老破小的房子值得买吗？ 股票基金跌了该卖吗现在还能买吗知乎

作为一个买卖过3套老破小的过来人，我用亲身经历告诉你，老破小不值得买。

三个月前，我家买的第一套房子，天津老破小，终于卖掉，顺利出坑了，从此身上再无老破小。

包租婆呼吸持有这房子度过“七年之痒”不久，回忆恋爱故事，回味初恋房味道，温馨甜美而又略带伤感，欲言又止，欲说还休。

卖房故事

这次卖房绝对是史话，应该是“屎话”。咱在重庆学习和出游的时候，夜深人静的时候，孩子熟睡的时候，买卖双方没有见面，我们就在酒店的厕所里谈判几个回合，把房子成交了，卖价虽然不满意却是比同小区同类型的房子多卖了5万。

买家是个北京上班的年轻小伙子，自己和家人看过后很满意，跟我们之前买房时候感觉是类似的。

先买后卖（差换好，小换大，便宜换贵）。北京的房价大涨前，先买了北京的房子，后卖的天津的房子。相差几个月，帝都真是帝都，买完房（地铁花园次新）后，房价一直蹭蹭涨；天津啊，房子跌到地板价了，没想到下面还有地下室。这样看，赚的还是比亏的多。

先卖后买，比较中规中矩的做法，先将二手房出售，再去买想买的房子。卖房后房价上涨的话，心仪的房子已经买不起。

房子怎么卖出去的？

股市中的俗语“会买的是徒弟，会卖的是师傅”，同样卖房要讲究方法，卖对时机卖得快、卖得贵和顺利收到房款是咱追求的目标。

惨！没卖在高点。距离17年最高点已经不见了首付，天津房价跌成狗。比我更惨的是这房子一租客买天津郊区的房子却买在了最高点，杯具心里的阴影面积有多大。

这次，咱决定狠心处理不良资产，要卖掉这个房子真得下足功夫。这次，房市明显比去年好转，用了不足一个月，只要合理出价咱就买掉，再不磨磨唧唧了。从现在看来咱决定是对的，北京房价只是东西海朝或一些热门地区学区或次新房涨幅比较可以的，并没有普涨，怎么也传动不到天津。天津只是和平涨了些，其他想要涨又碰上了天津高考新政策自废武功，短暂不要想有多高的回报。

请走租客，空置卖房。房子卖个好价钱比那几个月房租更值钱。将军赶路，不逮小兔。

卖房前装修。这房子当年是婚房，只是硬装修补和软装布置，充分利用房屋内现有资源和物品进行维修或美化，花了4000多，一个多月租金的费用。

简单改造，究竟花了多少血本呢？

1、50块，让楼下大叔把前房东结婚用的名牌沙发扔了。

2、手痒痒，把主卧壁纸撕了。

3、连工带料900，找了个油漆工把墙面换了遍色，调了一种接近客厅/厨房瓷砖的颜色，统一北欧不北欧，地中海不地中海，简约不简约的个人喜好风格。

4、把屋子里灯具基本换了，换成有逼格的吊灯，灯具花了多少钱呢？380+50+200+180+50+100+30+30=1020 。

5、把窗帘换了240+120=360 。

6、床没换，简单套路了一下 70 。

7、沙发多少钱呢？没错450 ，扔1w的沙发换便宜的，就二手房东忍心。

8、挂画买的可是好东西可就280 。

9、墙上的菜盆子180 。

10、茶几100、草墩70、餐桌椅300、假树140、摇椅140、床头桌70 。

11、地毯、假树、床头灯、床品四件套、假花、挂钟等，上一套房子租客刚搬进去腾出来了，搬来这再用了一次。

12、把办XYK送的玻璃茶壶都给用上了，家里坏闹钟给用上了，小摆设，居家味道浓浓。

13、开荒保洁大姐给了多少呢？

240

14、装修总共花了多少钱呢？

4670，还有卖完房这些东西可以撤走一些摆设，包租房里还能用，包租婆很抠的。

你看，包租婆很实在，没有搞任何对提升售价没有意义的配置吧。

究竟什么样的房子打动了买家？有图有真相

广挂中介，主要是贝壳系、黄中介、红中介和其他小中介。

把房子卖掉的是绿中介，其他中介带看量极少啊，我想给他们发大红包的机会都没有啊。

卖房的时候真实感觉市场的冷清，周边几百套同质化的房子在抛售啊。去年半租半卖房还买了好赞房源，报价不算高，基本无人问津啊。房子的缺陷那么多，要卖掉真不容易，要不是装修好的亮点，落户小白们都看不上，只有剩下了。已经是高龄房子，别说抵押困难，连按揭都会受限。

