成都郫都区以“信托制”物业探路 解老旧小区治理难题 信托制物业的基本构成

只要住在小区，“物业”就是绕不开的话题。物业服务品质和居民幸福指数密切相关。但小区也有新陈代谢，“年老色衰”是必然。随着“年龄”越大，“保养”费越高，利润空间越小，愿意揽这生意的物业企业就越少了。特别是在老旧小区，这种现象尤为普遍。如何解这道难题？今年，成都市郫都区郫筒街道在宝生小区和红瓦小区试点“信托制”物业，几个月运行下来，两个小区从“无章”变“有序”，居民从不愿交费到交费率超过85%，物业服务满意率高达97%，成效初显。

宝生小区和红瓦小区分别位于宋公桥社区和奎星楼社区，建于上世纪九十年代，现在都背着一个“老旧小区”的标签。以宝生小区为例，这里曾是商品房、安置公房“混合”小区，现有居民408户。建成于1995年，在尝试“信托制”物业之前，一直通过成立居民自管会实行自我管理。

宝生小区

前两届居民议事会履职期间，“自管”二字倒也名副其实，居民交费率达80%以上。但最近两届节节走低，一年不如一年。“最初收费情况比较理想，但这几年居民交费率很低，每户每月15元大家都不愿意交，长期收不抵支，缺口越来越大。所以我们只请了门卫和保洁，收费自管等于是废掉了。”现任自管会主任魏小红在宝生小区居住近10年，她见证了小区自管每况愈下的过程，“居民因为一些说不清道不明的小事，甚至是一些主观感受不好就不愿交，以此发泄不满。”

自管委收不到足够的资金，也就无法正常开展小区管护，这种恶性循环持续一段时间后便弊端显现出来，所有居民都成了“受害者”。楼道的灯不亮了，不知道找谁更换，夜间只能摸黑上下楼。小区的停车秩序没人疏导，各自“随心所欲”停放，数次“堵死”动弹不得，车辆发生剐蹭，居民发生口角，大家心里都憋着一股火，却又不知冲谁发。

从当年的“洋气小区”到现在的“三无院落”，宝生小区的现状居民多有怨言，宋公桥社区两委也是看在眼里急在心里。

“有一次我们去听舒可心老师的课，了解到还有‘信托制’物业的这种模式，就打算尝试引入”，郫筒街道宋公桥社区党委书记李婷婷透露，与“信托制”度物业的结缘就在那一瞬间。

什么是“信托制”物业？郫筒街道社区发展治理支持中心负责人崔英杰告诉记者，“这种模式就是运用信托理念，业主将物业费与公共收益设立为‘共有财’。业主大会作为委托人，物业企业作为受托人，全体业主作为受益人，物业企业依照约定进行管理，获得管理人酬金。在“信托制”物业模式下，通过开立业主大会名下信托财产的‘双密码’账户，赋予业主对所有财务资料的随时查阅权，保证每一名业主的知情权和监督权，做到所有物业费和公共收益‘收的明白、花的清楚’，物业公司也必须公开财务明细，居民与物业公司之间信任关系得以建立。”

在陆续做通居民工作后，“信托制”物业成了宝生小区和四川楠极物业公司的双向选择。为什么老旧小区能更快导入这一新模式？崔英杰认为“这些小区对原本的模式已失去信心，这使他们愿意尝试一种新模式”。

乍听“信托”这个词会感觉比较专业。其实它和传统的物业的区别在于，“信托制”物业花的每一分钱都要告诉居民。“这个钱都是大家的钱，相当于一个公共基金一样。物业公司做的事是向所有居民公开透明的，他们所用的钱也是公开透明的。所以长期以来矛盾产生的基础——互相猜忌、财务不公开这个矛盾的根源就不存在了。”崔英杰表示。

楠极物业入驻后，按每平方米6角的标准收取物业费，按小区物业交费及公共收益的15%作为酬金。“除了该拿的部分，其他部分物业公司是拿不走的，这就斩断了物业公司通过降低维护品质获利的想法。”崔英杰说，“物业公司回归到了管家的身份，他们也知道只有做好服务提高交费率，才能实现利润提升。”

对物业服务企业而言，15%的利润率虽算不上暴利，但也细水长流，比较稳当。楠极物业宝生小区项目经理方小莉告诉记者：“（收益稳定）这也是吸引我们愿意做‘信托制’物业的一个重要原因。公司相当看好这个模式。角色清晰，少了很多扯皮的事。”

楠极物业入住宝生小区后，及时更换公共设施，美化园林花草，消除安全隐患，公开预算表方便随时查阅收支明细……如今，行走在宝生小区，地面干净整洁，车辆停放秩序井然，花草树木修剪整齐美观。小区环境的改变也使得居民对“信托制”物业的好感与日俱增。

宝生小区在引入“信托制”物业前，收费制度已形同虚设。而“信托制”物业实行后，居民主动交物业费的比率已提升到了87.2%（10月份最新数据）。楠极物业近期开展的入户满意度调查则显示，居民满意度高达97.6%.“虽然距离我们理想的交费率还有一定距离，但我们有信心靠实实在在的服务赢得居民的支持跟信任。”方小莉告诉记者。

宝生小区的试点只是郫都区郫筒街道推动“信托制”物业落地的一个缩影。

红瓦小区

“信托制”物业通过还权赋能归位，让居民成为小区的主人，有效解决小区矛盾纠纷，其实际效果得到居民的普遍好评。除宝生小区外，郫筒街道还在红瓦小区导入了这一物业模式，同样成效显著。两个小区的成功经验，为