Reits经典案例随记（CapitaLand Retail China Trust，凯德商用中国信托） 房地产信托基金怎么样可靠吗知乎

因之前在新加坡留学，加之目前就职于专注商业地产的CRLAND，因此对凯德商用Reits特别有兴趣，因为来简单分析一下凯德商用中国信托（CRCT），所有信息均来自于官网资料的整理分析，详见：CapitaRetail China Trust

作为首支投资中国零售物业的新加坡房地产信托基金，CRCT的确非常值得研究。

一、简介（corporate information）

CapitaLand Retail China Trust 凯德商用中国信托，(以下简称CRCT)，是总部位于新加坡的亚洲最大的房地产公司之一——凯德集团的间接全资子公司。它是新加坡第一家投资于中国购物中心的房地产投资信托基金，在中国拥有分布在7座城市的10家购物中心,目前市值已达127.08亿人民币。该信托于2006年12月8日在新加坡)上市。

该投资组合中的所有购物中心定位：以家庭为中心，集购物、餐饮和娱乐为目的的一站式消费目的地，可通过主要的交通路线（地铁/公交枢纽）为它们所在的人口聚集区提供服务。在购物中心运营中，CRCT资产组合中的购物中心与国际及国内多家著名的零售商建立了良好的长期租赁合作关系，如北京华联集团、家乐福和沃尔玛等，这为CRCT提供了稳定和可持续的租金回报。

二、资产组合分析（portfolio overview）

对CRCT目前十个商业零售物业做简单分析就会发现当初CRCT上市时为什么会得到广大投资人的关注和认可，。

1） 物业所属城市：所有物业均位于北京、上海、郑州、武汉、呼和浩特、芜湖等一二线城市，其中北京占据一半以上物业规模，这些城市居民人均收入水平和人均物业水平均处于较高水平，具有相对强劲的消费力。这与我司在商业地产战略布局是相似的，一切零售物业的开展都应该围绕具有消费潜力的客群展开，宏观的经济及人口基础决定了是否进驻该座城市。

2） 具体位置：所有物业均位于所处城市的内环或者核心商圈，多有地铁线路通过或为公交枢纽站，周围交通便利，为物业保证稳定的客流基础。投资一个商业项目我们讲的最多的就是“location，location and location”，具体区位在交通上是否便利很大程度决定了

该项目成功与否，便利的地铁设施能够导流客流迅速进入商场。我司南宁万象城因新修临近的万象城地铁站，当万象城地铁站接驳南宁万象城后，据统计客流上升50%以上，上升客流带来的潜在消费就不不言而喻，

我们具体分析一下CRCT的十项物业，如下表统计分析：

具体数据来源于2016年CRCT年报（截止2016年12年31日）

总的来说，10处物业的经营情况较为良好，这得益于物业布局城市的强劲的消费水平以及优越的地理位置；进而保证了这些物业都有着较高的出租率，有一处物业因租户调整而导致出租率相对较低的为芜湖凯德mall。

高出租率为物业带来高租金收入，正是由于较高的租金收入，CRCT才能获得较高的净物业收益。如果我们用每个物业所产生的NPI除以每个物业的资产估值可以计算得到了每处物业的净物业收益率，我们发现CRCT所有的10处物业大多数以及整个组合所提供的NPI均高于新加坡等主要国家的10年期国债收益率。 而这也是整个资产组合能够提供稳定分红收益的基础。这大概是成为CRCT稳定成功运行的关键原因。

三、价值创造途径（value creation）

商业项目一般从开业后都会由培育期（2-3年）过渡到稳定期（3-5年）再到成熟期（5年以后），进入成熟期的商业项目在租金规模上很难保持增长，举个例子，2004年万象城开业之后目前已进入成熟期，因为在租金规模上很难保持强劲增长，CRCT的10处零售物业同样会面临这种问题，因此CRCT管理者试图通过以下三种策略来推动资产组合在收益上的稳定持续增长:

1 .通过积极的内部资产管理来促使有机增长

CRCT与租户在签订大部分租约时规定，在基本租金基础上，通过一定方式保证经营愈发良好的租户每年增加租金，从而为总租金收入提供潜在而稳定的上行空间。

除了通过租赁收入实现有机增长外，租户还与购物中心经营者密切合作，以确定购物中心的租户零售组合的改善，并通过开展营销和促销活动来推动购物者其他的非租金收入。

2。通过创新资产增值策略来创造新价值

积极探索创新资产提升计划，以改善CRCT的购物中心回报。资产创新通常指对已有物业资产进行整新，对物业组合进行再配置，具体包括重新配置店铺单元以获得更大的可租赁面积，进而提高更高的租金潜力；通过翻新店铺与商场来维持对租户和购物者的吸引力。

3 .以收益增长为目标并购增长模式

通过从凯德集团旗下的私募基金、凯德商用以及其他第三方处收购优质物业注入资产组合，实现了资产组合的增值。

CRCT可以优先收购凯德集团旗下的私募基金和零售物业，这大大扩充了CRCT的潜在项目，这些巨大的潜在发展机会为CRCT持续的高分红收益奠定了基础。

通过上述三种策略，CRCT推动了该资产组合在收益上的稳定持续增长，这保证了每年稳定的高收益分红给到投资人。

未完待续......