直面房地产“黑铁时代”！禹洲“自救”、正荣处置资产、世茂展期

补充流动性的同时，禹洲集团也在同步对债务进行交换要约，以缓解偿债压力。截至目前，禹洲集团完成了7847.2万美元票据交换要约。

该公司2月22日发布公告称，相关交换要约于2月18日伦敦时间下午4点截止，截至交换截止日期，6226万美元的旧票据（包括4619万美元的2023票据和1607万美元的2023票据II）已根据交换要约有效参与了交换。公司已完成额外新票据的交割，也向旧票据已被接受的合格持有人支付了交换代价。

而在启动交换要约之前，禹洲集团与一位2023票据持有人达成协议，根据与交换要约相同的条款交换该持有人持有的本金总额约1621万美元的2023票据，禹洲与该持有人的交换也已完成。

禹洲集团在公告中透露，通过与相关票据持有人沟通，公司自今年一月以来的债务管理工作取得了成果，已延长本金总额约5.56亿美元的旧票据的到期日，相当于2023年1月12日启动的交换要约之前，存续的旧票据本金总额的约95.47%。截至公告日，其为交换旧票据而发行的新票据的本金总额约5.28亿美元。

“这些措施在合理的时间范围内，缓解了公司流动资金的压力，公司将继续优先考虑稳定其业务，以保持合约销售和现金收入。”禹洲集团表示。

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世茂60亿信托拟展期

世茂位于深圳的地标项目深港国际中心待偿还的60亿信托还款计划仍在沟通中。

在世茂与投资人沟通会过去5天后，2月22日，中信信托发布有关深圳龙岗融资集合资金信托计划第四次临时信息披露报告。

报告首先就世茂深港国际二期178套公寓被司法查封一事就行回应，称中信信托在报告中称因建设施工合同纠纷，中建三局三公司此前申请财产保全措施，导致世茂深港国际中心项目178套房产被司法查封，对应的销售备案总价20.93亿元，诉争案件标的金额约2.2亿元。

但由于查封财产价值超过案件标的金额，深圳世茂向当地法院申请解除超额查封房屋的财产保全措施。深圳市龙岗区人民法院于2月21日出具了《民事裁定书》，解除了其中105套房产的查封，解除查封的公寓对应销售备案总价11.59亿元。

同时，对世茂沟通会上的方案回应称，目前中信信托尚未就60亿信托还款计划与世茂达成一致。截至2月17日，中信信托未足额收到世茂方案交易文件约定应付债券本金及利息。受托人将继续与世茂协商敦促其履行还款义务。

对于中信信托的回应，世茂方面对界面新闻记者表示，正积极与中信信托沟通。

深港国际信托的一些投资人对中信的回复表现出了不同观点，他们认为中信项目管理过程中也存在一些问题。

根据投资人表述，他们认为项目存在资金需求测算不合理，项目用款不规范；项目还款来源落实不到位；第二还款来源不足；后期管理缺位，风险失控等问题。

资料显示，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”成立于2023年7月17日，募集规模为87亿元，信托期限不超过36个月，分为ABCDE类产品，募集资金最终用于支持深圳龙岗深港国际中心综合体项目项下地块10二期公寓项目、地块1一期商办项目的开发建设。

其中，A类规模为10亿元，于2023年2月8日提前结束；B类规模为15亿元，于2023年10月18日到期结束。

截止到2023年2月15日，中信信托深圳龙岗项目融资集合资金信托计划余额59.94亿，分别于2023年的2月17日到期12.94亿，2023年的4月至8月陆续到期约47亿。

在2月16日下午召开的投资人会议上，世茂方面提出的具体展期方案为：2023年2月归还2月17日到期的12.94亿本金的10%，该本金部分的利息从2月17日开始，每个工作日支付653万，本息合计支付1.82亿；2023年归还贷款本金的25%即14.99亿，另需支付利息约5.09亿，本息合计约20.08亿；2023年归还贷款本金的35%即20.98亿，另需支付利息约3.34亿，本息合计约24.32亿；2024年归还本金的40%即23.98亿，另需支付利息约1.16亿，本息合计约为25.14亿。

