香港房地产投资信托基金机遇及展望 房地产信托投资基金的风险有哪些

底层资产类型呈多元趋势

从底层资产来看，全球REITs市场的底层资产投资类别趋于多元化。随着2023年经济回暖，物流仓储、产业园区及数据中心等不动产物业作为中国“十四五”规划中实现经济高质量发展的重要载体，在行业市值中所占份额增长迅速。该些香港REITs投资涉足较少的其他物业类型值得房托管理人关注，并考虑在新兴行业的赛道上尝试开拓。

关注新兴领域，紧贴“后疫情时代”经济增长点，拓展多元化领域不动产投资，助力房托基金突破现状，实现跨越式增长。

把握区域增长机遇发挥收益率优势

香港作为领先的国际金融中心，乘着粤港澳大湾区的发展机遇，随着两地“互联互通”深化和拓宽，房托基金被纳入“互联互通”有望实现。香港REITs以其较为稳定且相对高的回报率优势，在香港REITs市场迎来中国内地资金时，将大大利于香港REITs的发展。

把握与内地市场互联互通及大湾区区域优势机遇，凭借稳定回报率的优势，进一步打开融资渠道，吸引投资者及多元化资金，提升房托流动性及市场活跃度。

3）香港房托基金制度法规

2023年12月4日，香港证券及期货事务监察委员会宣布《房地产投资信托基金守则》的第6版修订生效。

此次修订扩大了房托基金的投资范围，使房托基金在选择投资目标和多样化投资策略方面更具灵活性。同时放宽借款上限，为房托基金扩大融资空间。

4）热点问题

把握大湾区互联互通发展机遇

粤港澳大湾区拥有庞大的优质不动产规模及发展潜力，同时社会资本对于多元化投资及全球化资产配置需求强劲。随着利好政策法规的积极推动，大湾区深入融合的持续推进，REITs已迎来历史性的发展机遇。推出具有湾区特色的REITs产品，有助于协助房地产及基建行业完成产业升级，为发行人的资产管理注入新的活力。

粤港澳大湾区拥有庞大的优质不动产规模及发展潜力，为香港REITs市场带来广阔发展机遇。

“后疫情时代”的增长机遇

近年来，网购成为新兴消费趋势，电商行业的蓬勃发展驱动了对物流仓储设施的需求。粵港澳大湾区蓬勃发展，使得香港与内地之间的经济和金融联系更加紧密，为香港REITs投资内地物流物业提供了机会。香港作为“一带一路”的重要门户，在项目融资、国际联系上具备独特优势，可以满足各个新兴产业的融资需要，吸引不同风险承担能力及投资取向的投资者，为房托基金的多样化发展提供新机遇。

后疫情时代，随着人们生活方式的变化，物流等新兴行业表现亮眼，把握新兴领域的增长动力，为香港REITs投资多元化发展打开新思路。

乘势广阔的租赁住房市场

中国“十四五”规划坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，明确扩大保障性租赁住房供给方针。在解决内地和香港两地“住”的问题上，保障性租赁住房及公营房屋拥有庞大的市场需求。房托基金作为连接租赁住房市场及资本市场的金融工具，能为租赁住房提供有效的融资手段。而作为可产生稳定现金流的租赁住房项目，亦为房托基金提供庞大的投资标的范围。

保障性租赁住房及公营房屋拥有庞大的市场需求，在政策支持下将得到大力发展，为房托基金提供庞大的投资标的。

激活离岸人民币资金池

香港是全球最活跃的离岸人民币外汇市场，拥有发展离岸人民币业务得天独厚的政策优势、市场优势及区位优势。当前将REITs纳入互联互通机制的呼声日增，港交所全面港币-人民币双柜台模式亦推行在即，探索发行支持双币种交易的REITs产品或有利于抓住两岸互通机遇，抢占蓝海市场，进一步激发离岸人民币流通活力。

发挥香港离岸人民币业务得天独厚的政策优势、市场优势及区位优势，抓住两地互通机遇，提高香港REITs产品的吸引力。

通过品牌管理提高收益率

品牌为消费者对商品的主观印象，使得消费者在进行购买抉择时产生偏好。在房地产租赁行业上，可通过品牌管理，增加原有租户粘性，吸引新租户，从而达到提升整体出租率，获得更高租金收入的目标。

进行品牌管理，纵向深耕原有项目，突出自有品牌调性，以获取更高质量更为稳定的收入，可提高房托基金收益率。 5）结语

纵览全球REITs市场，结合REITs底层资产投资类型和分派收益率的比较，展望未来香港REITs市场的发展，大有可为。香港房托基金市场的蓬勃发展，需发挥香港及大湾区的独特优势，关注运营管理效率提升、产品创新和投资者利益导向，紧跟日新月异的国际市场发展步伐。乘势而上勇争先，期待香港房托基金市场在未来发展中不断迸发新活力，迎来突破发展的新篇章。

注：[1]、数量来源：Bloomberg，安永整理