"迷恋"地产的万向信托:标的公司风险高,去年42.88亿资金投向地产 信托投向房地产股票会涨吗

房地产一直是信托资金投放的重要领域，从2023年下半年以来，多家房地产公司陷入流动性危机，违约频现，信托公司的“踩雷”状况令人担忧。

房地产业务占比超过50%的万向信托，就是其中之一。

稍早前的2023年12月13日，万向信托瑞昌奥园广场集合信托计划发布公告，受地产调控政策影响，导致项目销售进度未达预期，各期信托单位分别延长6个月。公开信息显示，该信托产品规模3亿，预期年化收益6.9%-7.7%，奥园集团提供连带责任担保。

一天之前，企查查显示，佳兆业集团（深圳）有限公司新增一项股权冻结。根据（2023）浙01民初2834号文书，佳兆业集团旗下绥中佳悦房地产开发有限公司遭浙江省杭州市中级人民法院冻结股权数额2550万元。

资料显示，绥中佳悦房地产开发有限公司注册资本5000万元， 由佳兆业集团（深圳）有限公司持有51%股权，万向信托股份公司持有30%，佳兆业旅游开发有限公司持有19%股权。

青财经梳理用益信托网数据显示，在过去的2023年，万向信托共发行了16笔投向房地产的信托计划，共计发行规模达到了42.88亿，涉及中梁地产、奥园、恒大、力高集团、荣安地产、上海保集投资以及浙江万泰集团、四川邦泰就谈、江西硕丰控股、贵州麟龙地产、江西东投地产、郑州绿都地产、四川朗基就谈、重庆飞洋控控股、重庆海成等一众区域地产公司。

公开资料显示，目前万向信托作为质权人的股权出质信息达752条，出质人或标的企业大部分也同样为房地产类企业。

同时，青财经还发现，除了已经爆出风险的奥园、恒大、佳兆业等大型房企，2023年，万向信托还向包括“风险隐患”川系房企领地集团、力高集团、上海保集集团以及宁波房企“一哥”荣安地产、贵州房企麒龙集团、赣系地产企业硕丰控股   四川邦泰集团、郑州绿都地产集团等地方性中小房企提供了大笔资金。

公开资料显示，房地产信托违约从2023年年末再度开始增加。2023年1月至10月，房地产信托共发生66起违约事件，违约规模约489亿元，超过了2023年全年的数据，2023年三季度，房地产信托违约占比更是占比达到近六成。

万向系“掌门人”鲁伟鼎曾说，万向信托自2012年8月开展业务以来，到目前未发生一笔风险事件，截至2017年底管理信托资产近1900亿元。这种受人之托的工作，马虎不得、大意不得。不过，眼下万向信托似乎不那么“谨小慎微”，也不那么“安全”。 

“迷恋”地产，踩雷多家上市公司

成立于2012年的万向信托，注册资本13.39亿元，截至2023年末，其管理的信托资产规模总计1338亿元，是浙江省内5家信托公司中唯一一家由民营控股的信托公司。

事实上，万向系的金融版图拓荒之路，始于鲁伟鼎。1992年，年仅21岁的鲁伟鼎进入万向集团任副总裁，彼时，他将目光瞄准金融板块。

1995年，通联资本前身深圳通联投资有限公司成立。之后成立万向租赁、通惠期货，筹建民生人寿，入主浙江工商信托，参股浙江银行和浙商基金……此后的20多年中，在鲁伟鼎的带领下，万向系金融的版图不断扩大。除了券商牌照，最为稀缺的银行、保险、基金、信托、租赁和期货等金融牌照均被其收入囊中。

2007年，鲁伟鼎出资组建的万向控股成立，这成为万向系的金融平台，集中了万向的金融业务。万向信托也在旗下。

万向集团早就盯上了信托。在2003年，万向集团受让浙江省工商信托24.85%的股份，成为其二股东。2007年，浙江省工商信托进行了新一轮增资扩股，一系列动作后，万向控股晋升为大股东。

