公募REITSREITs实务要点全解析 一、REITs概念及与商业信托、IPO之比较 1.REITs基本概念 REITs（Real Estate Investm... 

来源：雪球App，作者： 邀请来茶融舍聊投资，（https://xueqiu.com/9469026932/156846910）

一、REITs概念及与商业信托、IPO之比较

1.REITs基本概念

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产信托投资基金通过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅，以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。

2.REITs基本机构图

3.REITs上市与地产公司IPO的比较

（1）业务范围不同。REITs订明清晰的投资政策，主要投资于可以带来稳定租金收入的房地产项目；而上市地产公司则可以同时从事房地产投资，以及房地产开发活动以外的业务。

（2）派息比例不同。根据现时香港及新加坡的规定，REITs的股息分派比率最少须为90%；而上市地产公司的股息政策则可能不时改变。

（3）借贷比例不同。香港REITs的借贷比率只可占资产总值的45%，新加坡REITs借贷比率可占资产总值的60%。反观上市地产公司，则可作更大幅的借贷。

（4）上市组织形式不同。上市地产公司以“公司”的形式组成，而REITs则以“信托”方式成立。为确保REITs设有适当的制衡，这类基金必须委任独立的受托人来监察基金的运作及代表基金单位持有人保管资产。

（5）股东套现方式不同。REITs 发行时股东可以直接套现，IPO是企业的融资，股东套现必须在交易所出售股权。

4.REITs上市与BT（商业信托）上市的比较

4.1BT（商业信托）的概念

商业机构可用“信托”、而非“公司”的形式成立，而“商业信托”一词一般泛指经营活跃业务的信托。广义而言，信托是一种法律关系，即在信托契约所指定的情况下，由其中一方（受托人）为另一方（受益人）持有信托资产的权益，并代为处理有关资产。信托的业务运作模式实际上应与公司的营运模式大同小异。例如，信托单位和公司股票一样均可在交易所买卖，亦可分派利润。

4.2REITs与BT（商业信托）之比较

（1）托管人-经理的管理权限不同。BT只可投资信托委托人控股的证券及其他权益。托管人-经理担任特定且受限的角色，不主动管理；而REITs的托管人-经理拥有更广泛的权力，可按既定的投资主题或授权投资、管理不同实体发行的证券组合或资产。

（2）房地产投资内容不同。商业信托可投资尚未形成租金收入的商业、酒店、服务式公寓开发类项目且比例没有限制；而REITs投资的方向一般均严格限制为具有稳定、持续收入来源的不动产。例如香港法律规定REITs持有的不能产生收益的房地产资产不能超过REITs净资产总额的10%，并明确禁止从事房地产开发；新加坡法律规定REITs对于房地产及房地产相关资产的投资不少于总资产的70%，且不得投资于空闲土地。对于REITs所从事的地产开发，投资开发的金额限制在REITs总资产的10%以内。

（3）分派比例不同。商业信托等信托可以依照信托合同的约定分派比例，而香港及新加坡REITs均规定必须向单位持有人分配不少于税后收入净额的90%，同时，商业信托向单位持有人做出的分派可超逾其纯利，公司法对派息金额的限制不适用于商业信托；

（4）举债能力不同。商业信托根据信托契约，并无对商业信托举债能力的任何限制或债项水平的任何限制，可以通过借贷等方式融资而实现资本运作，从而完成收购、合并等活动而不断扩大规模；而REITs对于负债比例均有不同程度的限制，香港REITs仅可借入最多为其总资产值的45%的债务；新加坡的负债限额限于总资产的35%，目前可提高至60%，但需相应的资信评级，综合负债能力来看REITs将满足于稳定的收益而在扩大规模追求增长方面有所限制；

（5）上市主体控制权不同。商业信托上市主体的所有权及控制水平一般没有限制；而根据香港REITs守则，香港REITs在任何时候应就每项物业拥有大多数（超过50%）所有权及控制权。

二、REITs的主体、关键协议和规则要点汇总

1.REITs中的关键主体

关键主体

职责

发起人/委托人

选定证券化资产并转移给SPV，同时拥有向SPV请求拟发售资产取得对价的权利。该项权利是在REITs上市发售成功之后SPV将持有人认购的资金转移给发起人的基础。完成REITs上市发售之后即退出。

