那种商品房里有保障房的，会影响住宅小区的品质么 你有没有听过，有的人每个月几千块钱，就可以入住高品质的小区，享受千万以上豪宅才有的的配套？ 这不是空穴来风，指的是租住在...  期货几千到几千万什么意思

来源：雪球App，作者： 真叫卢俊的世界观，（https://xueqiu.com/3995708670/199554854）

你有没有听过，有的人每个月几千块钱，就可以入住高品质的小区，享受千万以上豪宅才有的的配套？

这不是空穴来风，指的是租住在各保障房、公租房里的人们

2012年，上海出台规定：凡新出让土地、用于开发建设商品住宅的建设项目，均应按照不低于该建设项目住宅建筑总面积5%的比例，配建保障性住房。

上海一批次供地清单中，52块地里，27块地都是征收安置房/租赁住房

全国来看，重点城市土地出让条件都自带租赁住房

©中指研究院

而这一点也被上升到各省市十四五规划中

©中指研究院

于是，我们可以看到，很多满五的二手房，是带有人才公寓、公租房等保障房的。尤其是一些品质比较好的小区，都免不了有这个配置

所以在未来新建设的商品房小区里，商品房+保障房是常态，所以我们平时购房大概率会遇到的

那么，要如何协调普通商品房和这些配套房？是放在一起？还是另立一个出入口？这两种房子的档次是不是有所不同？ 

我们实地探索这种楼盘，来看看，商品房中的配置人才房等是怎么做区分的，是否会对购买商品房的业主产生影响

01

实地探访大宁金茂府的保障房，看到业态的不同

要说品质好的小区，那自然得是地区标杆了。即使是地区标杆，也免不了其中一部分要变成公共租赁住房

静安区大宁板块的大宁金茂府，即是如此

大宁金茂府，在闸北和静安区合并的时候，开盘一小时就劲销了21.2亿，创下了年销售超50亿的奇迹，是该板块当之无愧的标杆项目

当然，更为出名的是大宁金茂府主打的绿色科技住宅理念，事实证明，这么多年过去了，它依旧是板块内的标杆

豪宅+绿色科技，按我们普遍的想法，这一楼盘应该圈层唯一，然而，大宁金茂府，偏偏还具有公租房——一栋归政府所属的人才公寓

豪宅中的人才公寓，对于豪宅客户来说，是不是一个碍眼的存在？

我们来看看，大宁金茂府是怎么做的

你能看出大宁金茂府这两栋楼的区别吗？

虽然这两栋楼外形近似，但实际上不同。左边这一栋是塔楼，右边为板楼，仔细观察就能看出它们的区别

而左边的这栋楼，就是大宁金茂府的人才公寓

从外立面可以看出，虽然造型有些不同，但是人才公寓的品质、档次和商品房并没有任何明显的差距

起初我以为旁边的这一道门是将人才公寓和商品房分开的，直到走近之后才发现这里是车库的门

而无论是商品房还是人才公寓，都是通过大宁金茂府的大门进入的

然而，就当我以为大宁金茂府的人才公寓和商品房没有分开的时候，我进入到了里面，发现别有洞天

在大门之后，还有一道防线，既类似于大厅，又是一道大门，将社区分成了两个部分

在不经过这道防线的左侧是人才公寓，其他商品房则需要通过这一道拦截，才能真正的进入到小区内

也就是说，虽然人才公寓和商品房有着一样的进入大门，没有分开，但实际上从内部划分成了两个社区

人才公寓位于外侧，商品房位于内侧

两者享受的配套完全不同。位于进门处右手边的这一条通道，人才公寓的住户可以享受，这里的一层也是一些小区内维修等的办公室

而通过那道防线往里的小区内部景观，则是人才公寓的住户无法享受的

这也就保证了商品房住户的独立性

当然，有些人可能会认为人才公寓的住户享受不到小区内部，等同于人才公寓和商品房内外分成两个小区。事实上也是如此，我们来看一下人才公寓的位置

从图上就可以明显看出人才公寓和其他商品房的不同，只有人才公寓不需要通过中间的那道门进入，其他的都必须通过那道门才能进入自己所在的大楼

即使1、2号这两栋和3号平行矗立的都不能

某种意义上，这也是一种比较不错的事情，保持两方的独立性，避免一些不必要的麻烦

毕竟作为豪宅产品，是一定要考虑到业主的体验的

因此，大宁金茂府的人才保障房，对小区的品质没有产生任何不好的影响

02

这样高端的人才保障房给谁住

