干货！浅析信托参与经营性物业贷款的模式及风险防范 信托贷款资金用途限制

（三）介入时机、贷款对象不同

一般来说，针对商业物业的建设阶段，银行可通过开发贷介入，商业物业销售完毕时开发贷结束，而只有在物业经营和经营收入产生稳定的现金流时，银行的经营性物业贷才可介入。但是经营性物业从开发贷结束到商业物业培育成熟之间需要一段时间，这期间物业经营和租金收入不稳定但又需要融资，信托公司便可参与。此外，若经营性物业的累计净现金流无法覆盖贷款本息或经营性物业的区位、经营性收入和等级等不符合银行授信标准，信托公司也可参与。

（四）依据的规章制度不同

经营性物业贷款在监管方面，没有国家发布的相关的法律法规，难以归类为项目贷款或流动资金贷款，银行一般是根据《贷款通则》和《流动资金贷款管理暂行办法》等贷款规定进行制定内部规章制度来开展该业务，而由于信托公司该类业务不多，内部一般没有关于经营性物业贷款的内部规章制度，只能参考商业类房产抵押贷款的标准开展该类业务。

三、参与经营物业贷款的风险防范措施

信托公司参与经营物业贷款的风险防范措施包括：

（一）抵押物的“买卖不破租赁”风险

经营性物业贷的主要担保措施是商业或办公用房抵押，根据合同法和物权法规定，若在订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响，若抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

为有效保障信托公司在极端情况下抵押权的实现，可与抵押人、承租人签订三方协议约定：承租人向信托公司