托管人

接受REITs的委托，以信托的方式为基金持有人拥有不动产并监管管理人，一般为银行或者银行附属的信托公司。

基金管理人

接受REITs的委任负责REITs资产的管理和运营，包括对外以基金资产为基础的借款及其限额、投资性的房地产项目、管理基金资产产生的现金、确定股息支付的时间、管理基金资产的物业及修缮、负责出租及租金收取事宜等，而且需与受托人保持相对独立性。

基金单位持有人

拥有REITs的资产并对其有最终决定权,并对REITs产生的收益拥有收益权。

特设公司（SPV）

主要是出于隔离风险、避税等方面的考虑

物业管理人

负责信托所持房地产的维护、管理

2.REITs中的关键协议

关键契约/协议

当事方

用途

信托契约

基金管理人

托管人

基金单位持有人

明确三方在信托设立、信托财产管理及其证券化过程中所产生的基本权利义务。

买卖协议

基金管理人

托管人

SPV持有人

用于REITs收购证券化资产

租赁协议

REITs(透过出租人)

承租人

明确证券化资产的经营权

物业管理协议

REITs(透过

出租人)

承租人

物业管理人

负责证券化资产的日常营运和管理

3.新加坡REITs规则要点

现行标准

房地产及其相关资产投资比例

在24个月内至少35%的房地产基金投资于房地产项目，房地产及相关资产的投资不少于总资产的70%

投资限制

（1）不得从事物业开发，除非打算持有到项目结束；

（2）不得投资于空地；

（3）投入于物业发展和未完成物业的资金不得超过总投资额的10%；

（4）其他投资于单一证券或基金的金额不得超过总投资额的5%。

收益分配

分配不少于90%的收益给单位持有者

负债限额

限于总资产的35%，可提升至60%（需资信评级）

公司设立

基金管理人及托管人需设在新加坡

税收优惠

（1）REITs所分配收益免缴所得税；

（2）个人投资者（国内、国外）完全免税；

（3）REITs购买房产，免3%的印花税；

（4）REITs设立SPV收购并持有海外资产退增值税；

（5）REITs用于利润分配的从海外取得的收益免税。

三、方兴地产分拆金茂投资（BT）香港上市及其实践意义

2014年7月，香港资本市场2014年上半年最大的一笔IPO即为方兴地产旗下金茂投资和金茂控股（统称金茂投资）以商业信托模式（BusinessTrust，简称BT模式）进行的IPO，融资约35.31亿港元，同时按照资产总值约113.8亿元港币计算，金茂投资也成为境内目前为止最大的上市商业信托。

区别于REITs，地产类的商业信托可投资尚未形成租金收入的商业、酒店、服务式公寓开发类项目且比例没有限制，而REITs投资的方向一般均严格限制为具有稳定、持续收入来源的不动产，例如香港规定，REITs投入的不能产生收益的房地产资产不能超过REITs净资产总额的10%，并明确禁止从事房地产开发。方兴地产分拆金茂投资上市，有2个酒店尚在开发期内，故选择BT上市而非REITs上市。

1.金茂投资上市概况

2014年7月2日，金茂投资（根据香港法例成立的信托契约组成，受托人为金茂（中国）投资管理人有限公司）与金茂（中国）投资控股有限公司（“金茂控股”）联合发行的股份合订单位正式在香港联合交易所有限公司（联交所）主板挂牌交易，股份代号06139。金茂投资为固定单一投资信托，金茂控股为在英属处女群岛注册成立的有限公司，金茂投资与金茂控股发行的股份合订单位包含了金茂大厦以及8家酒店。金茂投资此次上市采用商业信托形式，总股本为20亿股，公开发售6亿股，超额认购1.7倍，发行价格为每股5.35港币。上市时点方兴地产持有金茂投资14亿股，持股比例为70%，为金茂投资单一最大股东。

上市单位

金茂投资与金茂（中国）投资控股有限公司联合发行的股份合订单位

上市类别

主要上市-合订证券

公司

金茂（中国）投资控股有限公司

信托

金茂投资

主要业务

拥有及经营酒店

法定股本

5,000,000,000

发行股数

2,000,000,000 (截至2014年7月31日)

