为什么公募REITs现金分派率是12%，收益率（IRR）却仅是不低于6% 信托的收益率低于多少不收取费用

原标题：为什么公募REITs现金分派率是12%，收益率（IRR）却仅是不低于6%

今天（5月31日），首批公募REITs开始认购，细心的小伙伴可能发现，为什么有的项目明明预计现金分派率是12%，但是收益率（IRR）却只是不低于6%？这是怎么回事？公募REITs的收益率到底有多少？

这个恐怕说的就是浙商证券-沪杭甬高速项目了，作为高速公路特许经营权项目，2023年预计现金分派率为12%，是第一批公募REITs里面最高的，但是根据招募说明书，该项目的IRR（内部报酬率）却只是不低于6%。

数据来源：Wind，好买基金研究中心 基金招募说明书

要理解IRR，首先要讲一下折现率的概念。我们都知道资金是有时间价值的，未来的钱需要通过折现来反映其现在的价值。举个例子，假设银行利息是每年3%，那我现在拿到100元，存到银行明年就可以拿到103元，所以现在的100元就和明年的103元价值相等；同样的道理，明年的100元也可以折现到现在，100/（1+3%）=97.09元，现在的97.09元就和明年的100元价值相等，这里的3%就是折现率。

而IRR（内部报酬率）就是在保障项目不亏本情况下，所能承受的最大的折现率。举个例子，假设我向银行借了100元，投资了一个产权类公募REITs，这个项目每年都能给我带来5元的现金流，并在第五年将本金与最后一年的利息一起给我（如下表），假设我们向银行借钱的利率是5%（折现率），经过折现求和后，项目的现值刚好跟我们的投资额相等（两处标红），也就是说这个项目我们不亏不赚，此时这个项目的IRR就是5%。而如果投资的钱完全由我们自己出，那项目的收益率对我们来说就是IRR（5%）。

数据来源：好买基金研究中心

沪杭甬高速项目之所以现金分派率与IRR差距较大，主要是因为特许经营权项目最后一年没有本金归还，或理解为本金的归还已经平摊到每一年的现金流之中。举个例子，我用100元投资了一个特许经营权类公募REITs，假设IRR也是5%，则现金流如下表：

数据来源：好买基金研究中心

通过两张表对比可以看出，收益率（IRR）同样是5%，产权类项目第一年的现金分派率为5%，而特许经营权类项目第一年现金分派率则为23.1%，区别就在于项目结束后，产权类项目可以拿回100元本金，而特许经营权项目的本金可以理解为平摊到每一年的现金流之中了。

所以光看现金分派率是不合适的，真看收益率还要看IRR。富国-首创水务、中航首钢生物质和浙商证券-沪杭甬高速项目已经公布了IRR，均在6-7%之间，其余未公布的我们可以参考下表，这个折现率可以近似视为收益率。（相关内部收益率数据根据基金招募说明书公布测算结果，不代表基金实际收益及未来表现，请投资者根据自身风险承受能力选择。）

数据来源：Wind、华西证券研究所、好买基金研究中心

公募REITs认购第一天，你买的哪个？为什么买这个？欢迎评论区聊一聊。