新房供求量过大，价格倒挂，二手房更是相当难卖，二手房网站反而成了给新房导流入口，有些新房给的中介卖房佣金还不少。

卖房报价。房子售价和市场价或许有些矛盾。该做市场调查，该搞清楚同地段或同价格的竞品吧，该看房几十套吧，知己知彼百战百胜。

中介召唤。咱这老破小除了小区和房子缺点多，但出了小区都是优点，南大旁边，出门就能上中环线，三地铁两在建一建成，天塔、水上公园和动物园旁边，离图书馆和一中心医院及剧院特别近，鲁能城和奥城和天塔商场购物方便，在南开和平河西或西青上班都相当方便……周边竞品都具备上述优点，咱特有装修特别好的优点，还有特别有效召唤中介和激励中介的方法，N年经验，屡试不爽，想了解，可以找包租婆呼吸，公开会告诉了你的竞争对手，你家房子就不好卖了。

卖房谈判。别放过任何诚意客户，因为不是上涨行情，房子没有太多优势，错过一个有效客户可能需要等待几个月。就算急卖也不能表现太明显，不然后续中介把房格压到你吐血。咱的目标是买的比竞争对手高5w，要求很低吧。明知道是低点卖房，所以卖房的钱及时用到合适的投资渠道，不然真的是亏穿底裤。

顺利收款。今年买房卖房的普遍现象是银行审核严格，放款较慢，当心纠纷和风险。

咱家这房子卖家是商业贷款，买家我是有抵押，我确实急用钱，不容得半点耽误。

我答应自己撤抵押，如何更快速更稳妥呢，买家先贷款资格审核（征信有点问题，有逾期和各种网贷），还好顺利通过，接着我找朋友过桥把贷款还清再过户。这步骤不要做反了，不然你会有损失的啊。

过户完，中介告诉我银行需要两个月后才能放款而不是之前说的一个礼拜。这万万不可以的，我需要快速拿到银行房款，无论用什么手段我也要快速拿到银行房款。

真的不可思议，我用了两天就把需要两个月的房款拿到手！我是怎么做到的呢？很简单，不花一分钱！包租婆呼吸告诉你，好心人总有好报！希望买房人快速拿到房，卖房快速拿到钱。

我们要做好人，我总是跟租我们房子的人处成朋友。我卖房子总遇到好买家，现在还可以轻松聊天。我也吐槽一下损人不利己的各种卖家，卖了房子别给自己惹祸，别斤斤计较，别跟买家成仇人。买卖双方关系融洽一些，办事会更顺利更方便。

出租故事

做了那么多年包租婆，有太多故事了，就说说这个房子吧。

二房东挺好做的。我家的这个房子曾经长租3年给绿中介，租金月付2800，还是一年11个月租金，还有服务费。我跟绿中介签的租约，把房子委托给他们，就是咱常说的包租。

我觉得自己是包租课程里的“傻房东”：价格低于市场，没有任何递增，给了免租期，给了服务费（没有装修期，因为我家是精装修）。

其实，房东不傻，很多房东有N套房子，房租相比房价是毛毛雨，房东生意那么忙没时间收房租，没时间修马桶换灯泡，外地房东炒房子需要当地租房管家，房东出国了，房东失恋了，房东离婚了，房东……房东有1000个理由把房子甩出去，房东只要租金，其他别找我。

