历次房地产信托严监管回顾：这一次有何不同？ 信托监管指标有哪些内容

第三次为2023年的房地产信托严监管。2015年开始，中央和地方都开始加大房地产刺激力度，推动去库存，2017年和2018年，国家实施的保障房政策又在一定程度上支撑了房地产行业的繁荣景象。不过，自2017年开始，我国开始逐步进入加强房地产宏观调控，加强限贷、限购、限售的限制力度。就在年初市场一致预期房地产调控政策可能进入新一个放松周期的时候，2023年7月，银保监会约谈十家信托公司，北京局约谈辖区内的信托公司，要求房地产存续信托规模不能超过6月末规模，同时给与了城市更新等部分房地产业务豁免。

历次房地产信托严监管有哪些相同之处？

房地产作为我国非常特殊的一个行业，可以说是宏观调控的重要组成部分，在宏观经济下行压力增大、地方财政吃紧时，一般都会迎来宽松周期；而在经济企稳、房价高涨后都会迎来严调控。作为房地产宏观调控的重要组成部分，房地产信托严监管自然也有其内在规律和特地可循。

从历次调控监管政策可以看出，其总体相同之处在于：

一是限制房企融资端时必然涉及房地产信托。房地产信托已逐渐成为房企的重要融资渠道，尤其是部分民营房地产企业更是对于信托融资依赖度较高；而在阶段上看，可以介入整个房地产产业链条，尤其是前融阶段，这是其他渠道所没有的优势。房地产作为传统信托领域也一直得到信托行业重视和发展。鉴于这种良好的互动性，历次房地产宏观调控，如果要限制房企融资端，必然会重点关照房地产信托，所以历次房地产宏观调控中都有房地产信托受到严监管的过程，这也导致了房地产信托业务与房地产行业具有很强的周期共振性。

二是多发生于房地产信托增速高位。2011年严监管时，存续房地产信托规模增速曾一度超过100%；2014年时也是这一阶段存续房地产信托增速最快的时期，实现了超过50%的增速；而2023年目前阶段时新增房地产信托增速最快时期，一季度时已达到43%，由于去年同期低基数效应以及二季度末才开始严监管，预计2023年二季度新增房地产信托增速会达到近期的最高值。这充分体现了“快就是慢”的哲学道理，高增长过后或者是内在原因导致增速放缓，或者是监管等外部力量推动增速下行。

图1：房地产信托严监管多发生在增速高点

数据来源：WIND，下同

三是监管政策要求以控制规模和增速为核心出发点。既然房地产信托严监管都是发生在高速增长阶段，那么监管部门的诉求也很明确，就是要控制房地产信托规模增长，受限约谈或者窗口指导部分房地产信托规模大、增速的信托公司，一般在10-20家，之后相关监管政策再逐步传导到其他信托公司，导致整个行业房地产信托的收缩。在具体执行中，则会进一步限制债权类信托的发展，严格执行4、3、2监管要求，尤其是对于一些假股真债等项目给与重点规范。

四是调控时间多发生在上半年。2011年的2023年的监管约谈都发生年中，2014年的窗口指导发生在1月，这可能与信托产品投放多发生在上半年，也就是早投放、早收取信托报酬，下半年，尤其是四季度主要是项目储备阶段，所以高增速容易发生在上半年。

这一次监管政策有何不同？

历史不是简单重复，监管政策也不是简单复制，除了具有一些规律性情况外，每次监管调控都有其时代、自身特点，2023年这一次调控不同之处主要在于：

一是本次调控的时间点有所差异。以往房地产严监管政策出台多处于房地产信托余额增速最快的时期，按此推断，其实应该在2017年前后推出相关监管政策，当时也是实施新一轮房地产调控政策的时期。而目前房地产信托余额增速并不快，但是新增房地产信托非常快，而且大大快于新增信托的平均增速，当然中央也在加强对于房企融资端的限制。这里面的原因可能是，2017年那一轮房地产调控主要限制需求端，而没有特别限制融资端，所以只要没有出现大的风险，监管部门也没有对房地产信托施加太大压力，而且此后的金融行业严监管开始，其实对于房地产信托也有打压，尤其是在通道业务方面，这也导致了后续房地产信托增速的下滑。

二是本次调控力度要略低于过往两次。通过对比可以看到。2010年和2011年的监管政策是最严格的，不仅出台了新的监管要求，而且直接暂停了部分信托公司的房地产信托业务。本次调控