REITs史上最全行业解读 信托一般投资什么基金比较好

房地产投资信托基金（REITs）概况

一、简介

房地产投资信托基金（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。是拥有并运营创收性物业的公司、信托或合营企业。

REITs底层资产不涉及居民住宅，拥有的资产类型可以包括办公楼、零售物业、公寓、仓库、医院、甚至林场。REITs可以在大型交易所公开交易流通。作为集合投资计划，REITs的资产由专业人士管理，创造的收入主要来源于租金，并定期向信托单位持有人分配，从而成为长期投资者稳定的创收工具。作为信托单位持有人，投资者共享拥有物业资产组合的利益，并分担风险。REITs为投资者提供多样化的房地产或抵押贷款资产组合，然而，与CMBS（商用不动产抵押贷款证券）、RMBS（住宅用不动产抵押贷款证券）和ABS（资产证券化）不同的是，REITs是对基础物业的股权、而非债务实行证券化。

二、政策环境

2018年上半年，中国REITs发展保持积极前进态势，相关政策利好不断。1月末，证监会系统2018年工作会议召开，会上提出研究出台公募REITs相关业务细则。2月上旬，深交所发布《发展战略规划纲要（2018-2023年）》，提出全力开展REITs产品创新。

4月下旬，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。《通知》明确提出，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行REITs。该文件是国务院提出加快发展住房租赁市场之后，两部委联合下发的第一个落地文件。

主要相关政策：

三、公募REITs市场规模

根据《中国不动产投资信托基金市场规模研究》采用比较研究的方法，估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。这一数字是相当保守的估计，原因在于：

①PPP基础设施投资项目为REITs提供大量的优质并购标的，未来基础设施投资的增加会进一步扩大REITs的市场规模。

②随着中国城市化进程的加快，城市人口的增加将创造一个巨大的房屋租赁市场。而根据全球发达经济体的经验，REITs是解决住房租赁融资来源的重要渠道，住房租赁市场的增长将为REITs市场的规模增长提供动力。

③固定资产投资规模巨大。2016年底，中国固定资本形成约为美国的1.6倍。因此，考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国，中国REITs市场进入成熟阶段后，规模将远超美国。

四、REITs结构特征

目前中国仍没有标准化的 REITs，但类 REITs 已经较多。

中国部分类REITs产品列表

国际规模比较大的REITs指数基金。

（一）当前REITs分类

1、根据资金投向不同，REITs可分为权益型、抵押型和混合型。其中，权益型REITs拥有并经营收益型不动产,同时提供物业管理服务,获得不动产的产权以取得经营收入，投资者的收益来自租金和不动产的增值,是REITs的主导类型，最为常见;抵押型REITs是直接向不动产所有者或开发商提供抵押信贷,或者通过购买抵押贷款支持证券间接提供融资,其主要收入来源为贷款利息,因此抵押型REITS资产组合的价值受利率影响比较大;混合型REITs既拥有并经营不动产,又向不动产所有者和开发商提供资金,是上述两种类型的混合。

2、根据资金募集与流通方式不同，可以分为私募和公募两种形式。

3、根据组织形式不同，可以分为公司型和信托型（契约型）两类：一般来说，信托型比公司型更为灵活。从地域上看，公司型REITs在美国占主体地位，而信托型在亚洲市场上更为普遍。根据标的物业类型，例如公寓、超市、商业中心、写字楼、零售中心、工业物业和酒店等，都有相应的REITs与之对应。

REITs本质上是将成熟不动产物业在资本市场进行证券化，因此REITs既具有金融属性，又具有不动产属性，其金融属性体现在：REITs作为一种金融投资产品，能够为投资者拓宽不动产投资渠道，同时，通过证券化的形式,将流动性较差的不动产资产转化为流动性强的REITs份额,提高了不动产资产的变现能力,有利于拓展资本机制，可通过并购、融资等资本运作实现规模扩张；

REITs的不动产属性体现在：REITs专注投资于可产生定期租金收入的成熟不动产资产，可少量投资于土地和在建工程等，具有专业的不动产管理团队，有助于提升物业价值，实现长期稳定的回报。

