信托正在抽离地产 信托房产项目

文/乐居财经  许淑敏

信托公司们，正想尽办法，处理地产风险资产。

金谷信托，提前出手对万柳书院的债权资产；中信信托，则将世茂“第一高楼”项目，挂网拍卖；而厦门国际信托，干脆拿走了与正荣合作项目的公章，担心出险企业影响项目预售……

另一边，频频踩雷地产的新华信托宣告破产，引发了业内一片哗然。

这是继2001年信托法颁布以来首家破产的信托公司，代表的警示意义非同一般。而新华信托破产后，持牌信托机构数量已减至67家。

近两年以来，信托行业经历新一轮的洗牌与重整，“两压一降”、资管新规等多项政策落地，再加上地产行业陷入流动性风险，对于信托公司融资类业务造成一定打击，不少信托公司开始暴露风险问题。

新时代信托是与新华信托一起被接管，如今发展未明朗，而连续亏损多年的安信信托，面临着退市和重组的现状，四川信托风险暴露已有三年，化解方案迟迟未出。

种种压力叠加，多数信托公司盈利也因此承压。传统信托业务近年来不断被压降，而该业务正是信托公司收入的主要来源。

但当下，新旧业务动能转换仍在探索，新利润支柱的培育尚需时间，信托公司转型压力和经营压力倍增。

尽管去年底以来，关于“地产金融三支箭”、楼市利好政策等陆续出台，但对于地产存量信托业务风险仍存。

正如有信托公司在年报中所言，历史长期积累的风险隐患仍需时间出清，信托行业仍将面临较大资产质量压力。

压降地产业务

上趟楼的功夫，正荣一个装有合作项目公章、银行账户、证照等重要物品的保险柜，就不翼而飞了。

而悄然带走保险柜的，是该合作项目的第三股东厦门国际信托，据说是因为正荣和中梁这两个股东均已出险，厦门国际信托认为开盘会影响项目销售去化，希望引进建发作为代建方操盘，所以去年到现在一直不同意用印办理预售。

金谷信托则想尽早抛掉，手上的地产债权资产。此前，它将价值46.95亿元的北京顶豪万柳书院75套房产，挂在了拍卖网上，试图提前收回资金。

信托公司们，正在减少与地产行业的交集。

信托公司业绩下滑，更为深层次的原因，在于传统信托业务，包括地产信托业务在内近年来不断被压降，而这些业务正是信托公司收入的重要来源。

资管新规之下，虽未严禁信托融资功能，但从操作上看，融资类业务面临着更加严格的约束和监管。

去年，已有不少信托公司收到监管窗口指导，要求以银行信贷资产作为底层资产的财产权信托，按照金融同业通道业务逐步压降清理。

相关数据显示，融资类业务规模自2023年2季度以后持续下降，2023年3季度末为3.08万亿元，同比大幅下降20.31%，环比下降2.80%，占比仅为14.59%。

要知道，信托公司更擅长于做通道、信托贷款等业务，尤其依赖地产和城投等领域。如今地产风险暴露，加上信托行业继续实行“两压一降”——压降通道类业务、融资类业务和房地产业务，因此传统业务发展空间压缩。

尤其是地产业务压降不少。以20家典型信托公司为例，信托公司投向房地产的信托资产呈下降趋势。

这20家信托公司，于2023年，投向房地产信托资产从4.86亿元到1243.6亿元不等，占信托资产比例范围为0.06%至26.77%；对比2023年，投向房地产信托资产范围10.89亿元到1600.85亿元不等，占信托资产比例范围为0.16%至29.66%。

