陆家嘴分析之 

来源：雪球App，作者： appletree1019，（https://xueqiu.com/5441916557/139265871）

陆家嘴目前是地产+金融双轮驱动。地产又可以分为物业自持出租和出售，金融则是陆金发下的证券+保险+信托。

陆家嘴的物业自持是陆家嘴的利润的稳定器和核心来源。公司持有的主要在营物业面积从 2005 年转型之初约 15 万平方米，到 2018 年末增至约 259 万平方米，在建面积达到 156 万平方米。

由于年报中并没有单独披露物业租赁利润情况，我们只能从年报披露的信息中窥探一二。陆家嘴的年报每年都会披露各板块业务对利润的贡献情况。但由于其中夹杂着投资收益以及各板块内部收益未抵消及少数股东权益等复杂情况，没办法根据年报披露的数字直接得出各板块的利润贡献情况。如陆家嘴2018年报中公司 2018 年度当年利润来源主要由房产销售、租赁及金融业务组成。其中：长期持有物业出租毛利率为 78.70%，对利润总额的贡献率为 46.39%；房地产销售毛利率为 49.56%，对利润总额的贡献率为 55.44%；投资收益对利润总额的贡献率为 28.49%；金融业务利润率为 54.59%，对利润总额的贡献率为 16.30%。 如简单加总各板块的收益贡献度，发现远大于100%，所以我们没办法从中直接计算各板块对利润的贡献。要想完全理清，需要花大量的时间和精力。我们只能大略计算出长期持有物业出租贡献的利润。

2018年陆家嘴归母净利润是33.5亿元，其中当年出售前绣实业50%股权实现净利润5.6亿，出售浦东金融广场1号广场实现净归利润9亿元，陆金发实现净利润3.6亿，剔除之后，归母净利润还有15.3亿元。这15亿元中，包括了物业租赁、房产销售、理财投资收益和其他非经常性损益。

我们再继续往下扒。非经常性损益在报表上一目了然，影响净利润4700多万。理财产品投资收益3800多万，影响净利润2800多万。再看看权益法核算的长期股权投资收益，总数不大，对利润的贡献不到1.5亿。其中贡献比较大的有上海浦东嘉里城房地产有限公司，自权益法下贡献投资收益8200多万，上海富都世界发展有限公司权益法下贡献投资收益5700多万，上海新国际博览中心有限公司，贡献投资收益1.8亿。经查阅年报和百度，长期股权投资基本上都是合营和联营企业持有物业所贡献的收益，所以不需要剔除。但扣除以上非经常性损益4700万以及理财产品投资收益3800万之后，归母净利润只有14.5亿了。

接下来，我们再试图进一步还原持有物业贡献的利润。试着算算当年房产销售大约能贡献多少利润。

通过年报信息我们可以得知，房产销售收入约61亿元。这61亿元房产销售收入中包含了前面提到的出售浦东金融广场1号实现的收入。查阅陆家嘴2011发布的公告，该楼销售预计实现收入约50亿元。这是2011年预估可以实现的收入，2018年报及其他公开信息也并没有披露该楼出售实际确认的收入情况。但通过比较发现，实际结算价格和当时预估的价格应该还是有所差距。2023年，陆家嘴出售浦东金融广场2号楼时4.8万方时披露的收入数据是22.6亿元。按此推算，出售1号广场8.4万方的物业收入预估应该在40亿元左右。另一个可以佐证这块物业收入的证据为2011年和2012年陆家嘴披露的关于这两块物业的公告。当时预估出售1号广场实现的收入约为50亿元，出售2号广场实现的收入为30亿元，最终我们知道出售2号广场实现的收入约为22.6亿元，那么也可以推算出出售1号楼所得收入约为不到40亿元。所以剔除浦东金融广场1号楼实现的销售收入，2018年其他房产的销售收入约20余亿元。那这20余亿元的收入来源到底是哪一块呢？

我们继续翻阅年报，我们可以看到陆家嘴2018年竣工项目 4 个，为陆家嘴金控广场（竹园 2-16-2 地块）、陆家嘴明城酒店、苏州 15 号地块一期、天津河庭花苑二期。所以这近20亿元的销售收入中，大部分来源应该是属于天津河庭花苑二期，还有少量其他存量房、车位的收入。而天津河庭花苑的开发属于陆家嘴100%控股的子公司天津陆津房地产开发有限公司，2018年公司的营业收入是23.7亿元，净利润是4.3亿元。从公开信息可以知道，陆家嘴这家天津的公司除了住宅物业开发出售之外，其他持有的物业利润和收入的贡献还处于盈亏边缘挣扎。所以我们基本可以把天津这家公司的收入和利润来源当做是河庭花苑二期这个项目。

前面分析的14.5亿元再减去4.3亿元之后所得差额约10亿元就是陆家嘴持有物业所贡献的利润，这块也是最为稳定的利润来源。

所以，对于能贡献10亿元稳定利润的陆家嘴自持物业部分，可以给予多少估值呢？