REITs产品的核心基本面特征在于：公募的资管产品，流动性好；长期持有不动产物业，产品收益主要来源于租金和房产升值；大部分收益将用于分红，分配部分仅进行单次征税；主动转手不动产项目以及扩大财务杠杆受到一定程度限制。

美国 REITs 的设立条件

香港REITs设立条件

（二）国内REITs模式探索

1、典型的REITs结构：公司型和契约型

公募REITs试点可以选择的模式有两种：一是基于美国的经验，根据中国的《公司法》、《证券法》，采取“公司型”模式，通过特殊目的公司（SPV）直接持有不动产资产并实现风险隔离，SPV发行股票或收益凭证募集资金并上市交易；第二种是在《基金法》的基础上设计“契约型”模式，以可以公开募集的证券投资基金为载体，通过投资不动产支持证券或不动产项目股权间接持有不动产资产。在REITs市场发展的初期，采用信托型/基金型（契约型）的REITs结构，做成有期限的、可上市交易的封闭式基金，可以减少REITs设立的法律程序，容易为管理层和投资者接受。但是，由于公司型REITs拥有一个独立的按照投资者最佳利益行事的董事会而非像信托/基金型REITs的投资者那样要委托外部管理人负责REITs的运营发展，公司型REITs通常可以更好的解决投资者和管理者利益冲突的问题。

中国版REITs或为“公募+ABS”契约型结构：根据北大发布的《中国公募REITs发展白皮书》的建议，目前以《证券投资基金法》作为REITs的立法依据，采用“契约型”模式可以充分借鉴证券投资基金的经验，降低监管成本，能够在现有制度上尽快推出产品。因此，从立法成本、设计难度等方面考虑，基金契约型模式是现阶段的一个相对优选方案。鉴于《基金法》对于基金投资标的的规定，如果REITs以公募基金作为载体，REITs将不能直接投资不动产资产。考虑到资产证券化制度规则已经较为成熟，不动产支持证券（ABS）将成为REITs的投资标的的自然选择，从而形成“公募基金+ABS”模式。

五、REITs特征及优势（一）REITs特征：以稳定为目标的结构性特征

房地产投资信托一般采用信托结构，基础资产由独立受托人代表信托单位持有人持有。在一个典型的REIT结构中，通过首次公开发行（IPO）从单位持有人手中募集资金，公司用募集到的资金购买一组房地产物业。房地产开发商或资产持有人也可设立REITs，出售其部分股权，以便在释放其部分资产价值的同时又保持其对资产所有权的控制。REITs的基础物业资产通常由专门的物业管理人进行管理。将物业出租，然后在扣除支付给管理人和受托人等相关费用后，将收入作为股利分配给单位持有人。

REITs模式图

一些REITs专职于购入长期抵押贷款，适用相同的入股原理及向股东分配净收入。与CMBS、RMBS和ABS产品相比，REITs通常被视为较低风险投资，部分原因是它们的管理和运营有严格的规则监管。

其中包括：

①保守的杠杆率：鉴于它们给散户投资者带来的风险，多数国家对REITs的最高负债能力进行了限制和规定，债务与股权比率最高约为40:60。

②专业化的管理：REITs持有各种不同的的资产，资产的状况和租约会有显著不同，所以需要对投资组合进行专业化管理。

③透明度要求：与上市公司相似的是，REITs须遵守证券法规以及相关证交所的规定，包括信息披露、内幕交易及物业或信托单元买卖等法规。

④受托人理事会：在恪守良好公司治理原则方面，受托人理事会对REITs运营进行治理，批准管理层变更、收购与处置、抵押权受让或授予等重大决策。

⑤定期分配：REITs须将基本上全部可分配收入发放给信托单位持有人。分配可按月或按季定期进行，并随着REIT及其盈利水平的增长而不断增加。在美国和香港，REITs须至少支付其应税收入的90%作为分红。

