“碧恒万融”时代彻底落幕，新宇宙房企保利来袭，只是靠躺赢吗？

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最大央企开发商保利发展，往后可以直接称为最大开发商了。

据中指研究院数据显示，今年1-6月，保利发展实现全口径销售额约2366亿元，同比增长12.5%，高出第二的万科近348亿元，稳居行业第一。去年排名榜首的碧桂园位居第五，陷入危机中的融创已在十名开外，恒大更是下滑严重。

不出意外，保利发展今年大概率会拿下地产销售榜头名，将会是这家公司首度问鼎年度销冠。

6年前，保利发展原董事长宋广菊定下在两到三年内“重返前三”的目标，彼时正值民营房企高歌猛进， 即便身为“央企地产商一哥”，保利发展也未能如期完成目标，到2023年刘平任接任董事长时仍被挡在前三门外。

6年后，保利发展不仅轻松完成“重返前三”的目标，还超越碧桂园、万科登顶，今年以来在房企销售冠军的位置上越坐越稳。

在房地产行业这场马拉松比赛中，成立31年的保利发展终于成为领跑者。

如今房地产行业下行的背景下，不少人认为保利发展几乎是以“躺平”的姿势冲到行业前三，但事实真的这么简单吗？

外部环境对同行造成的冲击固然是一大因素，但能够在这场行业危机中“活的更好”也是保利发展自身的本领，除了央企带来的优势外，原本一二线占比较高的城市布局，内部稳定的管理团队、投资经营策略也是保利发展排名上升的重要原因。

亿翰智库指出，保利发展作为头部央企，早已具备规模效应。同时，保利发展战略性布局核心城市群以及高能级城市使得土储资源价值更高，有助于锚定业绩的增长。

超车记录

“我认为房地产这个行业就是个马拉松，曾经我们也快过，曾经我们也年轻过。”曾因保利发展规模增长变慢而备受压力的宋广菊，在2017年5月召开的股东大会上感叹道。

作为一家老牌央企，保利发展曾经也有过辉煌，在2012年首次迈进千亿门槛，排名行业第三。然而2012年之后，恒大、碧桂园、融创等民营房企发展迅猛，保利发展再也没进过前三，除在2015年滑落到第六名之外，保利发展的销售排名常年保持在第五的位置。

在2023年之前，房地产行业仍处于“规模为王”的阶段，信奉 “有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权。”当时，所有优质资源都向规模房企集中。

在此背景下，保利发展也曾立下过flag。宋广菊在2016年股东大会上称保利发展将会在未来两到三年回到行业前三。

但彼时的保利发展存在当时外界认为的很多短板，辟如拿地力度小、项目周转较慢、总资产运营效率偏低等。

当时担任保利发展总经理的刘平也曾坦言，因为城市布局、周期性战略等因素，保利发展与“碧万恒”之间确实存在差距。

这一期间，保利发展也没能下沉到广袤的三四线城市享受棚改和去库存红利。

“人只要有梦想，总会实现的。”宋广菊曾称，保利发展总规模重回前三是公司的一个奋斗目标，实现这一目标的路径有很多，除了常规拓展之外，还可以通过收购、兼并、整合等方式。

然而实际的情况是，保利发展不仅没有在原定期限内“重回前三”，2023年实现5000亿元销售额的目标也未能达成，延迟一年后，在2023实现签约金额5028.48亿元，但与“碧万恒”超7000亿元的销售额差距较大。

就在外界以及保利发展自己都相信其“重回前三”的期限将再度延长时，2023年下半年来突发的地产行业危机，让房企格局大洗牌，保利发展迎来了属于它的“最好时代”。

“当年的布局局限、拿地力度小、杠杆上的少，如今反而全成为了优势”，保利发展一位城市公司负责人告诉界面新闻，在行业新周期下，以往的慢才有了现在的稳定。

这位负责人提到，19年之前的高增长阶段，保利也有50%左右的增幅，但比前面几家仍显得慢，当时也曾努力去加大下沉力度，但选取的区域还是长三角和珠三角城市，力度在当时看有限，但在如今看来，却避免陷入了