内地物流地产第一基金中金普洛斯的四点风险 reits基金有那么好赚钱吗

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投资新事物应充分了解其风险，中小投资者尤其应该谨慎

文|刘建中郑慧陈嘉瑶

5月31日，中金普洛斯仓储物流、博时招商蛇口产业园、富国首创水务等7只REITs将在上交所和深交所公开募集资金。5月28日，中航首钢、华安张江已率先公开募集。

REITs是房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts）的缩写，它是一种证券，通过发行收益凭证，汇集众多投资者的资金。专业机构将这些资金投入房地产、基础设施等，并将投资收益按比例分配给投资者。REITs采取强制分红，一般会把可分派金额的90%以上分派给投资者。

业界关于REITs的讨论历经多年，今年，监管层终于首批启动了9只REITs，他们均投向基础设施，其中广河高速REIT的募集规模和存续期均居首位，普洛斯REIT两者均位列第二。

9只REITs都是封闭式基金，即募集完毕之后，不可申购赎回。但REITs上市后，投资者可以通过股票账户交易REITs。

物流地产REITs最近非常受关注。5月17日，港交所上市的顺丰房托（02191.HK）是中国首只赴港上市的物流地产REITs。本次沪深两市启动的9只REITs中，普洛斯REIT、盐田港REIT与顺丰房托类似，底层资产是物流地产。

表1：内地首批启动的9只REITs的概况

资料来源：澎湃新闻根据公开信息整理

A股投资者不熟悉REITs，对物流地产REITs更加陌生。但因为普洛斯是物流地产行业的霸主，普洛斯REIT是上交所第一只“仓储物流类”REITs，许多中小投资者仍然跃跃欲试。

普洛斯REIT（508056.SH）的全称为“中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”，基金管理人是中金基金管理有限公司，原始权益人是普洛斯中国控股有限公司（下称普洛斯中国）。普洛斯中国是中国境内最大的仓储物流企业。截至2023年底，它拥有已建成建筑面积3170万平方米，约是行业第二名万纬物流的5倍。

普洛斯REIT的基础设施资产由7处普洛斯仓储物流园组成，总建筑面积约70万平方米，估值约53.46亿元。

经过向大型机构投资者的前期询价，普洛斯REIT发行价定为3.89元/每份，共发行15亿份，募资规模为58.35亿元。

普洛斯中国通过此REITs的发行受益良多。首先，原账面价值12.08亿元的固定资产通过重估，升值为53.46亿元。其次，盘活固定资产，获得了大量自由资金。而且，REITs发行之后，普洛斯中国仍然掌握着这7个物流园的管理权。

中金基金通过此REITs的发行，可以拓展产品类型，而且每年获得约6000万元的管理费。

普洛斯REIT的发行利好普洛斯中国，利好中金基金，但普通投资者购买普洛斯REIT能否从中受益，需要具体分析。目前，大部分投资者既不熟悉REITs，也不熟悉物流地产，对其风险缺乏认知。

财经十一人总结出普洛斯REIT的四个特点，希望能帮助投资者正确决策。

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普洛斯REIT基金管理费比同行高1到5倍

公募REITs的基金管理费，普遍采用固定管理费加上浮动管理费的模式。通常情况下，固定管理费大于浮动管理费。