房贷究竟哪年提前还款最划算？ 银行什么时候卖黄金最划算呢知乎

现在房价这么高，买房子时候大家都要贷款。银行一般会提供两种还款方式供我们选择：等额本金还款法和等额本息还款法。

这两种还款方式有什么区别呢？哪一种更合算呢？有人说：还款时最开始还的都是利息，后面还的才是本金，所以千万不要提前还款，否则就白出利息吃亏了，这种说法对不对呢？

凡是讲等额本息和等额本金，都会贴出来的一张图和各自的还款公式

通过图片可以看出：

无论哪种还款方式，每个月的偿还额都由两部分构成：归还本金和归还利息。

是不是看起来觉得很复杂？没关系你不需要看懂，听我分析便是

所谓的等额本息就是：每个月还得本金+利息总和是一样的，这也是大多数银行房贷客户所选择得方式，当然和上面讲得等本等息还是有本质区别得，这里都是年化。

所谓的等额本金是每个月的偿还本金一样，利息随之下降，大家可以看得到趋势。

同样等额本息前期所还本金较少，利息较多。后期是本金较多，利息较少。

为了说清楚这个问题，我们举一个例子：某银行提供给客户的房贷年利率6%，每月还款。小明向银行贷款12万元，并用1年还清，即分12期偿还。

我先从简单的开始说：等额本金，这都是大家认为的息随本降，利息较低的一种还款方式，是这样吗？

我们来算一算

等额本金

等额本金的方式两部分计算都非常简单。这种方式的特点是：每个月归还的本金是相同的，即将贷款本金平均分在每一期还款中。比如：小明贷款12万元，分12期偿还，因此每个月应该归还的本金就是1万元。

等额本金

每月偿还本金=贷款总额/还款期数

同时，每个月都要归还利息，由于一年的名义利率是6%，分为12个月，所以一个月的利率就是6%÷12=0.5%。小明每个月要归还的利息是贷款余额在上一个月所产生的。也就是说，小明第一个月所要还的利息是12万元的贷款余额在1个月内产生的。

等额本所还利息

每月偿还利息=（年利率/12）*贷款余额

我们来算算每个月小明要还多少利息。大家注意，由于小明每个月都会归还1万元本金，所以每个月的贷款余额都在减少。

第一个月：贷款余额12万元，利息120000元×0.5%=600元

第二个月：贷款余额11万元，利息110000元×0.5%=550元

….

第十二个月：贷款余额1万元，利息10000元×0.5%=50元

于是12个月产生的总利息是600+550+500+…+50元，这是一个等差数列，通过等差数列的公式可以求出总利息是3900元。

等额本金还款法的一个缺点是：每个月还款金额是不同的，让贷款者不好安排自己的生活支出。而且在初期，由于贷款余额较多，利息较多，还款压力大。

为了解决这两个问题，人们又发明了等额本息还款法。顾名思义，等额本息还款法就是每个月的本金和利息的总额是相同的。

等额本息

那么等额本息每个月还款金额为：

我们计算一下：按照这个公式，我们可以计算出小明的每月还款额为10328元，12个月总还款额123936元。相比于等额本金的123900元，多归还了36元的利息。

等额本息法比等额本金法归还的利息稍多，但是由于这种方式每个月还款额相同，比较方便安排我们的支出。如果按照等额本金，小明第一个月要还10600元，而等额本息法每个月都是10328元，前期还款压力小。

等额本息前面都在还利息，不划算，提前还款会吃亏吗？

等额本金方式一开始还的本金会多一些，所以还剩下的欠银行的本金总数会少得更快，因此总的利息会少一些；而等额本息是让你一开始还少一点的钱，然后逐月增加你要还的本金，你占用的本金时间相对要长一些，所以最终要还的总利息会比等额本金方式多一些 特别说明一下，等额本息，被很多诟病，说前期都是偿还利息，利息都让银行收走了，其实不然，每一期贷款余额都在降低，后期银行收取的利息也只是所剩贷款余额的利息，其实也是息随本将。

关于提前还款，其实在任何时候提前还款，都会减少后续的利息产生，所以仅从利息角度看并不会吃亏。提前还款的的确确可以减少利息，但是如果算上有些银行对提前还款收取违约金、通货膨胀因素等， 提前还款不见得合算。

多少年提前还贷最划算？有人说是10年！靠谱吗？

无论是等额本息还是等额本金，虽然总利息相差很多，但从实质上并没有区别，谈不上哪种方式银行多收了利息，多占了便宜。无论是公积金贷款还是商业贷款，是在第1年、第5年还是第10年、第20年提前还贷，只要利率不变，银行都是公平计量，童叟无欺。因此，“提前还款最佳时间点”是个伪命题！

至于是否提前还贷，则是一个可以斟酌的问题，多多提醒一下：提前还贷的这笔钱如果拿来做理财，利率高于目前的房贷利率，那就赚了，不必浪费这样的机会成本和差价。

那么到底是等额本息好还是等额本金好呢？

100万，30年的按揭贷款，等额本息与等额本金还款方式竟相差近17.35万余元。

如果资金比较宽裕，不考虑额外投资，单纯对比利息多少的话，那就是等额本金。

如果手头的资金比较紧张，有其他投资，那不妨将