房贷审批：首付款来源和银行流水细节 征信托管

这几天网红盘高高兴兴摇中，最让买家烦恼的是银行申请贷款的时候，贷款怎么贷，需要准备什么？

银行审批时以首付款来源不清晰、流水不足、名下有经营贷款或者抵押贷款、资质不够、非直系亲属不能做担保为由拒绝，流水和资质很重要，却最不被重视，根据实操给一下大家一些建议：

购房前规划：

购房总金额

首付成数(详见表格)

贷款金额

月供金额（贷款100万/元30年月供为5338元）

深圳房贷利率：

首套：LPR+0.3%=4.95%，

二套：LPR+0.6%=5.25%

LPR本月报价继续与上次报价持平。

1、购房前打一份征信看有没有逾期和不良还款记录。当前有诉讼和当前逾期可能会影响审批，小金额非恶意逾期基本不影响。

2、工、农、中、建、招提前开好卡和手机银行，建议至少开两家银行卡。

根据条件了解一下以后会选择那个银行，例如找建行贷款、提供他行的流水，提前准备一张卡为以后提供流水证明。

3、银行审批看买社保的公司和行业，地产、金融、小额、担保、保险公司基本很难贷款，还有一些特殊单位和行业也很难贷款

4、收入证明需和交社保公司一致，公司注册时间越长越好，不要在空壳公司交社保，最好是知名企业或者优质行业，基数最好不要太低、社保公司也不能有经营异常

5、某家银行打印的流水可以不显示交易对方信息，只显示什么时候转进来一笔钱但不知道是谁转的，这样银行非常友好，但是这家银行对贷款审批挺严格的。

6、准备购房前半年，分期贷、车贷、小额贷、网贷最好全部提前结清、信用卡不宜过多、基本不要有大额消费和信用卡TX，有类似情况容易极其容易拒绝。从未有信用卡银行认为是白户，也难批贷款。

7、购房资格和贷款资格极其珍贵，家庭购房建议只写一个人的。

8、培养一家银行做为御用合作银行，成为银行的贵宾客户，也容易批贷。

银行对于首付款的来源需要清晰：

可以是正常收入、年终奖、租金、分红、理财、工资、配偶、父母、直系亲属、转过来的，首付款不能有抵押贷、信用卡TX、信用贷、网贷来源、小额借款等。

一、

什么是银行流水？

银行流水指的是银行活期账户的存、取款交易记录，活期账户包括了活期存折和借记卡。

银行流水分为工资流水、自存流水和转账流水。

工资流水指的是以公司账户每个月固定给你的银行卡转账的那笔钱。自存流水是我们自己去ATM存现金。

转账流水则是别人通过转账方式转过来你银行卡的钱，例如亲朋好友的转账、房租、生意分红转入等等。

银行流水有什么作用？

银行流水是银行判断一个人经济能力和还款能力的重要依据。

一份优质的银行流水可以证明贷款人有稳定的收入来源以及还款能力，如果银行流水里面看不到你稳定的进账款项，则会判断你没有稳定的还款能力，银行可以拒绝贷款给你。

这里面会涉及到一个技巧，有一笔钱打入你的账户，不到一天就转出去了，这个是不算入流水的。

如果要产生流水记录，至少要把资金留在银行卡上三天以上，才会产生流水记录。

申请贷款时、收入要能覆盖个人名下(如果是已婚，则夫妻双方流水要能覆盖家庭名下)之前及本笔负债的2到2.5倍。

如：个人名下之前负债月供金额为15000元，本笔贷款月供金额为25000元，名下信用卡已用额度的20%为10000元，则总负债为50000元，那月银行流水金额至少要提供100000元以上!

二、

银行流水很多类，银行认可的流水类型和流水需要注意的细节：

1、存大额资金。

在某张银行卡上，留有大金额，在银行看来你是有实力的，房贷、车贷月供，你是有能力还的，批贷款肯定不难。

2、存款周期越长越好。

存取太频繁，怀疑你在伪造流水。一笔钱存下去，短期不用就尽可能留着或者买理财。

3、每月转账或者存款日期统一。

每个月转账或者存款日期统一银行认为你是个有固定工作，享有固定收入的人群，贷款审批也会容易一些。即每月固定时间固定金额才可以认定为流水。

4、存取款金额最好不要完全一致。

比如今天存5万，过几天取走的也是5万块，不要当银行是小白。

5、每月存钱时间尽量长点。

买房前每个月固定存钱的动作，至少维持6个月以上，这样就会形成一个良好的银行流水记录了。

6、保持卡里始终有钱。

账户要留有余额，余额越多越好，最好不要一次性转完或者取完。

7、结息日前存大额资金。每季度末的20号，即3月、6月、9月、12月的20日，都是银行的结息日，这个节点比较关键，最好能在结息日前存一大笔钱。银行通过结息贷款看到你的资金沉淀和收入。

8、付完首付，账号还有月供或者存款，其它资产(房、车、股票、基金、黄金、理财等)也可在一定程度上作为资产证明来证明借款人的还款能力。

PS：

1、每家银行的批贷和审核规则略有区别，根据自身条件去选择银行。例如某些银行对最长贷款年限可以做到75岁，有些银行70岁，某些银行某些行业受欢迎；有些银行某些特殊条件可以接单等等。

2、不要提供J的银行流水，一旦被银行发现你做的是J流水，内部系统会有记录，基本只能退单或者直接拒绝你的贷款申请，严重的还会记入征信系统，得不偿失。

3、流水不是越大越多，要与家庭、年龄、收入、工作年限、社保相匹配

4、已婚夫妻双方需到银行面签；如果贷款人流水不够，需提供两个人流水和收入证明，个别银行离婚的需前配偶做担保人。

5、资质不够，直系亲属可以做为担保人，非直系亲属个别银行可以做为担保人。

通常买方按揭提供的资料：

1、夫妻双方户口本

2、身份证原件

3、结婚证原件

4、借款人银行流水（最近半年）

5、收入证明（覆盖家庭名下所有负债月供的2倍、收入证明需盖公章、外资企业一般是盖人力资源部章、收入证明需与社保单位名字章一致）

6、最近5年社保清单（一定要确认社保满60个月，非深户提供；入深户满3年+社保满3年）

7、供楼卡（与贷款银行同行，没有就现场开I类卡）

8、买卖合同原件

9、定金收据及刷卡单、定金转帐凭条

10、房产证复印件清晰的