恒大凭什么能欠债1.9万亿？ 恒大到底欠了多少钱？ 恒大是怎么走到这一步的？ 恒大还有救吗？ 本期话题，恒大到了最危险的时候 恒大到底欠了多少钱？ 最... 

来源：雪球App，作者： 大白商业评论，（https://xueqiu.com/9465419715/199683241）

恒大到底欠了多少钱？

恒大是怎么走到这一步的？

恒大还有救吗？

本期话题，恒大到了最危险的时候

恒大到底欠了多少钱？

最近几个月关于恒大的新闻，确实夺人眼球。

先是7月份广发银行申请冻结恒大1亿多等值财产。8月10日，恒大集团宣布拟出售公司旗下恒大汽车、恒大物业的部分权益。在债务压力下，恒大不得不选择忍痛割肉，出售已经砸了百亿重金的新能源汽车、物管赛道资产。

8月18日，蝉联首富多年的许家印卸下了恒大董事长和法人职务，这难免会让人浮想联翩。与此同时，恒大副主席兼总裁夏海钧减持恒大系股票，合计套现约1.15亿港元。要知道此时，恒大汽车的股价已经从70港元跌倒了10港元。低位套现，这大哥是有多悲观啊？

8月19日，人民银行、银保监会约谈恒大集团高管，成为房地产行业首个被约谈的对象。9月份恒大问题开始被公众关注，9月9日恒大财富出现关联理财产品无法按时兑付的情况，之后发生了更大规模的挤兑，恒大自己的融资平台出问题了。

恒大这个家喻户晓的巨无霸公司，到底怎么了？

想起之前一个朋友说，他每个月房贷上万块，感觉每天都在被催着往前跑，欠钱是不是也是你的生活常态？然而你可知道，恒大老板许家印每天是顶着几千亿人民币的负债，几十万恒大员工和供应商的生计起床的。根据恒大公告，截至2023年6月30日，恒大有息负债总计5700多亿元。但有媒体认为，如果加上表外债务，恒大的负债可能达到1.9万亿人民币！

如果你最近几年有过买房打算，应该都听说过恒大楼盘全款深折促销的事情。什么恒大楼盘全国7.5折促销，重庆保税区精装4600元/平、天津恒大XX庄园3500元/平，这价格到底香不香，不用大白说了吧，刚需购房者的你，面对这样的巨幅优惠，不动心是不可能的。

但是你要知道恒大楼盘的打折活动，只针对全款客户，恒大的广告其实一直在告诉你两个字——缺钱。恒大搞促销的目的是加快公司现金回款速度，本质就是融资行为，应对资金偿还压力。你拿恒大当房产证，恒大却拿你当提款机。问题是，恒大如果在你办好房产证之前暴雷，那房子就指不定是谁的了。

说起恒大，必然要提到许家印。这位恒大集团创始人的经历充满着时代色彩。1992年，随着邓公南巡，在河南舞阳钢铁厂工作了10年的许家印揣着2万元积蓄南下深圳闯荡。此时的万科已经在深交所上市一年，王石砍掉了公司的多元业务，一心一意做房地产；杨国强买下了顺德碧江和桂江交接的荒地盖了4000套洋房，取名“碧桂园”。

这时的许家印，还在帮人打工。1994，许家印操盘了第一个地产项目，替当时的老板赚到了上亿利润。那时的他，还拿着每月3000多的薪水，希望老板给涨到10万年薪，却被无情拒绝。

1997年，许家印自己成立了恒大，以广州为大本营，在“快速开发，规模取胜”的发展模式下，恒大乘着地产的黄金时代，像是打了鸡血，迅速在中国地产行业成长起来。

恒大是怎么走到这一步的？

就在2023年4月，许家印还以277亿美元身价，位列2023福布斯全球富豪榜第53名。怎么不到半年恒大就落到这步田地了呢？要回答这个问题，先要搞明白房地产开发商的挣钱模式。

大家都知道地产开发商超级有钱，但你以为开发商是靠着卖房子挣钱吗？不，过去二十年土地价值的增值，才是房地产利润的主要来源。而开发商的做法也很简单：利用金融杠杆“借鸡生蛋”，通过囤地来赚钱。

假设开发商卖价值1000亿的房子，能有10%的利润，就是赚100亿；但在房地产行业上行时期，开发商会惜售，比如只要在我手里持有两年，价值可能会变成2000亿，这一下利润就变成了1100亿。所以说，按部就班卖房子挣的钱，和拿地囤地相比，真的是小case。