自己给了绿中介这么多优厚的条件，我的情况是：我很忙，无心管理房子，有租收就好了，少点就少点，不用我操心，我赚钱又不靠这些房租。

专业包租婆是这么出租房子的。

我把房子从绿中介收回来后，通过装修翻新改造后，自己出租。早上把信息告诉了中介，下午竟然被一个韩国人，在天津学习的外国中文老师，他看上了。后来发现他朋友圈发了看房当天坐在沙发上的照片，真爱。不过，他们要下个月入住，现在离下个月还有20天呢，怎么办呢？谈判啊，结果是我给了他5天免租期，他提前15天确定房子，愿意多付半个月费用。我不是第一次接触外国人了，之前这房子租给泰国人租金是这小区里最贵的，他们保养很好，蹲下来擦地板。我知道韩国人，多数爱干净还挑剔，咱从小到大看过无数韩剧发现韩国人衷于“睡地板”，那地板要足够干净。装修那么好，那么干净的房子周边这堆小区没有，有绝对竞争力啊，从2800到3500，涨了700，还行。感谢他，顺利帮我交了暖气费，渡过这个冬天和疫情最严重那段时间。

房子要马上卖掉是不适合有租客在的，看房不方便，有人住破坏了卖房“样板间”（像开发商一样卖房）现场环境，给买家的家的感觉打折了。

边做民宿边卖房子也是可以的，这样在客人走的时间段看房或者征求客人同样看房。

买房故事

第一套房很多人都买不好，包括我。因为在南大上了那么多年的学，我是爱南开的，还在南大西南村住过，看房只看南大南门那几个小区，离公园近，傻乎乎买了这片区最入门的老破小，顶楼、楼梯、一层五户、西北角、沿街、窗户和阳台紧挨隔壁楼快能跳过去、不满五年高额增值税费，集房子的各种缺点于一身。

想想，我们真是傻白甜，怎么不去南大东门买房呢，同样的老破小，当时价格一样啊，现在因为是和平学区房，同样类型同样面积且环境不如我家老破小的房子，房价足足贵了100多万，狠狠打了我们的无知一记耳光。

买房缘起。我家先生在火车站偶遇同学，听了对方的买房故事后，萌发买房想法，从决定买房到把房子买下来用了不到一个月时间。

快速买房。看了不够5套房，就把装修最好、价格最便宜、自己最喜欢的那套房子买下来了。

买房匆匆。东凑西借，家里人支持、同学朋友老师的帮助、先生的牺牲把破夏利卖了交税。

交房纠纷。隐隐约约记得卖家想租几个月过渡一下，只是过户时候临时提的，我们因各种原因没有把房子租给他们，按合同约定收房。没想到收房当天，大晚上，他们把吊灯拆走了1个，拆坏了1个，正要卸防盗门，我们来了，此去省去一万字，最后警察叔叔来了，我们现场花了800块把防盗门买了下来。TMD，交房现场，黄中介没有出现，警察出现了。现在看来，卖家是想恶心一下我们，拆你的灯卸你的门和其他合同上没有注明的东西，最可恶黄中介的合同上是没有留任何尾款。第二次买房，又是用的黄中介，卖家欠了2000自来水费用，为了社会和谐和后续租房我又宽容了，确实房子买完没过户完就遇上了猛涨。

用两次血泪史告诉你，签约合同要注明交房押金和保持房屋设施正常。

现在回过头来看，我是不建议朋友们买老破小的。

老破小作为上车盘，优势是低首付，低月供（甚至租金抵月供），市中心配套好，交通便利，深受首次置业小年轻喜欢。

老破小基本没有物业，脏乱差；楼梯房，有婴儿和老人爬上爬下不方便，搬家就哭吧；户型差，连个像样客厅都没有，厨房、厕所设计都是30年前的理念；银行贷款受限，升值空间有限；老人看不上，有钱人不会买，置换房想早点抛，钱少才会买，卖房难卖上价格。等拆迁，难，有个朋友买北京东四环的老破小，十年前就说拆，等了十年卖掉也没有拆。

老破小可以买来自住，投资不要碰。买来收租的话像买公寓一样，倒不如做二房东包租别人的房子照样收租，多包租几套，收的租金跟房东一样多。

给年轻人买首套房的建议

年轻人能买房不要租房，早上车，少焦虑。

首次置业可以投住分离，一个城市越来越大，投住分离越来越重要。两层含义，一是投资的城市和自己居住的城市分离；二是投资的房产和自己住的房子分离。

买房首选城市，一线北上广深>二线>老家三四五六七八线城市；

能买市区就不买郊区，交通好，上班方便；

地铁次新/新房，保值增值属性好；

两房，后面好出手；

有电梯，多车位（最好有车库），人人刚需；

花园小区，人人喜欢；

近小学，方便接送孩子，接盘侠