浙江省工商信托在引入万向集团后鲜有建树，经营范围也局限在浙江省内。2012年7月，浙江省工商信托正式更名“万向信托有限公司”，两个月后，万向信托正式开业。

此后4年间，万向信托走的是稳健风格，以基建类信托为主流业务。基建类信托项目多有地方政府信用做保证，风险相对较小。

但2017年开始，房地产业务“异军突起”，迅速发展，而基建类信托业务逐年减少。如今，基建在万向信托信托业务中的地位已然被房地产所替代。但随着房地产信托监管趋严，地产行业洗牌加速，房企债务违约爆雷事件频发，信托公司稍有不慎就被拖入其中。

“万向信托有限公司自2012年8月开展业务以来，到目前未发生一笔风险事件，截至2017年底管理信托资产近1900亿元。这种受人之托的工作，马虎不得、大意不得。”在2018年初于北京召开的一场民营企业家迎春座谈会上，万向系“掌门人”、万向集团董事长鲁伟鼎表示，万向做金融没有脱实向虚，而是对实业有更大的促进。他还强调，民营搞金融，一定要战战兢兢、谨小慎微。

不过，眼下万向信托似乎不那么“谨小慎微”，也不那么“安全”。

2023年11月末，万向控股公告称，万向信托发起较为重大的诉讼共12笔，万向信托均作为信托计划管理人代表信托计划作为原告提起诉讼，案由主要为金融借款合同纠纷。12笔诉讼中，其中2笔已转让，其余10笔有8笔已取得胜诉生效判决（含调解）并已申请强制执行，2笔尚处于一审阶段。公告披露显示，上述诉讼的被告方包括已先后爆雷的华仪电器、雏鹰农牧、长城影视等多家企业。

不仅如此，近年来，万向信托不仅踩雷多家上市企业，它还过度依赖地产业务。

稍早前的12月31日，万向信托通过增资800万入股驻马店伟昇房地产开发有限公司，持股30%。

通过穿透股权，驻马店伟昇房地产开发有限公司背后大股东正是四川百亿房企领地集团。

投资领地的地产项目，仅仅是万向信托房地产业务的冰山一角。

青财经梳理用益信托网数据显示，在过去的2023年，万向信托共发行了16笔投向房地产的信托计划，共计发行规模达到了42.88亿，涉及中梁地产、奥园、恒大、力高集团、荣安地产、上海保集投资以及浙江万泰集团、四川邦泰就谈、江西硕丰控股、贵州麟龙地产、江西东投地产、郑州绿都地产、四川朗基就谈、重庆飞洋控控股、重庆海成等一众区域地产公司。

近年来，万向信托房地产业务快速增长。年报显示，2017-2023年，万向信托分布在房地产业的信托资产金额分别为427.64亿元、569.28亿元、679.49亿元，占比分别为22.49%、35.32%和50.78%。而其2023年财报显示，2023年其信托业务资产分布于房地产占比58.1%，自营业务资产分布于房地产占比29.09%，均属于业务排头兵，从资产运用角度看，其信托业务资产用于贷款及应收款占比高达66.24%。

而2016年，这一金额数据仅为212.73亿元，占比仅13.98%。

来源：用益信托网

万向信托房地产业务的“异军突起”，引起了监管部门的注意。2018年，万向信托就曾因“房地产贷款项目审批不审慎”接到了浙江银保监局30万元的罚单。2023年，银保监会约谈10家房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，要求压降规模，万向信托在列。

实际上，房地产信托违约从2023年年末再度开始增加。2023年1月至10月，房地产信托共发生66起违约事件，违约规模约489亿元，超过了2023年全年的数据，2023年三季度，房地产信托违约占比更是占比达到近六成。

风险挡不住万向信托奔向地产业务的脚步，与众多信托同行一样，万向信托也十分热衷于交地产界“朋友”。在其朋友圈中，合作对象不乏恒大、碧桂园、绿城、蓝城、中骏、祥生、蓝光、佳兆业、融信等知名房企。其中最为“要好”的当属中梁地产。

在万向信托的对外投资和历史对外投资中，中梁地产的身影频繁出现。

据悉，中梁上市前一年，万向信托9个月内12次“输血”中梁控股。2023年7月，万向信托两年前发起设立的“中梁地产基金8号集合信托计划”被曝延期，引发关注。不过，几日后万向信托发了澄清公告，称延期并非因中梁地产违约，而是股权投资项目未达到约定的退出条件。公开资料显示，目前万向信托作为质权人的股权出质信息达752条，出质人或标的企业大部分为房地产类企业。