探访金茂府的时候，我有一些疑惑，既然人才房完全独立出去，不和小区享受同样的配套，那么这些人才房到底是给谁住的？

说个有意思的事情：

在我想要去人才公寓探访一下时，被内外两重保安拦截了下来，告诉我人才公寓拒绝访客

我询问了一下才得知，人才公寓是完全由政府做主，小区物业是不管理的，保安也是受到政府的管理

也就是说，不光是在社区内相隔开，人才公寓和商品房连物业管理也是相隔开的

倒不是为了所谓的豪宅圈层统一性，据保安介绍，人才公寓里住的都是静安区的优秀人才，本身挑选就是有严格限定的，为国家级、省部级人士

我特地去查了下当时的新闻，《解放日报》上特别介绍过，是静安区出台的人才18条中，为了解决优秀人才住房难的问题，特意将大宁金茂府作为配套住房供给给人才使用的

这些人才分为四种：

一种是国家级、省部级高层次人才和静安区优秀人才，

一种是持有优秀人才生活护照的团队的潜力型人才，

一种是获得静安区人才开发奖单位中选定的潜力型人才；

最后一种则是根据单位申报后得到推荐并审核的其他人才。

人才的门槛出乎意外的高，也因此，这些房子是无法转租给其他人，只供人才居住使用

我问了一下中介，这里的房租95㎡刚出租的一套是1.9万元/月，按照60%市场价格来算人才承租价的话，大约为1万出头，但根据网上查的消息，人才公寓的租金多在千元范围内

再加上静安区对人才还有一定的住房补贴，只需要比较少的几千块就可以住在大宁金茂府了

不得不说，真的是羡慕极了

03

其他小区的保障房，又是什么样子的？

除了大宁金茂府是静安区特别打造的，在拿地初期就已经定性为人才住房外。其他楼盘的保障房公租房，也是在最开始拿地规划的时候确定了位置

为了方便，大部分都放在了沿街位置，方便最开始就进入到大门，也方便开始将两者分开

比如今年周浦的壹府澜庭，它作为周浦地铁站周边的优质改善房，具有叠墅、高层两种户型，原本应该受到人们的欢迎

但是，它有一个硬伤——该楼盘和公墓只有一条街之隔，而且是正对面，位置非常的正

如果是商品房正对公墓，那一定会对销售产生影响，即使买家本人无所禁忌，但总要考虑以后转让时下家是否能接受

壹府澜庭也有公租房。它将保障房放在了正对着马路的位置，隔开了自己商品房的视线，康桥山庄就是公墓的名字

有了保障房将公墓与之隔开，对于商品房业主来说，多少是好了一些

也因此，这个保障房反而给楼盘加了分，还造成了正面的影响

这也是一些小区对保障房规划采取的做法，让其隔开不利因素，比如高架等等，以便商品房位置更好

虽然大部分商品房和公租房都已是分开的，但也有尚海·郦景馨澜这种不在乎人才公寓和商品房混合在一起的小区

有一栋楼既有人才公寓又有商品房

这楼盘可是浦东内环内最后的小户型，地段优越，也因为这个原因，业主可以不在乎邻居是谁

当然，这种的比较少

绝大多数的公租房和商品房，都是相互隔开的，做的比较好的，正如大宁金茂府一样，互相之间不打扰

04

我们见到的大部分小区，都是尽量将两种业主分开

你发现没有，配建保障房的小区很多都是高端的商品房

对于这些业主来说，自己花了一大笔资金来购买房子，他们对于居住品质是有很高要求的

如果与保障性住房的住户在一个小区内活动，享受同样的配套，大部分人情感上难以接受

所以，我们见到的大部分小区，都是尽量将两者分开，避免圈层不一致产生冲突。即使是高端的人才住房也不例外

而我们最担心的购买此类房子是否会因保障性住房过多贬值，在大部分情况下是不存在的。当然，要自己去看一下规划和实际情况，是否分离

对于居住在保障性住房的人来说，即使无法享受到同样的配套，也能够接受

这种高品质的商品房还是要比其他小区好的，通过保障性住房政策价格也比其他要低，相当划算

比如大宁金茂府附近的明园，外立面早已破破烂烂的，和大宁金茂府依旧崭新的外立面成为了鲜明对比

出于性价比的考虑，大多数也都能接受彼此分开

毕竟，头等舱和经济舱之间还用帘子隔着呢，即使要保证公共住房，也不能牺牲购买商品房的人的利益

以上为正文，来自初晓

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