票面值

HKD 0.0005

受托人

金茂（中国）投资管理人有限公司

发行信托单位:

2,000,000,000 (截至2014年7月31日)

市值

HKD 11,580,000,000

2.金茂信托架构图

3.金茂投资商业信托要素相关提炼

3.1. 相关主体介绍

（1）上市单位

金茂投资与金茂控股共同发行的合订证券。前者为根据香港法例根据信托契约（“信托契约”）构成并以固定单一投资信托形式而成立的信托，由金茂（中国）投资管理人有限公司（“金茂管理人”）（“托管人—经理”）及金茂控股成立，其业务仅限于投资本公司及有关事项。后者为于2008年1月18日在英属处女群岛注册成立为有限公司。

（2）托管人—经理

金茂投资于2014年6月13日通过金茂（中国）投资管理人有限公司与金茂控股签订的受香港法例规制的信托契约作为信托成立，托管人—经理为金茂（中国）投资管理人有限公司，一家于2014年3月20日在香港注册成立的有限公司，其为方兴的全资子公司。

注：

（a）该角色存在为保障合订单位投资者享受香港现行法律架构下对股东的同等保障，托管人-经理担任特定但受限的角色，其并不主动参与管理，酒店由酒店管理人根据酒店管理协议管理；

（b）托管人—经理的成本与开支可从信托财产中扣除，但根据其特定而受限角色，托管人-经理不会就管理金茂投资收取任何费用；

（c）信托契约约定，托管人-经理董事所有时间均由金茂控股董事相同人士担任。

3.2.信托资产包

（1）已竣工物业（6家）

•金茂大廈（包括上海金茂君悦大酒店及办公、零售及观光区）

•金茂北京威斯汀大飯店

•金茂深圳JW万豪酒店

•金茂三亚丽思卡尔顿酒店（含J-Life三亚）

•金茂三亚希尔顿大酒店

•崇明金茂凯悦酒店

（2）开发中物业（2家）

•北京金茂万丽酒店

•丽江金茂君悦酒店

注：北京金茂万丽酒店及丽江金茂君悦酒店预期将分別于2014年8月29日及2014年底前开业。

3.3.分派约定

（1）上市日起至2014年12月31日期间，以及直至2015年12月31日止的财政年度宣派及分派集团可分派收入的100%；

（2）此后各财政年度宣派及分派集团可供分派收入不少于90%；

（3）方兴地产作为保证，合订证券单位持有人作出于上市日期至2014年12月31日期间的分派总额将不少于481百万港元。

3.4.合订证券单位持有情况

根据披露，方兴地产持有66.53%的合订证券单位。公众持有信托集团之股份合订单位数量维持足够，公众人士持有的已发行股份合订单位超过25%。

3.5.大股东补偿

因为注入的三家酒店还没有开业（崇明金茂凯悦酒店于2014年3月开业, 北京金茂万丽酒店在今年9月开业，丽江金茂君悦酒店9月开业），金茂控股以成熟酒店的收益向投资者做出三年期分派，分别是2015年、2016年和2017年。具体分派标准是，指定税息折旧及摊销前利润（EBITDA）约2.2亿港元，如果上述三家酒店的EBITDA不达标，金茂控股补足剩余差额，支付三家酒店三年的差额总金额不超过3亿港元。依此推测，金茂保守认为上述三家酒店的成熟期在2018年，装入上市公司后，培育期间按成熟酒店资产收益价格补偿投资者。

4.实践意义

以方兴地产为例，方兴地产2013年报显示，方兴地产总营业收入207.19亿港元，酒店板块收入20.61亿港元。截至2013年底，方兴地产市值较净资产折让超过60%，酒店资产折让超过70%。公司总股本约91.61亿股，以2014年7月2日收盘价2.59元/股计算，总市值约在237.27亿港元。根据招股说明书，金茂的股息收益率约为9%，在市场上属于中等偏上水平。2014年，金茂的年化分派金额是9.6亿港元，可以推算，金茂的估值大约为107亿港币。因此，方兴地产通过分拆金茂商业信托上市，营业收入占到集团10%的酒店板块最终上市之后估值却达到107亿元，约占方兴地产总市值的45%，充分体现了酒店的价值。通过金茂平台，方兴地产不仅将酒店物业货币化，酒店资产的估值更加合理，而且不失控制权，未来也可以寻找专注于投资酒店物业的投资者。在金茂首次公开发售前派发53.4亿港元的股息，其中包括IPO融资净额的一部分和提取的贷款融资，方兴地产不仅收获了真金白银，在业务协同上更是受益。

