公募REITs的又一个蓝海 不动产投资信托基金怎么买

中国租赁住房运营商普遍面对低收益率问题。如上文分析，一方面，住房租赁更面向新一代的年轻人，其实际支付能力与运营商为其提供租赁住房产品所需成本之间的不匹配的问题持续存在，规模效益难以维系，如前文提及的案例，持续的低收益率实则难以匹配融资成本之间的矛盾，导致模式本身不具备正向拓展可持续性。另一方面，从成本端看，简单的重资产模式问题也比较明显，相对日渐高企的土地成本，使得市场表现较好的长期持有的住房租赁类产品持有期稳定收益率最多也在4%-5%之间，市场格局的改善非一朝一夕。

租赁住房公募REITs在现阶段依然面临的挑战我们可以用限、高、严、少来总结。

限：主要是国有企业在拿地，其他参与者相对受限

高：市场化拍地成本高，融资成本高，税收高

严：存量改造管控严格

少：收益率偏低，符合公募REITs上市条件的资产少

租赁住房分为保障性租赁住房和市场化运作租赁住房两个部分，从短期来看，政府一定会首先加大政策扶持保障性的租赁住房，保障性的租赁住房在资金的获取以及成本、甚至是需求端的去化都有一定的天然优势，而其面临的挑战是如何把控好产品品质和设计，符合市场的实际需求。对于市场化运作租赁的住房而言，也可以受到政府相关政策溢出效应的支持，做好自己的产品定位和定价，有稳定的租约和良好的现金流，同时通过专业化的管理，降低运营成本提高收益的话也将有机会进入公募REITs的赛道。

从长期来看，保持一定的“公共产品”属性，并且提供适当的地价补贴以及合理集中式重资产模型是未来发展重点，同样也是保障性租赁住房成为公募REITs底层资产的理想型的原因。在运营管理上，也需要避免公共产品政府包办的现象，特别是运营层面需要引导市场化运营的经验和理念，引导中国租赁住房