首单以信托为载体的类REITs产品成立 信托受益权资产支持专项计划是什么意思

由中泰证券担任主承销商的“中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划”日前正式成立。该产品是中泰证券与计划管理人天风证券、原始权益人中航信托通力合作共同推出的一项金融创新产品，产品通过“专项计划+合伙企业”的方式，实现了对商业物业项目公司的间接持有和最终控制，是中国资本市场首家以信托公司作为原始权益人的类REITs产品。

根据发行方案，“中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划”的基础资产为中航信托依据信托合同持有的信托受益权，融资总额为14亿元。其中，优先A类证券规模为6.8亿元，期限约18年，每3年允许投资者回售，联合评级给予AAA的信用评级；优先B类证券规模6.2亿元，期限5年，第3年允许投资者回售，联合评级给予AA+的信用评级。

该产品的交易结构设计颇为创新，通过“专项计划+合伙企业”实现对商业物业项目公司的债权投资和最终的股权收购，从而实现了对商业物业的间接持有和最终控制；在保障优先级投资者利益方面，设置了多层增信措施安排为优先级投资者利益提供了全面的保障。此外，产品成立的每三年末，计划管理人拥有优先级资产支持证券的票面利率调整权，投资者拥有提前退出选择权，流动性支持机构为投资人的退出提供流动性支持。 该产品获得资本市场投资者的积极认购：优先A类证券和优先B类证券的发行利率分别为4.9%和7%，其中优先A类认购金额11.1亿元，认购倍数1.63倍。

作为成熟资本市场的重要组成部分，REITs具有长期收益率高、收益稳定、与其他投资产品关联性小、抵抗经济周期波动等优势，能够满足投资人的多元化需求。目前，我国有巨量的商业物业资产亟待盘活，但由于存在税收、法律、监管等方面的障碍，目前我国尚无真正意义的REITs产品发行。通过“股+债”创新模式的类REITs产品，在目前的制度下可以满足融资人的融资需求，同时也为投资人提供了良好的投资渠道。商业物业资产以证券的形式标准化、拆细化，大幅改善了商业物业资产的流动性，是嫁接商业物业和社会资金的媒介，对整个经济和金融体系具有重要意义。中泰证券主承销的“中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划”的成功设立，为盘活优质商业物业资产开辟了新路径，拓宽了券商资产证券化的业务空间，也对我国信托业转型具有良好的示范效应。

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