房地产信托避险图谱初现

一边是一蹶不振的房屋销售回款，一边是巨量到期信托资金，手握大量房地产信托合同的众多信托公司在3月来临之际，已近乎抓狂。江苏国际信托近日发布的公告称，其推出的“江苏信托房投宝1号-东渡上海浦祥股权投资集合资金信托计划”，在2012年1月5日提前到期结束。

一边是一蹶不振的房屋销售回款，一边是巨量到期信托资金，手握大量房地产信托合同的众多信托公司在3月来临之际，已近乎抓狂。

根据用益信托最新发布的数据，从2012年一季度开始，房地产信托各季度兑付的规模呈逐渐增长的趋势，其中分别将在2012年第三季度、2013年第二季度达到峰值。随着房地产信托兑付的小高峰逼近，信托公司未雨绸缪已是迫不得已。

目前，除了继续演化的房地产信托提前清盘，已有房地产基金试图从信托公司那里接盘上场。同时，亦有相当数量的房地产信托选择了合同展期，陷入进退失据的尴尬境地。如此时势下，一幅房地产信托避险图谱逐渐展现。

提前清盘

波及一线城市项目

房地产信托提前清盘的阴霾正在扩散。据本报记者不完全统计，2月一个月间，已有天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托、中融信托等8家信托公司，或公告或被证实有房地产信托计划提前清盘。

这其中，江苏国际信托和中融信托各有一个房地产信托计划值得特别关注，其分别涉及上海、北京的房地产项目。这两个项目的提前清盘，不但表明信托承载的房地产融资风险在不断外溢，也表明京沪房地产市场在发生裂变。

江苏国际信托近日发布的公告称，其推出的“江苏信托房投宝1号-东渡上海浦祥股权投资集合资金信托计划”，在2012年1月5日提前到期结束。

上海浦祥项目预计总投资14亿元，而江苏国际信托的公告显示，该项目北区销售收入仅9401万元，回笼资金4329万元。南区则仍在建设中。如此看来，该信托计划受到了销售回款的严重制约。

2月末，成长业绩居于同业前列的中融信托也出现了提前清算。其近日的公告称，原定2012年4月28日到期的“中融-华夏孔雀城集合资金信托计划”于2月8日提前终止。而提前清算是原股东选择优先购买永定河房地产开发有限公司的股权。

但发源于北京的一家大型信托公司的业务拓展部门负责人2月28日接受本报记者采访时表示，“如此行情，廊坊京御可能主动接盘吗？还是项目的滚动开发受到了极大限制。”

中国银监会非银部一位官员在接受记者电话采访时亦持此观点：“提前清算的主要原因还是对房地产市场整体形势作出了悲观的预测。在信托计划的最长存续期内，房地产销售形势很难有较大改善，地价的利润又无法分享，信托公司只能在合同范围内选择割肉离场。”

房地产基金乘势接盘

上述信托公司业务拓展部门负责人认为，“信托计划能提前清算，说明这一项目还未出现兑付风险。”他介绍道，一般的房地产信托合同都会设计6个月左右时间作为缓冲期，以便处理到期不能兑付的情况，如果信托提前结束，也可以看成是正常到期。

不过，随着提前清盘的案例不断涌现，房地产信托公司为自己留的后路越来越多。据这位业务拓展部门负责人介绍，大部分信托公司已经在内部筹划房地产项目“黑名单”，要求合同对接人紧紧盯住。

监管层更是早已有所行动。据前述银监会非银部官员透露，1月时非银部曾发文“指引”房地产信托业务，对风险管理已有所要求，比如，所有房地产信托业务要在项目兑付前三个月排查兑付资金情况，发现风险及时做好应急处理，“这主要是因为信托产品基本都是刚性兑付”。

与此形势相应的，用益信托分析师岳婷调研后发现，从年初至2月23日，房地产类信托仅发行29款，月平均发行14.5款，相比去年每月平均84款，已有大幅度下降。

不过，同时亦有积极入市的金融力量，最突出者是去年即已高调入场的房地产基金。据清科中心的研究数据，2011年私募房地产投资基金共有29只募集到位，募资总额40.78亿美元。

华兴资本创始人、CEO包凡2月27日接受本报记者采访时就表示，房地产私募基金早已在关注房地产信托相关项目，已做好随时进场接盘的准备。“而且，实际在运作的房地产私募基金规模或许远不止于此(指上述规模)。”

此时入场接盘，房地产基金有着一定的优势，“主要是选择的空间变大了，”包凡表示，在占据话语权的前提下，还可能会要求开发商允许其债转股。

尴尬选择 被迫展期

下半年，房地产信托到期量将