房地产信托主要运作方式及详解信托过渡期《资管新规》 信托资管新规

图1 房地产信托贷款型运作模式

（二）股权型房地产信托模式

股权型房地产信托模式，是指信托公司将信托资金以增资协议的方式注入房地产公司，增加房地产公司的自有资金并阶段性获得其绝对控股权，在成为房地产企业的控股股东后并不直接参与房地产项目的运营，而是与房地产企业约定在未来信托计划到期时，以房地产公司溢价回购股权的方法结束信托计划的一种房地产信托运作模式（见图2）。

图2 股权型房地产信托模式

（三）权益型房地产信托模式

权益型房地产信托，有点类似于国外的房地产信托投资基金模式，是财产信托的一种。在这种模式下，房地产企业将能产生稳定现金流的物业委托给信托公司以设立信托受益权，信托公司以此信托受益权向投资者发行受益权凭证进行融资，最后将募集的资金让渡给房地产企业或者房地产企业质押此信托受益权进行债务融资（见图3）。信托公司通常会选取能够正常经营并能产生稳定现金流的信托财产为标的，以信托财产产生的收益来化解信托产品的信用风险。因此，这种信托运作模式能够很好地解决房地产企业由于资信评级低不能有效进行抵押担保的问题，也是目前我国房地产信托发展的一个新方向。

图3 权益型房地产信托模式

三、房地产信托存在的问题

房地产信托规模增长过快、房地产企业财务状况偏紧这两方面的数据和信息，表明目前我国信托业隐藏着较大的信用风险问题。

（一）“刚性兑付”亟待打破

信托业经历十多年的发展，资产管理规模快速逼近11万亿，成为继银行后金融行业的第二大行业，“刚性兑付”这一信用风险防范方式功不可没。根据2018年7月20日资管新规和2018年8月21日37号文的要求： “刚性兑付”显然背离了风险与收益相匹配，高风险隐含高收益这一市场规律。信托行业这一怪异的“刚性兑付”文化，产生于我国过去十几年经济快速增长的背景下，在宏观经济进入下行通道的情况下，“刚性兑付”这一光环很可能被打破，而且可能拖垮信托业现在的大好局面。因为信托产品若到期不能进行兑付，信托公司将会为信托资金投资项目的过度包装付出法律上的代价，这将沉重打击投资者对信托业的信心。随着市场的成熟，信托产品的风险溢价水平终将回归于与其风险相一致的水平上，如果要维持现在的收益水平，房地产信托的投资风险必将大大增加，“刚性兑付”这一光环势必会被打破。

（二）信息披露制度存在缺陷

目前，我国信托行业还未建立起完善的信息披露平台，存在信息严重不对称的问题。[龙云:《中国房地产资金信托的治理结构缺陷及其改进》,《上海金融》2006年第2期。]投资者在签订信托合同时，虽然能够知道所购买信托计划的预期收益率、信托资金投资项目的概况等信息，但是信托合同中对房地产项目公司的运营能力、以往业绩、投资者能够了解项目开发进度、资金运用情况等其他信息的途径披露甚少,风险提示不足。这样投资者的利益能否得到保障就过度依赖于房地产企业的经营能力和信用水平。其次，尽管有关政策规定，信托资金的受托方、使用方和保管机构不能为同一人或机构，但是缺乏对项目资金的有效监控，信托公司投资决策时很可能违背投资者效益最大化的原则，将信托资金投资于与自己存在关联关系的房地产企业。信息不对称加大了投资者发生损失的风险。

总之，我国房地产行业经历多年的繁荣发展，房地产泡沫破灭的迷雾已在国内经济的天空中弥漫多时。为了打击房地产市场的过度投资，打压房地产泡沫，政府出台了一系列宏观调控政策。房地产行业风险的增加相应地增加了房地产信托业务的风险。