美国REITs市场特点：

①低风险、高收益：REITs股息率远高于10年期国债，其20年平均回报率达10.58%，20年平均单位风险报酬达0.62，也高于相应的股票大盘指数；

②市场规模巨大：美国有1万亿美金REITs市值，中国房地产市场应是美国数倍：新房是9倍、存量房是1.5倍；

③并购是发展的一大利器：以美国第一大REIT西蒙为例，其上市到现在有近60余次并购。

（二）REITs投资的常见资产类型

包括：

①办公楼：位于中央商务区的办公楼往往空置率低，周边新增供应有限，因此影响收益率的负面因素较少。鉴于办公楼通常为优质租户长期入驻，REITs对办公楼的投资往往享有稳定的收入。

②零售物业：由于某个地区的人口特征或消费者偏好都会对购物中心的入住率和租金产生影响，因此零售物业的投资者可能会遇到回报起伏不定的情况。地处核心地段的零售物业如果其租户业态能够满足消费者需求，那么就会产生高收益率。

③住宅：在美国，出租型公寓是比较稳定的投资项目，因为强劲的租户需求不太受经济形势影响。中国和亚洲的状况可能略有不同，因为多数人更倾向于买房而非租房，从而导致出租型公寓不太普遍。

④工业物业和仓库：由于电商的迅猛发展快速推升仓储配送需求，加之市场供应有限，仓储设施已经成为中国发展最强劲的物业资产之一。工业资产租户稳定，维护成本较低，因此提供给投资者丰厚的回报。

⑤老年公寓和养老地产：未来20年，在中国人口老龄化趋势下，对养老地产及设施的需求将持续大幅增长。

⑥酒店和休闲设施：随着对休闲需求的与日俱增，REITs对酒店业的投资不断增长。在旅游胜地获得优质资产，并将酒店每间可出租客房的收入管理妥当，这些都是维持此类投资稳定回报的关键因素。

（三）REITs优势

①多样化：REITs通常持有多个物业组合，租户群体多样化，从而降低了“因依赖于租户有限的单一物业”而产生的“单一性”风险。

②可负担性：房地产是资本高度密集型的投资。通过入股，散户投资者可以享有过去仅向机构投资者或高净值个人开放的房地产物业投资机会。

③流动性：与直接投资于房地产物业相比，REITs投资具有流动性优势，因为可在公开市场快速、便捷地出售股份。

④税收优惠：对于REITs结构中的分红，个人投资通常享受免税待遇。

⑤透明度：房地产投资对于散户投资者来说往往是复杂的、不透明的，特别是与租约条款、租户结构和资产价格等有关的问题。作为可公开交易的证券，REITs须遵守证券法规，对基础资产进行充分披露。

六、REITs当下阻碍因素及应对措施（一）当下阻碍因素

①租金收益率低：随着中国经济增速放缓，中国房地产物业出现大面积收益收窄，很多资产的收益率仅为4%甚至更低。商业地产的供过于求以及低效的物业管理仍将打压租金收益率，导致中国大量开发商的资产并不适合成为REITs物业。

②无税收优惠或奖励：从税收的角度来看，REITs应适用额外的税收抵免或豁免，以吸引投资者。除了企业所得税外，中国的房地产开发商还要为应税所得缴纳30%-60%的土地增值税，以及12%的房地产代扣税。对于潜在的REITs投资者而言，机构投资者的股利无需纳税，但如果出售股权，则要缴纳25%的资本利得税。对于散户投资者而言，REITs的分红将被计入个人所得税，对于月收入80000元（约合11630美元）以上的个人，最高税率为45%。中国对资产所有者和投资者征收高额税费，是REITs未能在中国发展壮大的主要原因之一。

③成熟的散户投资者匮乏：尽管回报率较高，且可提供多样化资产类型，但是散户投资者难以理解REITs。此外，由于股市的资本利得是免税的，而REITs的分红须缴纳个人所得税，因此中国的投资者更愿意选择短期交易和短期收入。

④以散售为主的商业模式：中国传统的物业开发模式是先建设房产项目，然后将其拆分出售给投资者或买房人，这种形式也被称为散售。与整栋持有的单一业主相比，将物业拆分出售使得业主数量