重磅揭秘：金科为何敢“承债”吃下蓝光三个棘手项目？ 未来黄金会不会跌价

◎ 编辑 | 密探

年初爆发债务危机以来，“四川地产一哥”蓝光发展截至11月底的违约债务本息总额已累积到258.8亿元。

这期间，蓝光发展历经公司股权腾挪及实控人杨铿隐身幕后，多个项目卖身万科，以及大股东的大笔质押股份被多轮拍卖，依然未跳出债务涡旋的泥沼。

对于这样一家千亿房企，过去这段岁月要多灰暗就有多灰暗，在两个月前四川工商联发布的“2023四川民企百强”，已无蓝光的影子。

要知道，四川工商联这个榜单在2018年首次出炉，当年蓝光集团跻身第四，此后晋级且连续两年蝉联第三，旗下蓝光发展还能跻身“2023年四川企业20强”，今年直接就“消失”了。

相比恒大海南、成都多幅地块因未开工被收购，蓝光发展目前暂还算好的，这或主要是实控人杨铿并未“躺平”，相关债务重组方案虽无实质性突破，但尚在拟订中。

12月23日晚间，蓝光发展公告披露公司出售资产“自救”取得重大进展，即以1元价格向金科地产附属公司“重庆悦宁山”出售重庆炀玖商贸公司100%股权。

以1元代价出售，蓝光发展顶着被上交所问询的压力。

之所以如此，重庆炀玖商贸公司旗下重庆未来城104亩项目已“停工”、重庆芙蓉公馆也已“停工”，天津津南小站665亩处于“准现房”及还有部分未开发用地项目。

说直白些，蓝光发展就是想剥离14.2亿元债务及20.4亿元担保“包袱”，相关公司涉及融资质押担保质权人中国民生银行，以及重庆未来城104亩项目土地抵押权利人中信信托对其的诉讼与查封，建设方重庆华力对该项目查封冻结，还有有限合伙私募金主的查封冻结。

但这笔1元股权交易较复杂之处，在蓝光须提前将部分项目所属公司股权重组整合，以方便出售。

比如天津小站项目，重庆国际信托出资间接控制的嘉兴创祺投资合伙企业（有限合伙）持股70%，蓝光发展旗下天津蓝光小站文旅娱乐发展有限公司持股30%，仍能对其财务并表，但这30%股权须转让到蓝光发展另一附属公司名下。

模拟重组完成后，此次蓝光与金科之间的交易标的“重庆炀玖商贸公司”，截至今年8月底，按约定剔出重庆林肯公园项目资产负债后的总资产约106.75亿元，总负债约91.91亿元，净资产约14.84亿元。

蓝光发展公告表述，经评估人员综合评定估算，重庆炀玖商贸公司净资产截至评估日8月底净资产从账面值14.84亿元严重缩水到只有区区228.46万元。

其解释说，主要是旗下重庆未来城104亩项目与天津小站项目在建开发产品严重减值跌价，这背后是周边地价降了，开发建设成本又在涨价，预售价远低于预期等。

对蓝光来说，在当前公司“再融资”枯竭的环境下，要想解开“死结”盘活棋局，能伸手接下自己的“烂摊子”，都是自己的贵人，也无疑是“雪中送炭”了。

何况，金科与蓝光同为西南房企，川渝又是一家亲。但话说回来，生意归生意。

对金科来说，又图的又是什么？当然是“捡漏”，重庆芙蓉公馆和天津小站均有规模不等的未开发用地。另从大额减值看，金科此次承债介入也格外谨慎、严苛。

第一，行业层面，在“房住不炒”大基调下，房地产行业筑底，获高层“力挺”，时隔18年又被认定为支柱产业。

进入12月以来，楼市最坏的时机已过去。中金公司研报指出，最高层政策态度已明朗，后续政策力度可预期，从环比意义而言，最差的时候可能即将过去。

12月21日，杭州、武汉第三轮集中土拍迎来“翘尾”，这已说明房地产市场信心正在复苏，稳房价、稳地价与稳预期的“三稳”未来可期。

对金科而言，冒风险“承债”收购而来的蓝光三个项目，之前的大额减值随着行情转好，势必将迎来回拨，现金流和利润当然也非常可观。

第二，监管层面，央行、银保监会“鼓励并购出险和困难房企优质项目”。

近日，央行与银保监会联合出台通知，鼓励银行做好重点房企风险处置项目并购的金融支持和服务，包括“稳妥有序开展并购贷款、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理等”。