这个案例的实践意义值得关注：

（1）有利于提高已有地产板块的估值。在海外上市的中国地产企业几乎都是流血上市，净资产折让是常态，通过信托模式上市可以提升或恢复已有稳定现金流板块物业的估值。

（2）金茂可以寻找到专注于投资酒店物业的投资者，酒店资产的估值更加合理。酒店资产和住宅资产装入一个资产包上市，住宅和酒店的估值也会双双下降。通过分拆，就可以寻找到专注于酒店的投资者，同时也有利于提升住宅的估值。

（3）酒店分拆上市之后，仍然作为方兴地产的子公司纳入其财务报表，增加方兴地产财务报表的可看性。

（4）酒店资产管理和运营不同于住宅，分拆后，酒店管理团队更有效率专注于本业。由于酒店资产以商业信托的形式上市，形成了新投资者基础，接下来的收购式扩张策略会执行得更加坚决。

（5）单就融资而言，通过分拆，方兴地产通过首次公开发售前股息获得巨额资金，专注于酒店融资的金融机构也会进一步提高其信用评级，并据此提供巨额的信贷融资。

四、开元产业信托——首单中国酒店REITs香港上市

全球第一个中国的酒店REITs——开元产业信托（01275.HK）2013年7月10日在港交所主板上市，挂牌价为3.5港元，总集资额约6.75亿港元。因投资者反映不佳，开元产业信托原计划发行规模总集资额16.45亿-19.74亿港元最终被削减了一大半，降至约6.75亿港元；发行价也被定在3.5-4.2港元的下限。

开元集团是内地最大的民营星级酒店管理集团，截至上市之前的2012年底，开元集团拥有107家运营中或发展中的星级酒店，包括31542间客房。开元产业信托的上市之时的物业资产为开元集团旗下的5家自持酒店物业，包括杭州开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村、宁波开元名都大酒店、长春开元名都大酒店四家五星级酒店，以及浙江开元萧山宾馆一家四星级酒店。

1、开元产业信托上市之时概况

公司/证券名称开元产业投资信讬基金信讬基金经理人开元资产管理有限公司上市日期2013年7月10日上市时拟发行基金单位数目469,914,000（招股书）后调低至193,000,000认购价格基金单位发售价3.50-4.20港元，最终确定为3.50港元募集资金数额原预计募集资金总额：16.45亿-19.74亿港元，最终募集资金总额为6.75亿港元募集资金用途（1）收购SPV(BVI)（物业资产）；（2）运行资金；（3）偿还债项；（4）交易成本上市物业资产包杭州开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村、宁波开元名都大酒店、长春开元名都大酒店四家五星级酒店，以及浙江开元萧山宾馆一家四星级酒店派息政策截至2014年底，向基金单位持有人100%分派，其后分派不少于90%

2.开元产业信托目前的概况

根据开元产业投资信托基金的中期报告，截至2014年6月底物业资产包无变动，但经基金单位持有人批准，开元产业信托于2014年7月31日完成对上海市松江区一家五星級酒店——上海松江开元名都大酒店的收购，酒店物业总估值人民币41.9亿元。截至 2014年10月9日，发行的基金单位数目为931,139,567，价格为3.31港元，每基金单位中期分派HKD 0.1454，相当于4.23%（2014年上半年期）。

3.开元产业信托基本框架

4.开元产业信托上市的内容概要

（1）酒店租赁及租赁协议

签订主体：浙江开元酒店、开元酒店管理、开元旅业、产业信托管理人

协议期限：采用10+10模式。即上市日期起计为10年，信托管理人全权决定可再续10年。

租金安排：1）基本租金：为开元信托提供稳定的租金收入，以基本租金方式减少承受酒店业的风险。2）浮动个别租金：以浮动个别租金方式为信托根据物业表现分享上升潜力的收益。

