我们只说优点和缺点，REITs基金是什么，值不值得购买？ 国内有信托基金吗现在怎么样

最近，REITs这一金融名词密集出现在公众视野。近期，上交所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)首批项目申报启动，我国基础设施公募REITs试点迈进了关键的一步。

公募基金市场也迎来一股REITs热，各大机构纷纷推荐。

那么，REITs基金到底是什么？值不值得投？今天给大家好好讲一讲。投资决定权最终在各位手上，我们只讲优点和缺点。

实际上REITs基金并不算是新产品，REITs产品在海外具有较悠久的历史，起源于1960年美国国会颁布《1960年美国税法典》，确立REITs的法律地位。根据Nareit数据，截至2023年4月末，FTSE REITs美国指数净市值已达约1.46万亿美元。

Reits基金的全称叫“房地产投资信托基金”，是房地产证券化的重要手段，房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，现在Reits基金的持仓资产不局限于房地产，还包括了公寓、酒店、医院、仓储、基础设施等。

看到这可能有些人会头脑发热，想当然的认为，购买Reits基金就是大家集资投资买房，然后可以躺着收租还可以赚房子升值，当“包租公”、“包租婆”了！

梦该醒了，彼Reits非此Reits，国产版的Reits基金是有很大的不同的。美国版的有些Reits基金确实是投资于房地产的，但是国内首批发布的Reits基金，叫做基础设施公募REITs。

下面讲基础知识，可以下来慢慢浏览学习。

记住试点的基础设施公募REITs，是不投资于房地产的。房地产现在是敏感话题，有房住不炒的紧箍咒在，不太可能会把住宅、公寓纳入到Reits基金中。比如本次的“博时招商蛇口产业园”项目就只能说是沾点边，但产业园的收入肯定不全是房地产收租。所以，大家想买Reits基金收租的梦想也就此破灭了。

简单点理解，基础设施公募REITs可以让投资者用较少的资金参与到大型基建项目中（比如建一条收费公路），从而分享项目的基础收益和资产升值。

对于投资者来说，REITs的推出将降低不动产投资的门槛，有助于普通投资者参与到不动产投资中来，直接购买基础设施资产对个人或家庭而言具有很高的参与门槛，对收入和财富水平有着很高的要求。

公募REITs以公募基金为载体，极大地降低了基础设施投资的参与门槛，并拥有更低的交易成本和较好的流动性，提供了基于优质大类资产的财产性收入机会，让每一个普通投资者都能充分分享国家经济和不动产市场发展的红利。同时不动产与其他大类资产收益的低相关性，也使投资者分散风险、实现资产配置成为可能。

此外，公募REITs是股票、债券等传统金融工具以外的金融产品，与其他资产的相关性较低，具有重要的资产配置价值，有助于优化组合的风险收益水平。公募REITs的推出，是对现有投资品种的有益补充，为其大类资产配置提供了优质的资产类别，有助于在整体投资组合管理上获得更好的收益体验。

好了，前面都是在上课，主要核心是清楚基础设施公募REITs，是不投资于房地产的，包括酒店、商场、写字楼、公寓、住宅。这一点就让REITs失去了灵魂。

下面讲关键点，帮助大家来评估是否要投资REITs。

1、投资收益。

先看国外，REITs在海外市场投资范围很广，比如在美国，基础设施类、住宅类和零售类，医疗类、数据中心类，住房融资类和商业融资类（抵押贷款）都可以打包成REITs基金。

因此港美股的REITs都是做的不错的，那边发行的有一些REITs主是投资了很多核心区域的。赚钱的门道很丰富，因此投资回报都是杠杠滴，最近几十年REITs收益与标普500相当，年化超过了10%。

REITs好处是在正常发展的年份比较稳定，但是在危机年份波动比股票市场大非常多（并不是稳赚不赔的，也是和股票一样，存在较大的风险）。

再看国内。

平安证券发布的一篇研报中就统计各项目2023年、2023年预计现金分派率，其中浙商证券沪杭甬高速封闭式基础设施证券基金超过10%。这是机构给出的收益预计，可能失望，也可能惊喜。

如果只是看到新闻上面说，加上各种机构推荐，能借道基金去投资不动产，有稳定且不低的分红，觉得收益肯定妥妥的，没啥风险，有这种想法就大错特错了，公募REITs确实有分红，但并不代表产品是刚性兑付，预计并不等于绝对。

比如收费公路的项目。我打开百度搜了一下，好像有点惨！当然这并不是说投资收费公路的项目一定会亏，只是新闻给出的感觉。

这9只公募Reits虽然是同一批产品，但是背后的资产却完全不同，首批CDR、首批科创板等基金都有相似性，后来的表现差别也不是太大，但是这9只Reits则可能完全不同，买错和买对，赚钱或者亏损，差别可能很大。

这都是说不一定的，关于每一只Reits投资收益存在较大的不确定性。哪怕是投资股票的很多公募基金，现在买的票区别都不是特别大，相关性都是比较高的。

公募Retis投向都有具体的项目，这些项目的研究门槛并不低，没有投行经验、ABS经验的投资者，几乎没法判断，而且买定离手后，和未来基金公司基金经理的水平关系也不大，而是和底层资产经营关系很大，不存在换一个基金经理就起死回生的可能。

这是关于收益的第一个风险点，投资者需根据自身情况去判断。

2、封闭期，净值，交易，折溢价，费率。

公募Reits不是传统的公募基金，公募Reits都是封闭式产品，封闭期从20年到99年不等，所以买了就不要想赎回变现了，想变现只能场内卖出。

并且二级市场流动性可能一般，从境外市场看，Reits的流动性比股票差远了，日换手率都在千分之几的水平。

我敢肯定的是，基本上没人可以持有几十年以上，既然大部分大概率一段时间之后就会卖出，上市以后，Reits可能较发行价出现折价，如果询价被指导留出空间了，也可能溢价，是不是又是一个惊喜或者惊吓。

既然如此，投资者就要明白，如果要去申购，就是要去搏溢价的收益，否则承担可能的折价风险。意思是可能上市就亏。

另外如果采取认购的方式，还需要付出0.2%到0.6%不等的认购费用（具体以基金公司公告为准），而场内的交易费用是远远低于认购费率的，意味着如果没有足够的溢价（按照对Reits基金的收益预计，就算能溢价，能有多少呢？），那么去认购的投资者相比上市之后再买的人，就已经输在了起跑线上。

至于发行定价，这个并不重要，投资者只需知道自己的成本价即可，但是净值的公布，公募Reits不会每天公布净值，而是每半年才公布一次估值，Reits基金投资的都是我们很少接触到的大型基础设施项目，其估值就非常复杂，不像股票估值有PE，PB等。更不知道基金管理人对项目的经营情况怎么样，所以作为我们普通人，很难给Reits基金估值。在中间这段时间，都是盲猜状态，意不意外，惊不惊喜？除了半年报和年报，也会有季报公布期间的收入利润情况。

综上所述，Reits基金是作为一类新生事物，无论是我们还是投资者，大家都有一个逐渐认识的过程，我们一起共同学习成长，我们工作室团队不会参与此次的9只REITs产品认购，这个品种不是一个短线品种，时间还很长，待产品上市场内有折价再考虑入手也不迟。

只说优点和缺点，基础设施公募REITs作为一个相对门槛较低的大类资产配置工具，投资者可根据上面关于基金的收益性、风险性、流动性以及其他的风险点，从自身的情况出发进行参与。

另外如果要参与Reits基金，由于底层资产不同，也千万别单吊一棵树，可以分散配置。

最后提醒一点，投资有风险，入市需谨慎。