标的企业风险“隐患高”

房地产信托项目落地快、收益高，历来受信托公司欢迎，但其高风险性也一直备受诟病。

除了前述已经出现风险的奥园、恒大、佳兆业等大型房企，万向信托投向的一种中小地产公司也不同程度存在比较高的“风险隐患”的川系房企领地集团、力高集团、上海保集集团以及。

公开资料显示，发源于四川的领地集团创立于1999年，主要以房地产开发、商业运营、酒店管理为主营业务，项目分布在成渝、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区等全国20多个城市，目前总部位于成都。创始人为刘玉奇、刘山和刘玉辉三兄弟，三兄弟根据自己掌控的资源执掌区域也各有侧重，分别为新疆、华南以及四川大本营。2018年，领地集团设定300亿元的销售目标，2023年4月，其又提出，2023年-2023年实现千亿战略的新跨越。

2023年12月初，这家颇具家族色彩的企业成功在香港IPO。

很长一段时间内，领地集团是一家坚定不上市的房企，但是在2023年的时候却画风突变，把上市纳入了日程。为什么这么着急？因为公司缺钱已经到了十万火急的地步。

财务数据显示，2017年-2023年领地集团收益分别为53.39亿、45.14亿、75.68亿，实现复合年增长率19%。但净利率一路下滑，2017年-2023年净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%,6.5%，盈利能力连续低于行业平均值。

除了营收不稳定，领地的现金流也并不乐观，领地的经营现金流连续三年为负。招股书显示，2017年-2023年，领地集团的经营活动现金流量分别为-1.87亿元、-42.88亿元和-31.12亿元。截止2023年年底，领地现金及现金等价物只有13.82亿元，而此时仅一年内到期的短期负债就有57.63亿。截至2023年2月底，领地集团有息负债金额高达119.09亿，其中一半以上为短期负债。

领地控股2023年中期报告

但是，上市之后，领地控股的业绩也乏善可陈。

2023年中期业绩报告显示，2023年上半年，该公司实现收入43.11亿元，同比减少2.86%。收入减少之外，多项利润指标也出现下滑。其中，截至2023年6月末，领地控股毛利8.75亿元，同比减少45.5%；毛利率为20.3%，去年同期为36.19%；归属股东净利润7385万元，同比减少82.34%。

而根据亿翰智库的研究，2023年房企平均净利润率为16.39%，较2018年的16.73%下滑0.44个百分点。相形之下，领地集团盈利能力一直跑输行业平均，2023年的净利润率甚至只有行业的54%。

此外，领地集团是一个高周转的狂热信徒。

因为不断地借贷拓展，2023年领地集团的净资产负债比率高达1.4倍，相较来两年前的0.6倍足足翻倍。而2023年，公司债务总额142.68亿元，负债率约为84.5%。而在2023年，全国百强房企资产负债率均值为78.7%，领地集团风险明显偏高。

此外，从2023年初开始，多家媒体就收到四川成都、西昌、眉山等多位领地业主发来的投诉爆料，根据进一步调查发现，网上已有多起涉及领地集团房产质量问题的维权事件曝光。

另一个万向信托投资的对象力高集团，情况也不乐观。

据官网介绍，力高集团创建于1992年，是一家以地产开发为主，集康养、商业、科技、物业、文旅、教育等多元化产业于一体的大型综合企业集团。2014年，力高集团在港交所主板上市，综合实力多年位列中国地产TOP100。

近年来，力高集团豪掷千金大手笔拿地，土储一路飞涨。但其存货周转能力却在下滑，销售规模未实现同步增长，同时高负债压顶脚步沉重。截至2023年6月末，力高集团总资产为944.74亿元，总负债796.3亿元，净资产148.44亿元，资产负债率84.29%。财务杠杆水平再度上升，且其资产负债率已经连续三年大于80%。

