资管是不动产的灵魂丨睿和研究

事项目标通常会落位到项目核心指标上，也就是净运营收入和内部收益率。进一步往下分解，又可以分为与现金流直接相关的主线指标，以及进度、质量、管控等副线指标；组织目标往往在事项目标的基础之上才有可能实现，市场上真正能做到的机构很少， 一旦资管能力被检验和认可，对于不动产基金的规模化、效益化发展而言，如虎添翼。

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不动产资管的价值提升逻辑

不动产资管的价值提升逻辑，主要从价值修复、增值提升、与区域共成长三个层面进行阐述。

1. 价值修复

这是资管最基础、最重要、也是最大头的任务。绝大多数资管团队都是在这个层面做工作，市场上有关这个层面的做法和经验也最多。归纳下来，大体上都是从三个维度来进行价值修复。

▷ 运营维度。具体而言，可以调整租金策略，比如改变名义租金或提点率，改变免租期等等；可以调整推广策略，比如改变佣金比例，改变结佣速度等等；可以调整代理公司，拓展客户资源，提高成交率；可以调整物业公司，提升服务质量，降低成本投入；最终还可以调整运营团队，改变整体运营的思路，提高项目运营的效率。

总体而言，运营维度的调整基本上都是软性的工作，只要找准痛点，匹配好资源，很快就能实现效果，而且代价不大。

▷ 业态维度。我们要根据市场的需求和运营的难度，在商业、办公、酒店、公寓等各个业态之间进行调整。理论上，这种调整是双向的。但实践中常见的调整方向，一般是商业改办公、酒店改办公、酒店改公寓。可以看到，这几个调整方向其实都是降低运营难度的。

近些年，从市场需求和投资回报的角度，也都支持按这些方向进行调整。但是随着社会的发展， 市场对各种业态的租金承受能力和价值判断标准有可能发生变化，届时市场将会倒逼我们从低运营难度的业态向高运营难度的业态攀升。

▷ 物业改造维度。这个维度和业态调整维度是耦合的，也就是说，业态调整基本上都伴随着物业改造。物业改造通常分为大改、中改、小改，一般会从改造方案、报批要求、业权等几个方面进行区分。

2. 增值提升

对资管团队而言，这已经是相对高级的任务。要达成这个任务，一般需要在客户和品牌上做文章。

▷ 客户方面。我们要做的是提升客户能级。投资人和交易对手是我们的上端客户，一定要有意识、有目标地引入高等级的投资人和交易对手，这会让我们进入一个新的圈层，具备更宽的护城河； 租户和商户是我们的终端客户，要通过高质量的服务、高水平的运营，来吸引高素质的终端客户，从而为项目带来更好的收益、更稳定的现金流。

▷ 品牌方面。首先是提高口碑，让项目品牌有更好的传播力，进一步带来资管品牌的传播效应，以提升品牌势能，为自上而下获取