RCREIT快报丨首只央企REITs 房地产信托基金

来源：REITs行业研究

RCREIT（REITs研究中心）按

今日，招商局商业房托基金在香港联合交易所主板成功挂牌上市，此次上市共发售7.5亿新基金单位，以每基金单位3.42港元定价发行，集资总额约为25.65亿港元。

这是自2013年以来在香港上市的首只房地产投资信托基金，也是自2006年以来首只由中国国有企业资产分拆在香港上市的房地产投资信托基金。

招商局置地资管董事长、招商局商业房托主席黄均隆表示，公司对香港资本市场有坚实信心，招商局集团作为百年企业，扎根香港、长期持续且进一步支持香港发展的愿景不会动摇。

2023年12月10日，招商局商业房地产投资信托基金（“CMC REIT”，股票代码：01503.HK）于香港联合交易所（“香港联交所”）主板上市。

此次上市共发售7.5亿新基金单位，以每基金单位3.42港元定价发行，集资总额约为25.65亿港元。

CMC REIT作为继越秀房产信托基金、春泉产业信托、汇贤产业信托之后第4只赴香港联交所上市的内地REITs。

其为自2013年以来在香港上市的首只房地产投资信托基金，也是自2006年以来首只由中国国有企业资产分拆在香港上市的房地产投资信托基金。

招商局商业房托基金的成功挂牌上市，为不动产金融开启了一种全新的思路。

REITs不仅可以盘活现有物业资产，通过创新途径解决资金来源，也可为房地产开发商提供稳定的外部资金融资管道，有利于资金的快速回笼。

同时，对于投资者而言，REITs产品也具有投资门槛低、分红比例高、流动性强的显著优势。

截至上市首日收盘，招商局商业房托基金股价下挫约7.89%。招商局商业房托基金发售价厘定为每个发售基金单位3.42港元，至收盘每个发售基金单位报3.15港元，较招股价下跌0.27港元。

招商局商业房托主席兼非执行董事黄均隆在谈起股价表现时回应称，股市价格波动属于市场行为，短期的波动不能反映资产的内在价值，对房托内在价值充满信心。

招商局商业房托基金投资组合初步由位于深圳蛇口的五处物业组成。

于2023年9月30日，物业的可租赁总面积约25万平方米，评估价值为人民币65.79亿元。于2023年9月30日物业的平均租用率约为84.1%。物业包括：

（1）新时代广场，毗邻海上世界商业地区与太子湾的甲级写字楼，总楼面面积为87,337.0平方米，太子湾属新兴写字楼及零售商业地区；

（2）数码大厦、科技大厦及科技大厦二期，三栋写字楼综合体（技术上划为工业用途），总楼面面积为124,545.0平方米，且位于获南山政府指定为高科技公司及初创公司之商业中心的蛇口网谷，专注于促进和发展新兴产业；

（3）花园城，为位于蛇口街道的首个大型集购物、餐饮、休閒及娱乐设施于一体的综合商业楼宇，总楼面面积为50,496.9平方米。

于2016年、2017年、2018年及2023年前6月，公司产生的收益分别为3.67亿元、3.59亿元、3.89亿元及人民币1.91亿元；期内溢利及全面收益总额分别为3.48亿元、7.25亿元、10.99亿元及3.92亿元。

房托管理人认为，招商局商业房托基金为基金单位持有人提供具吸引力的投资组合：

▌物业地理位置优越及拥有多元化的优质租户

1、优越的地理位置

物业位于蛇口，地理位置优越。该等物业可有利于把握优越位置、蛇口发展、利好的政府政策及粤港澳大湾区预期增长所带来的机遇。

物业均位于前海蛇口自贸区，与深圳创新产业枢纽及中央商务区紧密相连。乘坐公共交通工具由蛇口至广州、香港、澳门及珠海仅需不到一个小时的行程。物业位于附近设有生活及文化设施的发展成熟社区。

尤其是数码大厦、科技大厦及科技大厦二期均位于蛇口网谷，南山政府计划将蛇口网谷转型为一个专注于推动及发展新兴行业的区域。花园城亦将于接通预期将于2023年开始营运的地铁12号线。新时代广场紧邻大量不同的商业、住宅、休閒及娱乐设施。

2、多元化及优质租户

物业拥有多元化的租户基础，而租户来自不同行业，如新一代信息技术、房地产及餐饮行业。

物业拥有优质的租户基础，主要体现为高续租率及低拖欠率。不时为来自各行各业的租户组织的各种活动，以促进彼此之间的业务合作并创造协同效应。

房托管理人认为(i)租户及行业集中风险有限；(ii)多元化租户组合及优质租户为招商局商业房托基金提供高度稳定的收入；及(iii)物业管理人提供的增值服务可以促进租户之间的互动及联繫，有利于维持高出租率及吸引优质租户。

▌强劲内生增长潜力和未来收购增长

上升的市场走势可能转化为租金收入的增长。鉴于其优越的位置以及多元化及优质租户基础，在现有租约到期后，物业具有良好的条件可得益于租约续订带来的租金上涨。

房托管理人亦可能利用资产增值措施，优化物业的租金收入增长并提高租户的多样性及租用率。

于招商局商业房托基金IPO发布会上获悉，除了五项底层资产，未来仍将有三项优质潜在物业或将注入。这包括汇港二期、太子港二期以及新时代广场二期项目，注入预计于明年下半年或后年启动。

同时，该公司管理层称，依托公司旗下众多优质物业资源储备，仍将考虑其他城市的潜力物业资产注入，其中以大湾区城市为优秀考虑目标。

招商局置地资管董事长、招商局商业房托主席黄均隆表示，公司对香港资本市场有坚实信心，招商局集团作为百年企业，扎根香港、长期持续且进一步支持香港发展的愿景不会动摇。

作为此次REITs发起人，招商蛇口创立于1979年，致力于成为“人民美好生活的承载者”，以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，以独特的“前港—中区—后城”综合发展模式，全面参与中国以及“一带一路”重要节点的城市化建设。

招商蛇口在深圳拥有近一千万平方米的优质土储，且其拥有的投资型物业规模庞大，其中包括28个综合开发项目和9个商业开发项目。

招商蛇口多样的资产储备、良好的声誉及丰富的行业经验，将从收益、项目储备、运营管理等各个方面给予招商房托强大的支持。

招商房托则将成为招商蛇口“轻”“重”分离业务转型的一个重要支点，以此盘活其庞大的存量物业，提升整体资产负债率，优化资金流动性。

招商蛇口方面表示，设立REITs是公司开拓创新融资渠道的又一大胆尝试，招商房托的上市将有助于增进公司对商业物业的资本运作与管理能力，进一步增强公司城市发展与产业升级综合服务中物业管理业务的综合竞争力。

将深圳蛇口资产作为REITs底层资产并在香港上市，不仅是为内地房地产信托基金市场提供了样板和试点，对香港房地产信托基金市场也具有里程碑的意义，尤其是将助力当下困境中的香港更好地融入粤港澳大湾区国家战略、巩固其国际金融中心地位。

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