据乐居财经《进深》统计，去年20家信托公司投向房地产的信托资产，为6489亿元，相比2023年的10131亿，降低了35.9%。

比如中信信托，2023年投向房地产信托资产为1243.61亿元，占比8.07%，而上年度房地产信托资产为1600.85亿元，占比16.36%，比例几乎减半。

近来，中信信托申请拍卖了世茂的深港国际中心，该项目被称为“国内第一高楼”。

根据拍卖公告，世茂已经利用“第一高楼”项目融资92.7亿元，包括土地抵押、在建工程抵押和100%股权质押。

早在2023年初，中信信托借给世茂的这笔融资款，就发生逾期兑付，当时市场便传出消息，世茂集团报价151亿出售深港国际中心项目。

如今，中信信托和世茂的展期不仅没有谈妥，还要将深港国际中心折价拍卖回血，起拍价130亿，比世茂此前的报价151亿还低。这说明中信信托急于摆脱风险。

尽管英大信托2023年已压降房地产信托业务占比至0.16%，但2023年，其仍继续压降房地产信托业务占比至0.06%。

也不难理解，受到宏观调控影响，地产行业进入阵痛期，房企出现不同程度的流动性风险，传导至信托公司等各类金融机构，压降地产业务已然迫在眉睫。

截至2023年三季度末，投向房地产的资金信托规模为1.28万亿元，同比下降0.67万亿元，降幅34.2%。

兴业信托提到，近三年来大力压降涉众房地产业务规模，涉众房地产业务规模降幅达到72%。

期内，其与中信银行、中信城开协同实施了深圳佳兆业项目纾困方案，携手华融公司设立融创上海董家渡项目纾困财产权信托，实施恒大广州球场项目债务重组方案，均在为地产项目化解风险。

重庆信托也特别提及，信托公司合作对手多为民营房企，风险敞口较大，由此造成了较大的兑付压力和舆情压力。

去年，重庆信托便涉及不少关于房企的诉讼。年报显示，其未结案件1件，涉案本金金额10亿元的合同纠纷案，与恒大园林、恒大地产相关；新办诉讼案件1件，与厦门万厦天成房地产开发有限公司等的合同纠纷案，涉案本金29.9943亿元。

此外，其涉及的新办执行案件也不少，申请执行的对象多为宝能、恒大等出险房企。

中融信托则是因为个别信托计划投向“四证不全”房地产项目，被罚款20万元。

而光大信托则于近段时间，深圳区域多人被带走调查，案件涉及与多家房企合作的深圳旧改项目。根据报道称，深圳几个项目爆雷出现大规模逾期，调查发现资金出借过程中存在行贿受贿行为。其参与的深圳旧改项目，包括与恒大等几家房企合作的项目。

更有说法称，光大信托2023年投向房地产信托资产达698.9亿元，占总信托资产7.35%，大笔投向地产的资金或难以收回甚至出现逾期。

近期，“中航信托·天垣20A045号房地产开发股权投资集合资金信托计划”也出现违约问题。该信托产品涉及的福州“大东海世茂”项目已经出现问题。

据称，这或与中航信托项目合作方世茂涉嫌通过伪造盗用公章有关，其私自将原本应分配至福州苇渡企业管理有限公司共管账户的亿元资金“截胡”。

诉讼事件、被调查事件、“萝卜章”事件，大多数都是与地产项目牵连。

仅三成信托利润增长

2023年，为资管新规实施的第一年。统一监管框架之下，信托政策红利正式终结。

报告期内，监管机构将信托业务分为新的三大类，即：资产管理信托、资产服务信托、公益慈善信托，引导信托行业转型。

而此前各家信托公司资源各有差异、业务组合不同，如今统一以此分类，对于信托公司的投资能力、受托能力都带来了较大考验。

部分信托公司在年报中强调，新旧业务动能转换仍在探索，新盈利模式的塑造、新利润支柱的培育尚需时间，信托公司转型压力和经营压力增大。

因此，去年绝大多数信托公司业绩承压明显。数据显示，已披露2023年报的60家信托公司，累计实现营业收入1284.17亿元，同比下降15.6%，累计实现净利润416.19亿元，同比下降22.2%。

其中，超七成信托公司营收下降。另外，仅三成左右的信托公司实现净利润正增长，主要原因在于信托手续费下滑、投资收益缩水等方面。

乐居财经选取信托行业营收TOP20的公司进行分析，发现头部信托公司盈利情况亦不乐观。

20家信托公司当中，营收规模差异较大，排名第一的平安信托去年营收高达194.48亿元，而排名最后的交银信托，去年营收仅19.49亿元，业绩有所分化。

至于增长方面，20家信托公司当中，营收负增长的信托公司达到16家，仅有建信信托、国投信托、华鑫信托、英大信托保持正向增长；净利润负增长的信托公司达到14家，其中，重庆信托、兴业信托、中航信托等同比降低均超50%。

