首批公募REITs两岁了！平均涨幅19%，行业扩容接近千亿，扩募、供给、信披还有哪些难点？ 2023年5月17日，证监会、沪深交易所同时宣布，首批9只公募REITs（不动产投资信托基金）产品获批，标志着国内公募R...  信托基金保险金交所产品有哪些

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2023年5月17日，证监会、沪深交易所同时宣布，首批9只公募REITs（不动产投资信托基金）产品获批，标志着国内公募REITs正式启航，且实现了从顶层设计到落地实操的跨越。

如今，首批公募REITs迎来获批两周年。两年来，公募REITs不断扩容，底层资产类型也持续突破，截至目前已有27只产品上市，总市值接近千亿；与此同时，近日，公募REITs的扩募方案也正式落地。机构普遍认为，我国公募REITs市场“首发”+“扩募”双轮驱动的发展格局正式成型，公募REITs将在下阶段迈入加速发展期。

公募REITs已经从试点阶段稳步迈入常态化发行阶段，但在实操过程中仍然面临一些难点，例如信披口径不一致、扩募定价难以权衡、缺少增量资金入市、投资者培育任重道远等，多家机构也在接受证券时报记者采访时，为公募REITs发展建言献策。

从试点阶段稳步迈入常态化发行

回溯公募REITs的发展历程，一个重要的里程碑事件莫过于首批公募REITs的获批和热卖。

2023年5月17日，首批9只公募REITs产品正式获批，并于当月31日开启发行。面对这一创新性产品，各路投资者给予了极大的参与热情，9只公募REITs全部“一日售罄”，在启动比例配售后，中航首钢绿能REIT的最终配售比例低至1.76%，刷新了公募历史上的最低配售纪录。

投资公募REITs的主要收益来源为分红和二级市场涨幅，从这两个维度来看，首批公募REITs在两周年之际交出了一份还不错的“成绩单”。

从分红金额来看，Wind数据显示，截至5月19日，首批9只产品累计分红金额合计达31.87亿元。其中，平安广州广河REIT的累计分红金额高达10.1亿元，领先于其余产品，浙商沪杭甬REIT以累计5.33亿元的分红金额紧随其后，其余产品的分红金额也在1亿~5亿元之间。

从二级市场表现来看，Wind数据显示，截至5月19日，首批9只产品中有8只产品自上市以来的场内涨跌幅为正。其中，红土创新盐田港REIT、华安张江光大园REIT、中航首钢绿能REIT、中金普洛斯REIT、博时招商蛇口产业园REIT、富国首创水务REIT的涨幅均超20%，东吴苏园区产业REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT的涨幅超10%，仅有平安广州广河REIT涨跌幅为负。9只产品平均涨幅近19%。

继首批9只产品之后，公募REITs也不断扩容，截至目前已经获批发行29单、已发行27单，上市产品市值908.92亿元；底层资产类型也持续突破，试点行业也从产业园区、高速公路、仓储物流等扩充至新能源、保障性租赁住房、消费基础设施等。

“对比国际而言，我国公募REITs发展速度并不慢。自首批项目上市不到两年，公募REITs已有了接近千亿的市值，且资产类型稳步拓展，基础制度加快建立，监管框架基本构建，市场运行总体平稳，公募REITs成果显著。” 博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示。

第一创业有关负责人表示，公募REITs已从试点阶段稳步迈入常态化发行阶段。一方面，公募REITs建章立制成果显著，不仅拓宽了基础设施资产类型、试点区域，而且适时研究并出台了REITs扩募指引；另一方面，市场实践提炼试金石，公募REITs以央企和地方国企为引领，包含民营和外资在内的不同类型发起人均实现成功发行。

扩募推动公募REITs加速发展

在一级市场的发行迈入常态化阶段后，首批4只公募REITs的扩募也正式获批，多家机构认为，我国公募REITs市场“首发”+“扩募”双轮驱动的发展格局正式成型，公募REITs将在下阶段迈入加速发展期。

华安基金相关负责人便表示，公司从去年下半年开始协同张江REIT的原始权益人推进扩募事宜，期间遇到过许多挑战，主要在于明确落实各参与方的角色定位和协同机制，并且在实践中不断提升管理工作的质量，同时也需要着力根据项目进展情况将储备项目推出落地。

5月18日晚，博时基金、华安基金、红土创新基金和中金基金旗下公募REITs产品发布了基金份额持有人大会表决结果及生效公告，同时发布了扩募新购入基础设施项目的招募说明书，意味着扩募已经完成前期程序性工作，接下来将进入定向配售、公开认购等阶段。

富国首创水务REIT基金经理李盛表示，从国际经验来看，扩募是REITs市场扩容的重要方式，有利于优胜劣汰，形成良性竞争格局。具体而言，REITs作为资产上市平台，扩募有利于扩大单只REITs产品的规模，降低集中度风险、提升基金份额流动性；同时，扩募也是REITs一级市场和二级市场有效衔接的纽带，有利于促进市场有效性的提升。

“扩募是REITs的灵魂，没有扩募的REITs是没有生命力的，国外成熟REITs市场能够经久不衰也是基于REITs不断并购、扩募，期限不断延长的机制。因此，扩募机制对于REITs市场发展具有重要战略意义和实际价值。”德邦资管研究部负责人表示。

华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆认为，通过加强项目前端培育、扩大资产范围、推动扩募等全方位措施，公募REITs预计在下阶段进入快速发展期，为投资者提供更为丰富多元的基础设施公募REITs产品。

多重实操难点亟待突破

整体来看，公募REITs已初具雏形，走过了“摸石头过河”的初始阶段，但基金公司仍然在实操中面临一些难点亟待突破。

例如，在刚刚推出的扩募中，定价机制的合理性、如何平衡新老客户利益等问题成为基金公司关注的重点和难点。

平安证券有关负责人认为，如何合理定价是公募REITs扩募面临的一大难题。和初始发行不同，扩募不再设询价定价机制，主要通过管理人定价、持有人大会决议的方式予以确定，这不仅需要权衡原持有人的利益、新投资者的利益和原始权益人的利益，还需要考虑二级市场价格等因素，合理的定价对基金管理人来说具有一定的难度。

李盛则指出，扩募过程中需要考虑新老投资人和原始权益人的利益平衡。他表示，与首发相比，扩募底层资产的相关要求基本一致，新资产纳入基金后，与基金原持有资产形成新的资产组合，新老投资人同份额同权；同时，也要考虑二级市场价格对资产交易价格的影响。

而在信息披露层面，华金证券创新资产管理总部总经理杜鹏指出，目前公募REITs还存在一些值得改进的问题，比如同一行业不同资产之间披露口径不一致，披露的详细程度不够等等，希望各个资产基金管理人能够自愿披露