香港证监会咨询修订《房地产投资信托基金守则》，助香港抢占成为环球「房地产信托基金(REITs)」市场 信托基金经理招聘信息

发布日期：2023年1月13日 

香港特区行政长官林郑月娥日前在2023年施政报告中明确要推动房地产投资信托基金发展，旨在巩固香港作为主要资产和财富管理中心的地位，随后香港证监会表示将落实为此类基金提供更强投资灵活性的监管措施。目前香港有11只房托基金(REITs)，对比环球其他交易所，新加坡有43只REITs、东京有62只、纽约有78只，香港REITs市场规模只属中等。

香港证监会于2023年6月进行了业界咨询后，于2023年12月4日在宪报刊登《房地产投资信托基金守则》的修订 (修订), 以及反映有关这次修订的最新常见问题，现已上载证监会网页。有关修订将致使香港房地产投资信托基金市场相对于环球其他交易所保持竞争力, 在进行投资时更具灵活性。

以下为有关的修订以及业界的意见：

少数权益物业

房地产投资信托基金可持有其不拥有大多数拥有权及控制权的物业(少数权益物业)，但对该等少数权益物业的投资总额不得超过房地产投资信托基金总资产价值的10%。对合资格少数权益物业和非合资格少数权益物业的投资进行区分。对合资格少数权益物业是符合《房地产投资信托基金守则》第7.7C章条件并经证监会批准的少数权益物业。第7.7C章条件包括一些重要通则（例如，有关物业的投资与房地产投资信托基金的投资策略及必须目标一致）及一些特定条件（例如，房地产投资信托基金须在董事会拥有不少于合乎其比例的代表，以及联权共有权协议、组织章程大纲和细则及／或组成文件需要符合某些要求）。房地产投资信托基金对于非合资格少数权益物业、物业发展、相关投资及其他附属投资的总额在不得超过房地产投资信托基金资产总值的25%。对合资格少数权益物业的投资不计入以上25%的上限。房地产投资信托基金在任何非合资格少数权益物业中所持有的价值不得超过房地产投资信托基金的资产总值的10%。这项修订提高了房地产投资信托基金投资少数股权房地产的灵活性，极大地扩大了其投资范围。增加的灵活性将使房地产投资信托基金更容易多样化，并扩大其房地产相关投资的范围，有利于单位持有人。这项修订使香港的房地产投资信托基金制度大体上与其他主要的房地产投资信托基金管辖区保持一致。

物业发展项目

房地产投资信托基金不得从事或参与物业发展及相关活动，除非物业发展费用（即房地产投资信托基金承担及将予承担的项目总费用）连同购买空置及没有产生收入或正在进行大规模发展或重建的建筑物的未完成单位，均不超过房地产投资信托基金资产总值的10%。就此而言，投资于物业发展及相关活动并不包括修缮、加装及装修。房地产投资信托基金对于物业发展、相关投资及其他非房地产有关的投资的总额不得超过房地产投资信托基金资产总值的25%。房地产投资信托基金参与物业发展及相关活动仍受10%的上限规限。但是，对于寻求证监会认可的房地产投资信托基金，这项上限可予提高至不多于房地产投资信托基金资产总值的25%，前提是（i）其组成文件所容许的及（ii）在销售文件内作出清楚的披露。对于现有的房地产投资信托基金，这项上限可予提高至不多于房地产投资信托基金资产总值的25%，前提是（i）持有人已透过在持有人全体大会上通过决议，同意提高该上限，（ii）其组成文件所容许提高该上限，以及（iii）已确认受托人并不反对。房地产投资信托基金对于非合资格少数权益物业、物业发展、相关投资及其他附属投资的总额不得超过房地产投资信托基金资产总值的25%。这次修订为房地产投资信托基金投资房地产开发项目提供了更大的空间，使房地产投资信托基金经理在选择收购目标和多样化投资策略方面具有更大的灵活性。

相关投资

房地产投资信托基金可投资于在联交所或其他国际认可证券交易所上市的证券，非上市债务证券，政府证券及其他公共证券，及本地或海外地产基金（相关投资）。相关投资应具备充足的流通性，而且房地产投资信托基金所持有的由任何单一公司集团发行的相关投资的价值不可超过房地产投资信托基金资产总值的5%房地产投资信托基金所持有的由任何单一公司集团发行的相关投资的价值不可超过房地产投资信托基金资产总值的10%。房地产投资信托基金对于相关投资、非合资格少数权益物业、物业发展及其他附属投资的总额不得超过房地产投资信托基金资产总值的25%。这一变化将相关投资的分散持有限制与任何单一的非合资格少数权益物业的限制统一，并促进投资多元化。

借款限额

房地产投资信托基金可以为投资的融资或营运的目的，直接或透过其SPV借入款项，但无论在任何时候，借款总额都不得超逾房地产投资信托基金的资产总值的45%。房地产投资信托基金可以将资产抵押作为借入款项的抵押品。房地产投资信托基金不可以借出、承担、担保、加签或以任何其他方式，直接或在有待确定后，就任何人的任何责任或债务承担责任，或与任何人的任何责任或债务有关，同时亦不可以在获得受托人的书面同意之前，利用房地产投资信托基金的资产为任何人的债务作担保，亦不可以利用房地产投资信托基金的资产作为任何责任、负债或债务的担保。房地产投资信托基金可以为投资的融资或营运的目的，直接或透过其SPV借入款项，但无论在任何时候，借款总额都不得超逾房地产投资信托基金的资产总值的50%。有关房地产投资信托基金资产的借贷和质押的其他规定和限制继续适用。证监会也阐明为了偿还到期的借款而就现有的借款进行再融资，一般不会被视为产生进一步的借款。这次修订使香港的房地产投资信托基金制度大体上与其他主要的房地产投资信托基金管辖区保持一致。

 

本次修订还包括其他变化，包括使房地产投资信托基金进行关联人士交易和须予公布的交易时适用的要求与对上市公司适用的要求保持大致看齐，以符合现行的政策和惯例。现有的房地产投资信托基金有六个月的过渡期，以符合有关修订的规定。这次修订影响现有的房地产投资信托基金及其管理公司(房地产投资信托基金经理)，以及可能有兴趣在香港设立房地产投资信托基金的房地产资产所有者和经理。