基本内容：

(i)T1-T5年度，开元酒店管理将每年支付不低于2.16亿元人民币的基本租金；

(ii)T6-T10个年度，基本租金为市场基本租金，根据浙江开元酒店与开元酒店管理共同委任的独立专业物业评估师确定，但是评估价值低于物业酒店前四年平均租金85%的，按照前四年平均租金的85%（1.836亿元人民币）确定T6-T10年度租金；

(iii)10年以后的租金为评估的市场价值，但不低于物业酒店T6-T9年度平均租金85%的；

(iv)个别租金（浮动）按初步酒店物业每月经营总收入的20%加相关初步物业酒店物业于该月经营毛利的34%计算。年度个别租金总额低于基本租金的，开元酒店管理须负责补齐。

增信措施

(i)开元旅业就承租人及酒店管理人提供担保；且开元旅业在租赁及管理协议有效期内维持最低资产净值20亿人民币；

(ii)协议T1-T5年度，中国银行浙江分行就承租人的付款责任提供每年人民币2.16亿元的不可撤销担保；

(iii)承租人提供人民币2千万元抵押按金；

(iv)5年以后的后续期，需中国持牌银行发出的不可撤销担保，及承租人提供人民币2千万元抵押按金。若未取得银行的不可撤销担保，则抵押按金调整了基本租金另加抵押按金。

（2）大股东放弃分派

开元的大股东浩丰国际、凯雷蓝天上市日至2014年底放弃持有基金单位（相对于上市日期的已发行基金单位的约14.6%）收取分派的权利，旨在上市日至2014年底每基金单位分派提高约17.1%。因此，不考虑放弃分派下，每个基金单位0.1348港元，年化分派收益率为7.81%；考虑放弃分派下，每个基金单位0.1579港元，年化分派收益率为9.15%。

（3）物业资产重组过程

通过2012年底至2013年1月的一连串交易，拥有酒店物业的基础资产（5家酒店）由浙江开元酒店保留，而从事租赁酒店及其他酒店相关业务营运的其他附属公司及合营企业则转让予浙江开元酒店管理有限公司（原为浙江開元酒店的附属公司），最终转出本集团。

（4）开元产业信托的税项开支

中国税项

开元产业信托在中国境内的税项包括企业所得税、营业税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税等。值得注意的是698号文所规定的非居民企业（境外投资方）间接转让股权的中国税务处理及申报。该文主要目的为利用境外实体规避中国纳税义务的反滥用及反避税规则，将向境外投资者就间接转让股权所得资本收益收10%的预扣税。对此，其法律顾问认为：（1）698号文并无对间接转让资本收益如何征收10%的预扣税有清晰的指引；（2）买卖协议下，卖方具有申报698号文的申报责任，物业公司无申报责任；（3）卖方已同意就该买卖协议项下的税项负债向开元产业信托提供补偿保证，期限7年。

香港税项

(i)香港利得税税率为16.5%，若在香港的SPV被视为在香港营商、从事专业或业务，需就其于香港产生或源自香港的溢利（资产增值除外）缴纳香港利得税。

(ii)开元产业信托作为单位信托集体投资计划，豁免缴纳香港利得税。信托向基金单位持有人做出的分派也无需缴纳任何利得税。

(iii)开元产业信托基金无需就发行新基金单位缴纳香港印花税，其后买卖基金单位需缴纳香港印花税。

5.开元上市的实践意义

开元集团最初于拟于2005年整体打包集团资产在香港上市，但遭遇香港财务制度改变，折旧加速（将原有的40年折旧年限改为20年），导致利润缩水，开元酒店推迟上市计划。香港资本市场在2008年以后持续低迷，开元担心IPO后公司市值及股价都存在被低估的风险，因此挑选一部分优质酒店房地产业务打包REITs，使开元既能实现证券市场交易和融资，又有助于改善交易价格和市盈率，直到2013年最终通过旗下部分资产的REITs方式成功上市。选择REITs方式，一方面股东的估值将高于公司IPO，另外一方面开元有很多酒店，现在物业资产包中装入的有5个，未来还有其他酒店可以持续装入，相对比较灵活。