此外，央行与银保监会近期召开相关会议，要求各大银行“对出现风险和经营困难的大型房地产企业，不要盲目抽贷断贷”。

目前各大房企的担忧，在于承债式收购完成后，相关新增的债务是否会纳入公司“三道红线”监管标准，此前已有地产国企、央企建言承债部分剔出三道红线。

第三，公司财务层面，金科对“现金流安全”把控得较好。

今年前11个月，金科股份取得销售金额约1742亿元，相比2500亿元目标仍有较大距离。上个月，金科股份董秘张强在跟投资人互动时说，在行业整体调控下，规模增速不再是公司发展主旋律，在规模增速上强调量入为出、稳中求进。

金科股份财务负责人宋柯说，“未来较长的一段时期内，我们将坚持‘一稳二降三提升’的总体经营策略，这是适应行业发展的阶段性选择，也是公司把握房地产行业未来发展主动权作出的战略性判断、战略性布局和战略性抉择。”

今年三季报末，金科股份货币资金余额约301亿元，总有息负债规模由去年末977亿元，下降至876亿元，其中一年内到期有息负债总额204亿元，占比降至23%。金科股份董秘张强明确说，货币资金余额对短期有息负债覆盖更为充裕。

作为例证之一，今年11月初，金科联手华宇斥资近20亿元打包收购重庆渝富置业100%股权及债权，从而拿下重庆大渡口组团重钢片区分区L26地块、L28地块，涉及用地面积约21.7万平方米，建筑规模约59.1万平方米。

彼时，在市场陷入极度悲观的氛围下，重庆本土的金科与华宇联合出手，足见其实力不凡，以及聚焦重庆核心区优质用地开发的信心。

11月下旬以来，房企“再融资”大门适度开启，但绝大部分仍是央企、国企初尝甜头，地产民企仅有龙湖、金地、龙光、碧桂园等个别头部有新增发行。

12月21日，金科股份在上清所发布2023年第四期超短融资券募集说明书，拟募资金额8亿元，期限270天，申购利率6%-6.8%，虽未披露最新实际募资，但依然可期。

2天后，金科股份完成为金科服务引入战投股东，即向“私募资本”博裕投资出售其所持金科服务22%H股全流通股，可谓“一石多鸟”。

第一，金科股份获取净现金约37.28亿港元，充实正常偿债及收并购等资金运作实力。

第二，金科股份仍持有金科服务逾30%控股权，借助博裕投资在财务、并购等方面自身优势，加大收并购机会，高质量拓展业务规模。

第三，助力金科服务做大市值，反补母公司金科股份，包括再融资等。

值得一提的是，过去金科与蓝光同为一个梯队的房企，但差距越拉越大，造成如今截然不同的局面，涉及三个核心的点位：

其一，高层稳定性考量

金科高层核心成员较为稳固，与融创的股权之争落幕后，更让其愈战愈勇，而蓝光过去两三年高层核心成员，如“走马灯”似的频发换人；

其二，公司治理，怎样更好些？

金科股份除了公司控股股东黄红云家族之外，2023年4月曾引入“家居大亨”车建兴的红星关联企业，还与其达成了6%的表决权“有条件”让渡给黄红云行使协议，阳光保险也极力支持黄红云。

来源：金科股份2023年三季报

再看蓝光发展，截至今年三季报末，公司控股股东蓝光集团持股比例过高，其他股东持股比例过低，经多次被动减持后，截止12月21日持股比例仍高达50.13%，不利于公司治理，一旦老板对重大决策误判，易酿成大错。

来源：蓝光发展2023年三季报

其三，总部往京沪搬迁，好不好？

早些年，黄红云曾想把金科股份总部搬到北京去，但囿于自身在重庆还兼有特殊身份，所以一再被推迟。

在大量新锐房企迈过千亿门槛前后，老板们都曾萌生了总部搬迁到京、沪的想法，特别是上海虹桥，一时间新来房企总部云集。

但再回头看，这些房企中的很多，都混成啥样了，包括蓝光，将总部迁址上海，虽名义上双总部，重心却已偏移到上海，这里是2023年新上任总裁迟峰的人脉之地。

但楼市突变，迟峰鞭长莫及，蓝光成都大本营“塌陷”，首尾难以相顾，引发区域销售失衡与总量不佳，叠加高层震荡，引发债务危机。

所以说，房企“发迹地”万万不可偏废，因为市场好时，全国开疆拓土，但哪一天市场突变，自己也有个退身之处，可以做到进退自如，头部的碧桂园、融创均是如此。

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