买房后先把房子出租，“以租养贷”这个做法还行得通！

以租养贷这个名词相信中国投资者都不会陌生，它是指购买购买房产交付首付后，把房子租出去，用每个月的租金偿还相应贷款，一定年限贷款还清后就可获取净收益。

以租养贷投资方式的优势也很明显，就是投资者置业过程中只需投入极少的资金（甚至为0），从而极大降低置业成本。

既然是投资的，多半不会自住，不自住总不能空着吧，空着既不符合“房子是用来住的不是用来炒的”，也很不经济，房子租出去总是能回笼一些资金的，而且也为需要租房的人提供了住房。

2016大涨前很多城市都是可以以租养贷的，例如天津90万的市区小两居，月租金3000，30年贷款60万，月还款3000左右，不管商业贷还是公积金贷款都可以基本实现以租还贷，甚至租金略高于贷款。现在房价翻番，房租基本不涨就难以实现了。

当下，例如北京300万上下的老破小，小两居租金5000左右，月还贷款6000多，要是公积金贷款灵活还款或组合贷款+灵活还款的话基本是租金抵月供甚至有盈余。

公积金贷款自由还款方式好用。住房公积金自由还款的好处是在使用自由还款方式进行贷款偿还的过程中，除每月的正常还款外，借款人还可调整月还款额、偿还逾期贷款、提前还清全部贷款、还款情况查询、打印还款明细、变更还款账户、修改或重置贷款委托系统密码、打印贷款还清证明。住房公积金自由还款对于刚毕业的年轻人来说，工资较少,还款能力低,所以总希望前几年少还点贷款；相反有些人可能单位效益好，现在的收入比较高，所以希望最近这几年尽量多还点，那么如果有了自由还款方式，借款人就可以根据收入情况灵活调整还款额。需要注意的是，如果借款人一直按最低还款额还款，那么在贷款到期时会面临一大笔剩余贷款要还。举个例子，如果贷款30万，期限20年，每月最低还款额是1493元，如果一直按着这个金额还，那么到最后一个月，要偿还137000元。

以租养贷，最好是租金高于月供。不过经过这一轮全国性的房价大涨，能达到这一条的房子已经不多了。

做不到租金高于月供，那就是有多少收多少了，减轻一点月供的压力也不错。比较理想的状态是几年过去后，房价和租金双双升高，这样渐渐地房租就可以覆盖月供了。

当然，也不是所有地方的房子都可以以租养贷的。以租养贷，首先是要租得出去。在一些自有住房拥有率比较高、外来人口比较少的城市，或者一些城市的新区、郊区，包括在某些都市圈的外圈，房子是比较难出租的，即便是租出去了，租金也远远低于月供，在这样的城市买房子，想以租养贷，是比较困难的。

此外，也不是所有人都适合以租养贷的。从普遍情况来看，首次置业的购房者群体比较适合“以租养贷”的方式，不少置业者在近郊购买了新居，而工作却在主城，目前可能日常通勤并不方便，所以选择仍留在主城区，租房居住或住在单位提供的宿舍中。

从接触的房贷办理者来看，这类购房者月供一般在2000元-4000元之间，购买的房屋多是二居室，青岛近郊新建的二居室房源月租金也在1900元-2500/月左右，倘若租出可以偿还月供的一半甚至