然而，除非有外部现金流支持，否则内生现金流是很难支撑整个房产信托基金发行的。但是外部现金流一般要通过信用担保、资产抵押等方式获得，例如开元REITs此次便设置了基本租金条款，并拥有关联主体及银行的承诺租金担保。真正的REITs产品本质是体现股权分红回报，然而当前依靠外部担保事实上已经将开元香港REITs变成了类债权融资的模式，这也是一种REITs的异化。

五、全球REITs发展纵览

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）可以定义为“一种汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将综合投资收益按一定比例分配给投资者的一种信托方式。”其最初的定义可以追溯到1960年美国国内税收法典（InternalRevenue Code），之后伴随着税法与相关法律的不断调整，REITs发展到今天已经日趋成熟。由此可以看出，美国是房地产投资信托的发源地，也是目前全球REITs最为发达的国家，其它国家或地区的REITs发展都或多或少的参考了美国REITs的发展经验。

1.美国REITs概况

美国的房地产投资信托是以公司型、公开募集、上市交易REITs为主，同时并存私募REITs，非公开交易REITs等多种其它类别REITs产品。而REITs产品本身分类，为投资者提供了多重投资选择。总体上而言，美国REITs主要可以分为两大类，即权益型REITs及抵押型REITs。

权益型REITs，根据NAREIT（“全美房地产投资信托协会”）网站的介绍为“Equity REITs mostly own and operateincome-producing real estate.”即权益型REITs主要持有与运作的是可以产生收入的地产。其增值可以来源于房产公司的一系列涉及房产的运作，包括租赁、维修、改善、租赁服务等。权益型REITs区别与其他地产公司的最主要特点是REITs获取并不断发展其所持有的资产，是为了将其作为有效的投资组合进行运作获取稳定的收益，而不是在其获得资产增值后立即将其出售获利。而抵押型REITs，根据NAREIT的介绍，“MortgageREITs mostlylend money directly to real estate owners andoperators or extendcreditindirectly through the acquisition of loans ormortgage-backed securities.”即抵押型REITs主要是向地产的持有人或运作人提供借款，或通过获得贷款或抵押支持证券为房产公司获得信用增级。从REITs的数量上来看，权益型REITs的数量占到美国REITs总数的90%。

规模上，根据美国NAREIT截至2014年6月底的数据统计，美国REITs的总规模达到8160亿美元，其中权益型的达到7420亿美元，REITs拥有的商业地产总值约为1.7万亿美元。有210只REITs列明在NAREIT中，其中182只在纽约股票交易市场进行交易。此外，有大量登记在美国证券交易委员会（SEC）却未公开交易的REITs，以及未登记在SEC、未在股票市场交易的私募REITs产品存在，美国国税局（Internal Revenue Service）的统计数据表明，有1100多只美国REITs报有所得税，意味这私募REITs的规模有800至900多只。就收益率方面，NAREIT中REITs的分红将近4.03%，过去的2013年，REITs累计派发了340亿美元的分红。

2.日本REITs（J-REITs）概况

日本是亚洲首个推出REITs的国家，2000年11月，日本修订了本国的《信托投资公司法》（InvestmentTrust&Investment Corporation Law），扩展了信托投资资金的使用范围，增加了对房地产领域的投资的规定，从而使得REITs成为了可能。2001年9月10日，首期两只REITs正式挂牌东京证券交易所（TSE）。日本的REITs可像其他股票一样在TSE市场进行交易，购买地点、交易方式、税收等方面与普通股票一样，但是拥有相对较为稳定的收益率。截至至今，总共有47只REITs产品在TSE挂牌。

3.新加坡REITs（S-REITs）概况

新加坡是亚洲继日本之后第二个推出REITs的国家。新加坡于1999年5月颁布了《新加坡房地产基金指引》(Guidelinesfor PropertyFunds in Singapore) ，房地产投资信托基金的发行人同时须遵守新加坡金融管理局颁布的《证券和期货法》（集体投资计划）。至今，包括嘉茂(CapitaMall Trust,CMT)等被业界所熟知的总共有27只REITs产品在新加坡交易所（SGX）挂牌。

