最高法：农村租房期限不能超20年，那到期自动续租20年是否合法？ 信托最长存续期限是多少天

在查找相关的法规后，我们发现 最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》中对这一行为做了详尽的解释。

问:当事人约定租赁合同租赁期限20年,到期后自动续租20年该自动续期约定是否有效?

答:租赁期间即租赁合同的存续期间。《民法典》第七百零五条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”由此可见，除法律有特别规定之外，定期租赁合同的最长期间不得超过20年。对于实践中当事人签订租赁合同约定租赁期限20年，到期后自动续租20年，对于“到期后自动续租20年”的约定应认定无效。

其理由是:

首先，租赁合同中出租人向承租人所移转者仅为债权性质的使用收益权，在租赁关系消灭时，承租人应向出租人返还租赁物，如允许租赁合同存续期限过长，一般的租赁物均会损耗殆尽，势将影响租赁物的返还，与租赁交易的初衷相悖。其次，租赁合同当事人的权利和义务有赖于当事人之间的约定，但当事人的预见能力终究有限，而合同严守原则又使租赁合同的变更异常艰难，限制定期租赁合同的最长存续期间，有助于租赁合同的当事人适时调整交易的条件。最后，当事人租赁合同约定租赁期限20年，意图使租赁合同继续存续的，可于定期租赁合同期限届满之前或之时续订租赁合同但新的定期租赁仍须受20年的最长期限限制。如果当事人在订立租赁合同时，在合同中约定到期后自动续期20年，这样的约定因意图规避《民法典》对租赁合同最长租赁期间的限制而无效。

最后李大哥放弃了跟农民房主签合同时约定20年后自动续租20年的要求，只租了20年。这一事件因农民的法律意识增强，主动咨询相关法规，才避免了一个无效合同的订立。希望农村房屋租赁双方都要有法律意识，不要订立无效合同，为以后的合同履行埋下隐患。查看