房贷利率是怎么计算的？ 外汇理财收益率怎么算的呀多少钱啊

上海本地银行信贷工作15年经验。

先回答你的算法，不对。你的实际利率就是5.65%。

你所计算的3.48%，是中介口中经常为了误导借款人，用的常规套路。

你自己也被自己误导了。

因为房贷每一期都在还本金，你的总本金从30年来看，不是44w，而是44w到0元的一个逐月下降的动态数据。

有兴趣的朋友可以看下，具体的房贷利率，细分到每一个月，究竟是怎么计算的。

其实一点都不难。

举个整数好算的例子，100万本金，6%年利率，30年贷款。

通过按揭计算器得出，每月还款额为5995.51元（先不要管这个数字怎么出来的，后面会讲）。

好，现在每月的还款额都是5995.51，里面包含了本金和利息。请问，第一个月里包含的利息是多少？

我觉得每个人都能回答。年利率6%，除以12就是月利率0.5%，100万的本金，100w×0.5%=5000元。

让我们看看对不对。打开任意一个商贷计算器（链家app里就有），输入本金，利率，期限。

看下我红色标注的框。是不是等于我们算出来的5000元。因为每月还款金额为5995.51，自然第一个月，还款本金为995.51元。

上图的第二个月开始，似乎数字就变得杂乱无章起来。那第二个月的利息是不是就很难算？完全不是。

当第一个月归还了995.51元本金后，剩余本金还剩1000000-995.51=999004.49元。月利率仍旧是0.5%不变。那么第二个月的利息就等于999004.49×0.5%=4995.02元。

看一看，是不是与上图红框下方的第一个数字（第二期的月供利息）一致？那么本金还多少呢？当然就是5995.51-4995.02=1000.49元，与第二期的月供本金一致（差1分钱是系统四舍五入）。

这时你会发现一个原理，原来每一期的月供利息，就是月利率×剩余本金！而每一期的月供本金，就是总额-月供利息。

因为本金一直再还，导致剩余本金一直再减少，从而月供利息也一直减少；月供总额不变情况下，当然月供本金就逐渐增多了。

“房贷一开始大多都是还利息，最后才是慢慢多还本金”。就是这个道理。因为利息永远跟随剩余本金的变化而变化。

所以请不要抱怨为何银行一开始收我这么多利息，因为你一开始欠银行最多的本金。

最后提一句，如何计算每月还款总额是5995.51元？这是一个复杂公式，没必要了解。

就是这么个玩意，能帮你计算出来总额，最后一分不差，本金利息都还清。

包括题主上述说的，他的房贷的每月还款额，就是这么算出来的。

（题主写错了一点，6.55%*0.85=5.57%，不是5.65%，每月还款额应该是2517.63元）

好了，以上就是关于“房贷利率是怎么计算的”全部内容。希望对你有帮助。

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