地产投资信托基金）在国内资本市场铺开，个人投资者还会去买写字楼商铺吗？ 国内有信托基金吗知乎

商业地产类REITs是资本市场与房地产市场结合的产物，是通过发行收益凭证募集投资者资金，专门用于投资商业地产（写字楼、商铺、公寓等）的一种基金。

在商业地产投资活动中，直接购买商业不动产和购买REITs份额有相同点，但是区别也很大。

相同点：

（1）从底层资产方面来讲，都是在投资商业不动产。

比如拿港股的越秀房托（00405）举例来说，这支基金在广州、上海、武汉、杭州都持有商业不动产。可供出租总面积为63.29万平方米。

个人投资者王二如果用200万元购买了越秀房托的基金份额，也相当投资人于间接持有了越秀房托在内地4个城市的部分不动产。如果王二用200万元在武汉买一套办公房产用于出租获取收益，这也是在持有不动产。这两种方式从底层资产上来说，都是持有了商业不动产。

（2）目的一样：都是投资获取收益。

两种投资方式的区别：

（1）投入的时间精力成本

REITs有专业的机构在进行商业不动产的经营管理，涉及的机构有基金管理人、资金托管人、物业管理人等。

在具体的不动产资产运营方面，资管机构设有项目评估与风控、招商、运营、法务、财务等职能部门。日常要进行招租、收租、硬件维护、日常租赁纠纷等繁杂的事宜，对商业地产的管理效率，REITs比个人投资者自己进行管理要高的多。

个人投资者由于严重缺乏商管知识和技能，直接购置商业地产在这个过程中要花费大量精力，而且效果很差，往往还会导致空置成本。

这就好似股市中的散户与专业机构的巨大差别。

而如果个人投资者直接购买了REITs份额，虽然投资的最终标的都是商业地产，但投资者只需花时间了解这支REITs的管理团队是否靠谱、底层资产是否足够优秀。

购买之后长期无需花太多精力，投资者会定期收到REITs的分红，根据国外的REITs分红规则，一般按应税收入的90%左右进行分红。个人投资者无需自己去催租收款，可以把自己的时间用在自己的主业上，大大降低了投入的时间成本。

（2）资产流动性和交易成本

人投资者是直接购置的商业地产流动性差、交易成本高。

在投资领域，流动性差就意味着退出通道狭窄。没有退出通道是一件非常严重的事情，意味着无法止损、止盈和变现。

好比男女谈恋爱，情分已尽，相互嫌恶却甩不掉。鞋子不合适，脚磨的血肉模糊，还必须得穿。

那是种什么体验？

REITs做为公募基金上市后，投资者可以在证券二级市场自由流通交易，一般是T+1。流动性非常强，投资者止损止盈操作简单方便，交易成本低。

个人投资者是直接购置的商业地产，流动性就要差很多。

国内目前的商业地产交易手续繁杂，流程长，一般没有2-3个月时间很难完成交易。

商业地产税费高昂，如写字楼交易目前的税费，对卖家要征收房屋增值税、土地增值税、印花税、所得税等，卖家综合交易成本达到成交价的15%-20%，这种交易成本大大折损了投资收益，大幅度限制了不动产的资产流动性。

像2023年这样，写字楼出租行情低迷，出租困难，还长期无法卖出的情况下，投资者就要承担大量的物业费等持有成本，这就是流动性差造成的痛苦。

（3）投资门槛

REITs做为公募基金上市后是按份额进行发售的，投资者可以根据自身资金状况进行申购，投资金额从几百元到几百万元都可以进行投资，门槛大大降低。

而如果直接购置商业地产，资金门槛要高很多。

例如在二线城市郑州核心商圈买个100平的办公单元，按单价1.5万元计算，购置总价就要达到150万。目前商业地产的贷款比例规定是最多50%，那投资首付也要达到75万，而且贷款利率也要比住宅高很多。

这就大大限制了个人投资者的投资灵活性。

（4）风险

REITs将不动产进行跨区域、跨种类组合，大大增强其抗风险能力。

一般的商业地产REITs会把写字楼、零售物业、酒店等都配置一部分，而且还可能会分布在不同的城市。

如越秀房托，旗下持有的8项物业分布于广州、上海、武汉、杭州，分别是位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、广州国际金融中心；位于上海的越秀大厦；位于武汉的越秀财富中心、星汇维港购物中心及位于杭州的维多利中心。

这次疫情虽然在武汉的两个项目遭受重创，但其他三个城市的6个项目却能平抑疫情带来的损失。

商业地产REITs这种分散型投资与个人投资者购买一个小型商业房产相比，REITs将风险进行了分散，波动性平缓，收益平稳。

（5）收益率

造成两种投资方案收益率差距的主要因素，在于专业的REITs资管机构有专业的管理能力。

机构能在项目前期价值评估、空置时间、招租成本、租赁纠纷处理、硬件维护成本、资产变卖、税收等方面显示出巨大的、个人投资者难以企及的优势。

根据REITs中心网站披露的数据，过去20年，北美和欧洲REITs市场的年化总回报率都在8.8%左右，亚洲市场过去20年REITs市场年化的总回报率为7.6%。

如果国内把商业地产REITs全面铺开，我认为这是中小投资者的福音，这明显更适合中小个人投资者。

对于投资者来说，最重要的是要提高对投资标的的认知能力，加强学习，不碰不懂的资产，投资就是认知变现。