2023年以来，力高集团分别于4月和7月连发两只高息美元债，合计募集资金8.85亿美元，发行利率分别为8%和10.5%，这背后可反映出其较大的流动性压力。截至目前，力高集团存续5只美元债，存续规模11.16亿美元，其中将有两只合计5.05亿美元债将于一年内到期。

力高集团2023年中期报告

除了负债，力高集团的现金流情况，同样不乐观。

2023年6月份，力高集团创下56.88亿元的全口径销售业绩高点后，7月份单月销售骤降至29.14亿元，环比下滑48%；8月单月销售额28.95亿元，又环比下滑，9月份再度环比下滑5个点至27.49亿元。而在销售金额下滑的同时，销售均价也在三季度跌至“8”字头，仅8000出点头。即使是前10个月的销售均价，也仅为8752元每平，较去年全年的8615元每平几乎持平。

此外，力高集团的权益销售占比也在不断下滑。据克而瑞地产研究数据，去年全年409亿元的全口径销售中，权益金额为207亿元，权益占比为51%；而今年前10月368亿元全口径销售额中，权益销售仅为169亿元，权益占比仅为46%

目前，力高集团除预收款后的资产负债率为78.1%，净负债率48.7%，非受限现金短债比为1.44，踩中一条红线归为黄档。同时，其2年内到期债务占比高于90%，偿债高峰的来临或将会进一步制约其发展，如履薄冰的日子正在到来。2023年6月，鉴于有抵押债务增加，标普将力高集团现有高级无抵押债券的长期发行评级从“B”下调为“B-”，同时确认其长期发行人信用评级为“B”。

保集控股集团董事长兼总裁裘东方

除了领地集团、力高集团之外，万向信托还在2023年向裘东方控制的上海保集投资（集团）有限公司旗下项目提供了6亿融资。

稍早前的12月31日，裘东方控制的上市平台保集健康发布公告公布，质押约52.33%公司股权予中国华融国际控股，作为贷款人向该公司(作为借款人)提供的未偿还本金额为3950万美元的贷款抵押。

事实上，这并非保集控股首次将下属企业“卖身”他人。

2023年，保集控股营收仅96.58亿元，跌破百亿大关，同比下跌28.01%。事实上，近3年保集控股营收下跌趋势已显，2018年-2023年公司营收分别为135.95亿元、134.16亿元。净利润方面同样表现不佳。2023年，保集控股净利润仅3.88亿元，相比2018年同期大跌29.71%，这一数据在2023年虽微涨至4.08亿元，但仍不敌2018年的5.52亿元。

重压之下，2023年年底，保集控股就将多元化产业布局的其中一块上海保集物业管理有限公司转手予上海槟达企业管理中心(有限合伙)和陈平，他们各自持股99.99%、0.01%。

2023年年初，保集控股收中国证券监督管理委员会上海监管局警示函，被指公司与实控人裘东方关联方交易信披违规。警示函指出，2023年，保集控股及下属子公司向上海奇臻采购货物发生的关联交易金额为5.5958亿元，向上海奇臻销售货物发生的关联交易金额为1.7163亿元。

2023年3月22日，上海燮品也被保集控放上了出质台。5月28日，上海宗燮实业、上海迅燮实业、上海燮铮实业、上海燮州实业、上海燮库实业、上海燮联实业等6家企业集中出现股权质押，出质人为保集控股，出质股权数额均为500万元。反观历史股权质押，保集控股仍“钟爱”信托，在25条历史股权质押信息中，共计有12次质押予信托公司，占据近半壁江山。

到了去年5月底，裘东方控制的保集物业再度易主。上海槟达、陈平退出股东行列，新增佳源服务下属企业浙江佳源物业服务集团有限公司持股100%。彼时，佳源服务收购保集物业曾引发关注。同年6月7日，金华市保阔投资有限公司股权生变。变更前，保集控股全资子公司金华通和置业持股100%；变更后，金华通和置业退出，新增股东浙江瑞运投资有限公司，持股100%。该新增股东为浙江国都房产旗下全资子公司。

除了上述企业之外，2023年，万向信托还向宁波房企“一哥”荣安地产、贵州房企麒龙集团、赣系地产企业硕丰控股   四川邦泰集团、郑州绿都地产集团等地方性中小房企提供了大笔资金。