像是兴业信托，去年实现营业收入49亿元，同比下降10.52%，净利润2.59亿元，同比下降72.29%，其中影响较大的是手续费及佣金收入的下滑。期内，兴业信托手续费及佣金净收入12.17亿元，同比下滑了24.61%。

中航信托也同样，于2023年，手续费及佣金收入为29.1亿元，同比下跌26%。期内，其实现营业总收入29.69亿元，同比减少25.96%；净利润8.18亿元，同比减少51.28%。

而实现营收、净利双增长的信托公司仅有建信信托、英大信托。

不过，建信信托盈利涨幅有明显下降的趋势。2023年，建信信托营收108.38亿元，同比增长11.87%，净利润24.89亿元，同比增长2.55%。但对比2023年，其营收涨幅为27.68%，净利涨幅为32.97%。

眼下，建信信托仍在寻找业务加成。前不久，市场消息显示，万科旗下万纬物流，联手建信信托及信建赢石，并购上海、宁波两处核心型物流资产。

从营收结构看，去年建信信托虽然投资收益、利息收入分别同比上涨6.35%、14.10%，但手续费及佣金收入同比下降5.48%至39.24亿元。

对于信托公司最为直观的影响，还是在于手续费及佣金收入。毕竟信托大部分营收来源于管理受托资产，该部分收入便是计入手续费及佣金收入。

信托资产超20万亿

尽管去年底以来，关于“地产金融三支箭”、楼市利好政策等陆续出台，但对于地产存量信托业务风险仍存。

正如建信信托在年报中所言，历史长期积累的风险隐患仍需时间出清，信托行业仍将面临较大资产质量压力。

目前，信托公司总资产排名首位的为平安信托，资产规模3105.2亿元。资产质量方面，按信用风险五级分类，平安信托期末不良资产较期初增加6.94亿元，不良率升至2.75%。

而从信托资产观察，去年信托公司的信托资产具有回升迹象。2023年，60家信托公司受托管理的信托资产规模20.30万亿元，同比增长5.14%，重回20万亿门槛。

不过，从头部信托公司信托资产增减情况来看，超过一半的信托公司信托资产有所收缩，包括建信信托、广大信托、外贸信托、华能信托、中融信托、五矿信托等等，尤其是兴业信托，信托资产同比减少35.69%至1854亿元。

也有部分信托公司信托资产增长向好，中信信托的信托资产从2023年的9797亿元增长57.43%至1.54万亿元，华鑫信托的信托资产则同比增长62.17%至3975亿元，国投信托的信托资产也达到2986亿元，同比上涨86.62%。

多数信托公司正在调整业务结构。除了压降与地方城投平台和房企相关的信托资产规模以外，也开始投向投向证券市场领域、创业业务领域诸如家族信托、慈善信托等。

数据披露，截2023年3季度末，投向证券市场的资金信托规模为4.18万亿元，同比增长36.80%；投向金融机构的资金信托规模2万亿元，同比增长5.32%。

像是中信信托，2023年，投向证券市场领域的信托资产规模，则增加32.90%至1552.93亿元，另外，投向创新业务方面，包括家族信托、保险金信托和慈善信托受托资产规模超过630亿元。

信托公司面临的，不仅仅只有来自融资类业务、债券投资类业务的信用风险，还有市场风险、操作风险和其他风险等。

资本充足率（净资本/各项业务风险资本之和）是衡量信托公司业务风险的重要指标之一，为监管部门关注的指标。该项指标，能反映信托公司内部的风险管理能力和财务状况。

一般来说，资本充足率越高，风险控制能力越好。

以20家典型信托公司为例，资本充足率最高的是英大信托，高达415.89%，另外华宝信托、平安信托、兴业信托、华能信托、重庆信托等资产充足率均超300%。

而资本充足率最低的为光大信托，仅为138.4%，但也符合大于等于100%的监管标准。可以看到，光大信托净资产为165.97亿元，净资本133.52亿元，符合大于等于2亿元的监管标准，净资本/净资产为80.45%，符合大于等于40%的监管标准。

尽管光大信托各项指标均符合监管要求，但资本充足率较低，且较为接近监管最低标准，意味着未来风险控制能力较弱，仍需多加警醒。