S-REITs的迅速发展离不开政府提供政策支持，新加坡金融管理局积极征集多个提案，不断完善市场规则，提高市场效率。其便利、宽松的上市条件也是目前国内地产商选择REITs的境外首选地。

4.香港REITs概况

香港的房地产投资信讬基金是集体投资计划的一种，透过集中投资于可带来收入的香港及/或海外房地产项目。香港证监会是房地产投资信讬基金的主要监管机构，所有房地产投资信讬基金必须先得到证监会认可始能于证券市场上市。证监会认可的房地产基金受证监会的《房地产投资信讬基金守则》及联交所发出的有关上市规则规限。根据现时香港证监会的规定，房地产投资信讬基金的股息分派比率最少须为90%。由于在香港获认可买卖的房地产投资信讬基金必须于联交所上市，投资者可以像买卖股票般于证券交易所买卖房地产投资信讬基金单位。

与港交所一贯的严格政策类似，香港REITs上市前及上市后的诸多要求也显著高于新加坡等国，例如香港REITs上市后债务比例上限为资产总值的45%，对比新加坡负债比例上限为总资产的60%，这些无疑都消弱了香港REITs的吸引力。当前仅有包括越秀、开元、春泉在内的11只REITs产品在香港交易所挂牌。截至2014年6月底，总市值约1853亿港元。

而对于商业信托，香港此前并没有单独的法律框架，直至出现非地产类信托上市的需求之后，香港于2011年引入了股份合订单位的概念并于2012年8月发布了商业信托及合订证券上市的一般原则。截至目前，总共有4只商业信托在港上市，其中方兴地产分开金茂以及鹰君集团分拆朗廷酒店属于地产类商业信托，另外两只均属于电力行业（港灯电力投资有限公司以及香港电讯有限公司）。

2014年2月份，香港证监会宣布就修订《房地产投资信托基金守则》展开公众咨询，建议允许REITs投资发展中物业或从事物业发展活动，以及允许REITs投资金融工具，目的是增加REITs灵活性，以跟进新加坡REITs迅猛的发展态势。

六、中国主题的REITs产品一览

春泉产业信托开元产业投资信托基金鹏瑞利中国商用信托汇贤产业信托凯德商用中国信托越秀房地产投资信托基金上市日期2013年12月2日2013年7月5日2011年6月7日2011年4月11日2006年12月5日2005年12月12日上市地点香港香港新加坡香港新加坡香港资产类型写字楼100%酒店 100%零售 86.0%写字楼 13.2%住宅 0.8%零售 17.9%写字楼42.8%服务式公寓11.2%酒店 28.1%零售 100%零售 27.4%写字楼51.7%服务式公寓 7.5%酒店 13.4%资产数量1572106地理位置北京 100%杭州65.2%；宁波 20.6%；长春14.2%沈阳48.7%；成都38.1%；佛山8.3%；北京4.9%北京89.1%；沈阳10.9%北京78.3%；郑州5.9%；武汉5.0%；上海4.7%；内蒙古3.6%；芜湖2.5%广州100%资产规模（估值）（亿人民币）77.641.692.2372.0100.5227.5市值（亿美元）4.03.45.028.49.813.113/14年股息回报率6.6%/9.0%8.1%/8.2%7.1%/7.3%7.2%/7.3%6.0%/6.5%7.5%/8.0%结构REITREITBTRMB REITREITREIT主要优势稀缺北京核心CBD甲级写字楼物业；境外直接持有资产；优质租户与出租率。唯一中国酒店业房托；强大的中国酒店管理能力；后续可注入酒店资产优良。较为分散与多元化的物业组合稀缺北京核心综合体项目；优质租户与出租率；香港知名企业名下物业。分散及多元化的零售物业；新加坡知名资产管理公司管理。较为分散与多元化的物业组合；拥有稀缺的广州核心地域性综合体；地方政府背景，后续拥有可注入资产。主要劣势物业较为单一；无后续可注入资产。资产规模较小；行业周期性较大；资产主要分布在2,3线城市。较大的开发风险；资产主要分布在2,3线城市。作为人民币房托，交易量低。大部分资产分布在2,3线城市。使用较多的金融工具对新收购的广州国金中心进行财务补贴。