那么怎么才能多拿地呢？一方面你得有钱，把金融杠杆拉到极致，另一方面要保证销售回款能维持资金流，这两件事必然要仰仗着各路金融机构的钱。开发商也默默做起了一个罗圈贷，比如有个新项目A需要贷款，那抵押物怎么办呢？他们会拿着项目B的土地证抵押给银行，从而给A项目放款，等A项目卖完回款之后，再把款转给项目B。项目一多，开发商的资金周转，就成了5个盖子盖10个瓶子的问题。而当房地产市场一旦逆转，市场预期变化，就可能出现系统性崩塌，也就是“暴雷”。

如今的恒大，可是中国囤地最多的开发商。根据恒大财报，截止2023年12月底，恒大总土地储备项目798个，总规划建筑面积2.31亿平方米。这是什么概念？仅2023年上半年，恒大的拿地金额就超过了2023全年拿地金额的一倍半，接近碧桂园和万科同期的拿地金额总和。

恒大的转折似乎发生在2017年，那年恒大准备借壳深深房回A股上市，为了满足对公司负债率的要求，恒大引入了外部的战略投资1300亿，其中包括从苏宁募集的200亿，当时两个大佬喝的交杯酒成了经典的历史瞬间。

但这笔投资不是白拿的，它本质上是个对赌协议，除了有利润要求之外，如果恒大在2023年1月之前不能在A股上市，就要还钱。

1300亿本金对恒大来说，是还得起的。但就像刚才说的，地产商的高杠杆运作方式，注定了这1300亿只是撬动杠杆的本金。以当时恒大大约90%的负债率计算，他们很可能创造了1万亿的债务。

2023年政府出台政策严管房地产，划出三道红线，遏制地产商的无序杠杆扩张。所以，当所有的地产商在努力降杠杆“活下去”的时候，只有恒大在逆势扩张买地，许老板艺高人胆大，放手一搏。如果搏赢了，恒大回归A股可能万亿市值，稳坐中国房地产老大位置，投资方的战投增值变现，happy ending。如果输了，额……

大白认为，恒大的成功和当下的危机，可以总结成恒大的7字诀，“胆大心细运气好”。2008年恒大也是摊子铺得过大，赶上了全球性金融危机，结果产生了100多亿资金缺口。最后，许家印陪香港富豪郑裕彤打了三个月的牌，换来了大佬认可以及5亿美元注资，恒大才度过一劫。当大盘向上走的时候，快意恩仇会掩盖很多深层矛盾，甚至会让人产生错觉，认为这一切成绩都是自己能力的结果，其实不过是一只脚踩对了台阶，随着泡沫一起膨胀罢了。那么，这次许家印会不会把自己的lucky money花光呢？

恒大还有救吗？

时间到了2023年11月，眼见着回归A股无望，恒大宣布1300亿元战投全部协商完毕，其中1257亿元战投转为普通股，剩余43亿元由恒大回购。什么意思？就是这1257亿我恒大不还了，算你们正式入股，以前你是债主，现在就是正式股东了。

恒大在2014年就提出了多元化发展，现如今除了地产主业外，还包括恒大汽车、恒大物业、恒大健康产业、恒大冰泉等业务。这也被一些媒体认为恒大分散投资，加剧了当下的资金问题。但大白认为，这些多元化业务其实也是恒大的瓶子，成为它的一种融资手段。比如，只是在港股把恒大健康换了一块恒大汽车的牌子，车都没量产，估值就超过1200亿港元了。

或许，许家印深谙房地产高杠杆，必然伴随着高风险，多元化一定程度增加了恒大的抗风险能力，实则多了一个股市提款机。

不过如果恒大真的暴雷，那将有非常严重的问题——200万购房者血本无归，钱房两空；5000多亿的有息负债，将成为银行和金融机构的坏账；20万恒大员工可能面临失业风险；手握数千亿恒大商票的供应商和建筑公司也将损失惨重；数百万手持四支恒大股票的股民们同样损失巨大……

总之，你可以说恒大贪婪，说他们遭到了惩罚，但它确实有点大而不能倒的意思。作为房地产行业的龙头，如果恒大真有1.9万亿的债务，一旦暴雷不排除系统性金融风险，每个人都会成为受害者。

许家印曾经解释过恒大名字的来意：“古往今来连绵不绝，曰恒；天地万物增益发展，曰大。”其实，这不过是成功者的牵强附会。大白认为，房地产开发商根本就是赌徒逻辑，发财靠命，一把梭哈，每一次都压上了自己和一大帮人的所有，把把赌命，关键是不输光绝不离场。所以，就算过了这一关，下一关又怎么办？他们早晚会把社会拖下水，这才是恒大们的原罪。

恒大的债务，不是一般金融机构能解决了的。就算现在开始去杠杆消减债务，也必然是个漫长的过程。恒大面临的困局，结局怎样仍无法预测。站在今天看过去的二十多年，一批胆大心细者依靠努力，但