对于该展期方案，有投资人并不认同，也有投资人建议世茂集团调配资金、资产处置、增加担保等方式偿还。

据世茂集团执行董事吕翼介绍，目前项目采取各种积极的销售策略，争取尽快回流资金，但一方面由于地产销售市场全面遇冷，销售情况不佳；另一方面项目体量比较大，开发周期相对比较长，目前估计2023年可实现的销售回款在8.9亿，2023年清偿全部贷款面临巨大压力。

吕翼表示，但项目剩余货值对于贷款本息的覆盖率还是比较高的，所以特别向中信信托及各位投资者申请展期。目前，该项信托计划的展期暂时还未通过，世茂还需与中信信托和相关投资人继续沟通。

03

正荣寻求境外债批量展期，计划处置30-40亿资产

销售、融资端全面承压，正荣地产计划将其他债权也达成展期。

正荣地产于2月23日举办了投资者电话会议。管理层在会上表达了目前的难处，希望投资者能够给予公司一年时间，逐步强化经营性现金流。

除了正荣近期公告要进行展期的境外债之外，正荣地产执行董事兼副董事长刘伟亮表示，公司希望希望将2023年到期的大部分母公司层面发行的债务都能协商展期。除美元债之外，公司还将计划和其他境外债，包括ABS和银行贷款的债权人协商达成类似的展期安排。

正荣地产董事长黄仙枝在投资者会上表示，全面收紧的监管政策严重影响了公司的销售和回款，同时境内外的融资和再融资逐步停滞，债务到期和项目交付接踵而来，加上春节前后支付高峰使流动性压力进一步加紧。

“目前，公司实在没有办法如期偿还期间到期的债务。”黄仙枝表示，基于此，正荣希望能够对2023年内到期的美元债本金进行展期，缓解大量债务到期，解决现金流缺口问题。

正荣地产财务负责人康弘表示，前两个月公司融资放款普遍落空，仍有银行机构提前抽贷，叠加1月份是工程款以及其他支出的一个高峰，以及销售不如预期，造成整个项目层面以外的用于偿还债务的资金非常有限。

“一月份还款接近55个亿，但仅融资14个亿。整个一月份的整体现金流流出约81个亿，超出预期50亿。”康弘表示，这对公司原来的资金计划造成了很大影响。

融资端未曾改善的情况下，预售资金监管的问题也让正荣的情况进一步恶化。康弘称，“到了二月初，我们整个可用的资金占到总资金约5%左右，受限比例高达95%。这样的情况目前仍然没有看到任何的好转。

据管理层表示，目前项目公司一月份、二月份每个月能够回流到资金总部的只有大概两个亿不到左右。

基于此，正荣地产目前可动用的资金非常有限。康弘表示，目前的展期方案，已经是公司能够拿出来的最好方案。

“如果正荣这次能够在债权人包括美元债持有人的支持下得到获得一年的展期。在一年的时间内，正荣将争取持续改善生产经营。”刘伟亮说。

除了争取债务延期，正荣也将部分资产摆上货架。

刘伟亮表示，目前正荣已经梳理了一批合作项目和投资性物业。合作项目主要是以与合作方，以及国央企进行洽谈股权转让的事宜，预计上半年可以完成30到40亿左右的规模的资产盘活处置。

事实上，正荣遭遇危机出乎市场和投资者意料。要知道，正荣在金融机构眼里还算评级不错的房企，在1月份还曾获得中国银行授予的91.4亿元授信额度。连它都难以度过一季度的关卡，更何况是其他类似房企？

千亿规模的正荣，是当下房企生存的样本。从投资者会议的交流中可以看出，正荣流动性枯竭的原因，是来自监管、银行、市场的压力仍未缓解。预售资金监管未明显松动，金融机构仍然有抽贷现象，且新房销售仍然低迷。

虽然近期暖风频频，多地下调首付比例、房贷利率，但在销售触底回暖、机构态度改善之前，暖意仍很难传递到房企身上。

对于正荣等房企来说，眼下最需要的还是时间。可预见的是，还会有