Link REIT：领展房地产投资信托 信托基金一个月领多少天合适呢安全吗

来源：雪球App，作者： 老谢投资讲堂，（https://xueqiu.com/1155834052/126990613）

$领展房产基金(00823)$（英语：Link Real Estate Investment Trust），2015年8月19日以前称领汇房地产投资信托基金，于2005年11月25日在香港联交所上市，是香港首家上市及最大型的房地产投资信托基金领展房地产投资信托基金，以市值计现时亚洲地区最大型房地产投资信托基金（以下简称REIT），亦是全球以零售为主最大的房地产投资信托基金之一。由领展资产管理有限公司担任管理人，基金单位全数由私人（个人或机构）投资者持有，香港政府并无持有任何权益。

领展旗下物业组合遍及香港、北京、上海和广州，包括于香港有约900万平方呎零售物业、约61,000个泊车位，以及一个发展中项目，并于中国内地有约276万平方呎零售及办公室物业。现任董事会主席聂雅伦（Nicholas Charles Allen）于2016年4月1日起接替第二任主席苏兆明（首任主席为郑明训）。现任领展首席执行官王国龙（George Kwok Lung HONGCHOY）于2009年加入。至2017年3月31日投资物业组合之估值达1740.6亿港元，其零售设施以提供附近居民日常所需为主。

2014年，领展晋身为恒生指数成份股，并于2015年获纳入恒生综合大型股指数成份股。于2016年7月，领展发行了首批绿色债券。该批2026年到期的五亿美元定息债券，息率为2.875%，为香港企业取得最低息率之一。此债券分别获穆迪及标准普尔评为“A2”及“A”级别。

股价表现方面，领展是名副其实的“10年10倍股”，其股价从2005年11月25日上市起到2023年5月17日的14年半时间里，已经上升了709%，而同期香港恒生指数只涨了87%。加上其逐年增长的分红率（第一年相对IPO股价的分红率已经有6%左右，更不用说之后每年递增）。值得注意的是，这个10年10倍股，只是个REIT房地产投资信托，理应只是提供稳定分红的防御股，而不是股价超额增值。而领展在分红和股价增值上都有优异表现。

然而，领展一直是香港社会很具争议的集团公司。领展街市及熟食档位在2012 - 13年度（截至2012年9月）的平均月租为每平方呎67.3港元；大大高于当时香港房屋委员会街市的平均月租为每呎约37港元，熟食档位约24港元。社会对领展的定义就是：“与垄断、通胀和贫穷均有莫大关系”。2017年当选行政长官的林郑月娥据报在2016年曾私下称领展是香港民生议题的“三座大山”之一。她于2017年12月承认“面对领展问题感到‘有少少束手无策’”。

此文是领展房地产投资信托的投资分析第一文，着重分析其2005年招股书。作者感兴趣于这样一个高超的资本管理的公司、以及其怎样在资本效率最大化，和社会问题这两个对立矛盾问题之间做出权衡，并详细地分析其2005年上市以来的各年财报，来评估其信托单位的可投资性。

以下数额都是港币百万计量。如4,000相当于4,000,000,000.

房地产净利NOI（Net Operating Income）常用来分析房地产的盈利能力。NOI等于所有的房地产营收减去房地产运营产生的成本。从2003年到2005年，领展的NOI净利率整体上在增长，分别为49.2%、46.4%、和52%：

领展几乎没有债务，这体现在其股本和资产价值的相近程度：

公司的房地产资产从2003到2004年增长了50%，主要是由于其房地产的估值在这两年有比较大的波动。

由于房地产估值的变动数额会反应在净利中，所以房地产投资信托的净利一般波动很大，不适合用来衡量REIT的业务水平。

除了之前的NOI房地产净利，运营现金流CFO也能客观地反映REIT的财务水平。以下NOI和CFO的区别主要在于总务及管理费用 (General and administrative expenses)。

公司的营收主要来自三个方面：零售业务房产、停车场、和空调服务费。

领展的主要收入来源就是租金收入，而租金收入的稳定是投资者衡量领展长期可投资性的关键指标之一。大多租客的租约都是1-3年，截止2005年3月31日，公司未来肯定能收到的租金（合同已定），1年内有15亿7600万，1年至5年内有15亿8800万，5年以上的只有1200万。而2005财年的营收 34亿9800万。

平均上，租客的租约为1.6年。

公司的运营成本里包括员工薪水支出、地产管理公司的成本、水电气费用、清洁和保安费用、修理和维护费用，政府租赁成本、营销费用、和其它费用。值得注意的是，员工薪水支出在逐年下降，显示出公司在员工薪水支出上的控制在不断“优化”。

领展雇佣世邦魏理仕 (CB Richard Ellis, CBRE）对其资产进行估值。估值主要采用DCF现金流量折现法、和收益资本化法 (Capitalization Approach)，权重均为50%。

一、DCF现金流量折现法

在现金流量折现法里，CBRE假设领展的现有房产还将经营10年，然后10年后全部卖掉。CBRE在计算每年的租金收入和10年后的房产出售所得的过程中，做的假设主要有：

未来10年的通胀水平将维持在平均2.45%的水平；

假设租客的更新合同的概率在80-85%之间；

10年后要卖房产的期末收益资本化率考虑的主要因素有未来市场环境预期、租用估计和现金流估计、和房产10年后的质量情况估计。

兼并成本和变卖成本会被减去，估计为4%和0.875%。

CBRE推断出市场对领展的期望是一年8.75%-9.75%的回报率，领展房地产投资组合的综合内含回报率（Internal Rate of Return, IRR)为9.27%。

二、收益资本化法

CBRE对零售房产赋予的资本化收益率 (capitalization yield)为5.5%-9%，对停车场赋予的资本化收益率为8%-9%。整个领展资产组合的平均初始收益 率等于6.82%。收益资本化法，就是房产的NOI，除以房产的Capitalization rate.

三、估值举例——乐富商场Lok Fu Shopping Centre

乐富商场是领展旗下最大的商场，CBRE对领展的180个房产都做了估值。