REITs 的潜在风险因素分析以及防范对策 房地产投资信托基金种类包括

（一）行业风险。

在房地产行业中，商业地产与住宅不同，其开发运营模式更为复杂，具有投资高、回报周期长等特点。我国房地产市场化改革仅从上个世纪90 年代开始，房托基金及资产管理人营运时间短，无法判断其日后的业绩表现及是否有足够收益分配。房地产行业的发展受经济增长以及国家宏观调控政策的影响较大，而且还受到资产组合所在区域的经济及物业市况变化的影响。当同一区域出现新建竞争物业，或临近物业进行翻新改善，REITs 租约期满时租金收入很可能会下调，从而对现金流量及基金单位持有人的分红额构成不利影响。而REITs 租金收入和REITs 价格的不稳定性，也会最终影响到REITs 的收益性。

（二）经营风险。

REITs 的经营基础是具有持续而稳定的现金流，这取决于租约质量和租户结构。国内房地产大多缺乏商业地产运营经验，出于减少市场风险的考虑，往往在项目完工之际将物业快速招租套现，很少聘请专业机构对整个物业进行专业配比和合理开发。事先的招租缺乏科学规划，会影响出租率、租金水平及租约长短等关键指标，从而影响到REITs 资产组合质量。在收入构成方面，资产组合中各资产的收入贡献均衡有利于现金流的稳定。若对某项物业租金收入过于依赖，该项物业租金收入的减少将对REITs 的后续运营造成不利影响。例如，越秀REITs，上市时的资产包括四项物业，其中白马单位的租金收入的比重为70％左右。一旦出现火灾或者服装批发行业不景气，白马单位的经营将会出现大幅波动。如果收益出现减少，对REITs 的业务、财务状况及经营业绩造成负面影响。

（三）法律风险。

与境外REITs 基础资产所有人拥有100％产权不同，我国土地属于国家和集体所有，而且产权规定尚未细化，一般在市场进行交易的房地产都是有期限限制的。通过出让或转让方式取得土地使用权的，最高使用年限分别为：居住用地70 年；工业用地50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年；商业、旅游、娱乐用地40 年；综合或者其他用地50 年。在REITs 的产品设计中，一个急待解决的问题就是土地使用权期满后的续期问题。根据我国《物权法》第149 条规定，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。根据规定，土地使用权续期的，须补交土地出让金，提前收回土地使用权的，则须补偿，并退还相应的土地出让金。但对于土地使用权续期的补地价或提前收回的补偿标准，《物权法》仅作了原则规定，《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》等文件也未涉及到此类问题，而《土地管理法》的修订尚未完成。对于如何补偿、补偿的依据以及标准等关键问题均未明确，评估机构在确定补偿或补交金额时将缺乏明确的量化标准，各方对评估结果也缺乏一个稳定的预期区间。

现实中的土地使用权出让年限届满，受让人需继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期；除根据社会公共利益需要收回土地使用权外，受让人的续期申请应当予以批准。 经批准准予续期的，出让人应当与受让人重新签订出让合同，并由受让人按规定支付出让金。但是，土地使用权出让年限届满，受让人未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，其土地使用权应当无偿收回。目前，尚无实践中的先例可循，将支付的金额以及可能附带的额外条件都还是不确定的因素。

（四）不可抗力风险。

目前，火灾、恐怖袭击、疫症爆发等类型的风险要么不能投保，要么与风险相比代价过于昂贵。若产生不能投保的损失或损失超过投保限额，将会影响到正常的现金流量，严重的甚至会损害该物业的预计未来收益。以2003 年的SARS 为例，越秀REITs 资产所在地的广东省，生产总值比上年萎缩1.2％，从而对其所持有的白马单位造成不利影响：物业人流大幅减少、消费品需求减少直接导致的物业租户收益减少，同时对公共设施的清洁维护费用增加。

在国际金融危机冲击的背景下，REITs 的产品设计和制度安排要将风险防范放于首位。

（一）完善法规体系建设。

政策不明朗或变化较大，会直接影响到REITs 的资产价值。REITs 在发达国家已有几十年的发展历史，相关法规已经非常完善，立法及执法经验也趋于成熟。目前，我国的公司法、信托法以及相关的税收法规对于REITs 尚没有配套规定。为此，我国应借鉴发达国家的经验，并结合实际情况加以完善，为REITs的发展奠定法律基础。在REITs 的相关法规中，应重点明确，REITs 必须将其大部分应纳税收入以分红的形式分配给股东，由此方可享受相关的税收优惠；对REITs 的投资领域和借贷比例予以规定，并不得参与早期的房地产开发项目，以防范运作风险；明确REITs 上市的具体要求，以及对应的信息披露机制等。

（二）健全信息披露机制。

对于诸如火灾、地震、疫情等突发事件对实体经营的影响，在发售期间要做好充分及全面的风险提示，使投资者事先认识并据此做出投资决策。香港领汇REITs 的资产质量优良，组合中商铺租金及停车场收费等收入，其带来的现金流会相对稳定，且租约会维持若干时期，租金普遍已在租约内订明，停车场收费每年检讨收费一次，有一定的上升空间。由于宣传推介工作组织得较好，投资者的认同度很高。但由于在发售推介材料中并未有诉讼风险的提示，也没有预先做好应急措施准备，导致上市计划受到法律公诉的干扰。可见，在REITs 的信息披露，尤其是风险提示中，要对各种可能性进行充分的分析和揭示，同时做好危机公关与应急措施准备。

（三）提高运营管理水平。

REITs 的收入增长通常包括以下途径：提高收入水平、降低运营成本和增加商业机会。收入增长直接来源是建筑物使用率的增加和租金的增长。随着经济的高速增长，以及商业地产的需求和供给之间达到较好平衡，建筑物的空置率会下降而市场租金会趋向增长。而对现有设施的升级改造、招商工作的进一步细化，都会使现有资产的使用效率大大提高，倘若从这些投资中获得的经济回报超过融资成本，将会创造出新的商业机会乃至增加收入来源。而且，要适时通过收购实现规模扩张，获得较大的市场份额，更高的经营资金流动性以及更低的资本成本。此外，还应打造专业化的管理团队，提高日常运营管理水平，同时有效挖掘资产的增值潜力，提高REITs 的市场估值水平。[page]

（四）完善第三方监督机制。

上市交易的REITs 与房地产业的直接投资相比，一个突出的优势是解决了信息不对称的问题。为使REITs 步入良性发展轨道，发展初期立第三方监督机制，充分发挥中介机构的专业技能，严格履行既定的执业标准，这有利于杜绝REITs 上市前发行人虚构现金流，上市后高估旗下物业价格变现退出等违法违规现象。对于违法违规现象，也应加大处罚力度，视情节轻重采取一定时期乃至终生的市场禁入措施，提高各方的违法成本，保障市场的有序运行。(南方金融200907)