房地产信托投资基金的税务处理分析！ 信托基金税收问题分析论文范文大全集

契约型REITs则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型REITs本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，资产管理公司按照契约将受益凭证发放给投资者，作为受托人接受委托对房地产进行投资，资产托管机构则负责保管信托资产，成为名义上的资产所有者。其组织形式如下：

二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，契约型REITs比公司型REITs更具灵活性。公司型REITs在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型REITs则较为普遍。

2、根据投资形式的不同，REITs通常可被分权益型、抵押型与混合型三类

权益型REITs直接投资经营性房地产，包括酒店、写字楼、购物中心、仓储中心等，收益来源为租金及房地产升值。但是REITs与传统房地产公司的主要区别在于，REITs主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，因此，REITs也并不同于一般意义上的房地产项目融资。

抵押型REITs是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。

混合型REITs顾名思义是介于权益型与抵押型REITs之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。

市场上流通的REITs中绝大多数为权益型，而另外两种类型的REITs所占比例不到10%，并且权益型REITs能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性。

权益型REITs 抵押型REITs 盈利模式 租金 利息 投资标的 商场、写字楼等商业物业 按揭贷款或MBS 影响因素 商业地产行业和运营管理 利率 收益特征 有一定波动 较稳定 投资风险 较低 较低 可比标的 股票 债券

3、根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种REITs

封闭型REITs的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份；而开放型REITs可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。封闭型REITs一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。

4、根据基金募集方式的不同，REITs被分为公募与私募型两类

私募型REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。私募型REITs与公募REITs的主要区别在于：第一，投资对象方面，私募型基金一般面向资金规模较大的特定客户，而公募型基金则不定；第二，投资管理参与程度方面，私募型基金的投资者对于投资决策的影响力较大，而公募型基金的投资者则没有这种影响力；第三，在法律监管方面，私募型基金受到法律以及规范的限制相对较少，而公募型基金受到的法律限制和监管通常较多。

（三）我国房地产信托投资基金的发展现状

目前，国内真正意义上的REITs还正处在探索的道路上，但已出现中信启航、中信苏宁等类REITs产品。类REITs产品的发展路径主要集中在三个方向，一是以证券投资基金为载体（主要是私募基金），通过投资不动产或不动产项目股权，发行基金份额，达到开展REITs目的；二是以资产支持专项计划为载体，以资产证券化的方式，通过结构化设计持有不动产权益或相应租金请求权，达到开展REITs的目的；三是采用双SPV的模式，达到开展REITs目的。例如，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”、“中联前海开源——保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”就是采用这种模式。其架构如下：

实际操作流程一般为：发行方将房地产目标资产划转至项目公司，然后发行方把持有的100%项目公司股权转让给私募股权基金，私募股权基金以其持有的目标资产作为未来REITs的投资标的，然后私募股权基金再向投资者发售或定向募集发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金，并将房地产产生的租金收入等作为投资所得按一定比例分配给投资者。

以下主要按照这种双SPV结构进行论述。在此需要说明的是，我国REITs结构中已现公募基金的身影，但