美国房地产REITs指数投资价值介绍 房地产信托投资基金收益率相对较高的原因不包括

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影响REITs价格变动的主要因素

REITs在二级市场交易，其价格主要受到其内在价值与市场环境的影响。

内在价值：主要包含分红收益与增长收益。对分红收益而言，影响因素包括租金价格、住房空置率、股息支付比例和税收制度等；对于增值收益而言，影响因素包括房地产价格的变化。

市场环境：作为上市交易的资产，REITs价格与其他股票资产一样受到经济增长、流动性以及通货膨胀的影响。

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美国房地产市场的投资前景

1，美国房地产市场即将开启新一轮上涨周期

2023年以来，美国房地产价格在新冠疫情压力下显著提速上行。从2023年1月至2023年1月，全美房价整体上行约16%，其中大部分涨幅发生在新冠疫情爆发以后。在当前美国房地产市场低库存、低空置率、以及低利率等因素推动下，美国房地产市场大概率将开启新一轮上行周期。

从库存角度来看，截至20年底，美国地产库存处于低位，美国二手房库存数量从2023年底的139万套降至107万套，绝对库存数也创1999年以来新低。

房屋空置率衡量住房二级市场上准备出租或出售的房屋空置情况。2023年美国房屋空置率进一步下滑，其中房屋空置率从1.5%下滑至1%，基本为1980年以来的新低；美国出租房空置率也基本位于1985年以来的最低水平。

此外，美国住房销售增速与抵押贷款利率走势高度一致。2023年由于疫情冲击以及美联储的超常规货币宽松，美债利率大幅下行，这也导致美国住房抵押贷款利率大幅下行90Bp至2.7%的历史低位，较低的抵押贷款利率将大幅减轻居民的购房贷款压力。

同时，美国居民部门购买力增强，提升了美国房地产市场的景气度。次贷危机以来，美国居民部门的杠杆率快速回落，居民部门负债水平相对较低，居民的住房购买力也有所提升。

2，美国高通胀率提升REITs投资价值

随着经济复苏，供应链和重新开放问题将导致价格暂时上涨，并提升美国通胀率。截至2023年6月底，美国CPI同比增长5.4%，达到了2023年以来的新高，且高通胀预计将持续。从历史经验来看，REITs在高通胀时期具有更高的价格弹性，其表现相对美国标普500收益率更好。

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MSCI US REITs指数介绍

1，MSCI US REITs指数概述

房地产信托基金指数是以房地产信托基金为投资标的成立的，旨在反映房地产市场行情的指数。MSCI美国房地产投资信托指数（MSCI US REITs）则是市场中最具有代表性的反映美国房地产市场的指数之一。该指数投资于美国房地产信托（REITs）市场，对美国上市REITs的市值覆盖率约99%，是投资美国REITs最全面的代表性指数。指数以1994年12月30日为基日，200为基点。截至2023年5月31日，MSCI US REITs共包含138只成份REITs，总市值1.09万亿美元，平均个股市值78.75亿美元。

从编制方案来看，全球行业分类标准（GICS）将房地产信托分为八大类，而MSCI US REITs则是从MSCI USA IMI样本空间中选取属于GICS中房地产信托的标的组成指数。具体选样方法如下：

2，指数行业与成份分布

根据编制方案，MSCI US REITs指数中共包含八种类型房地产信托基金（REITs），截至2023/5/31，Specialized REITs在指数中的权重占比最高，达到了23.61%，其次分别是Residential REITS（18.51%）、Industrial REITs（14.25%）和Retail REITs（13.51%）。前十大成份股合计权重占比38.49%。

3，指数历史走势

今年以来截至5月31日收盘，MSCI US REITs指数累计上涨17.33%，收益率优于标普500指数与沪深300指数。最近三个月MSCI US REITs指数累计上涨12.96%，表现同样好于标普500与沪深300指数。从指数的风险收益比来看，MSCI US REITs指数自2006年以来表现出了较强的波动性。

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配置MSCI US REITs指数产品的意义

1，提升资产配置组合风险收益比

从投资的角度来看，MSCI US REITs指数与其他大类资产相关性较低，能够在资产配置组合中起到风险分散、提升组合夏普比的作用。从过去三年数据来看，MSCI US REITs指数与标普500指数、沪深300指数、中证全债指数的价格相关性都较低，只有路透全球商品指数与其价格相关性最高，但也只有0.75。因此，对于资产配置组合而言，配置一定比例的美国房地产指数能够对组合的风险收益比起到较好的提升作用。

2，指数波动性高、交易属性强

MSCI US REITs指数是在交易所上市的权益类产品，其价格受市场情绪、REITs业绩等因素影响，波动较大。从最近三年数据来看，MSCI US REITs指数年化波动率高达31.83%，高于中美两国主流宽基指数。高波动性使指数具备了较强的交易属性。

3，指数分红率高

由于REITs需要将每年90%以上的利润通过分红分配给投资者，因此其股息率大幅好于国债收益率。自2010年以来，美国MSCI US REITs的净股利均值接近4%，远高于美国十年期国债收益率。因此，投资REITs不仅能够获得标的上涨的收益，同时还能获得较高的分红收益。

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总结

REITs基金具备较强的股票特征，在房地产市场火热时期，不仅能够享受标的资产升值的收益，同时还能在二级市场上获得一定的溢价。同时，REITs基金还兼具一定的债券属性，其历史分红率远高于国债收益率。

作为全球最大的REITs市场，在房地产市场火爆以及高通胀的背景下，美国REITs市场未来投资前景可期。同时，作为资产配置型产品，MSCI US REITs与其他资产保持较低的相关性，且波动性较强，具有较好的配置价值。

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