REITs入门篇讲解 信托公司的定义和特点有哪些

上期PLUS已为大家引入了REITs这一使美国等发达国家在地产方面已获得巨大成果的模式，本期PLUS就为大家带来一篇REITs入门，小编将基于各种图示为大家更清晰的讲解REITs。

什么是REITs？

房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种在证券交易所上市，由专业管理团队经营管理，主要以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产租金收入为主要收入来源，并且每年通常至少会将90%的净收益分配于投资者的金融工具。

REIT 说白了就是很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资地产，赚到的钱大家分。 你可能想说这不就是基金嘛？？？

对！REIT 的全称就叫 " 房地产投资信托基金 "。但又不全对，REITs并不是共同基金，只是一种税收政策上与共同基金类似的投资工具。

国内由于目前尚未推出严格意义上REITs的相关法律法规，目前在市场上发行的产品均是部分符合了国外成熟市场REITs的标准，因此称其为“类REITs”产品。

REITs：把大家的钱凑在一起搞地产，赚了钱大家分！

REITs的运作方式

一、设立房地产信托基金公司

设立特殊目的载体公司（房地产信托基金公司），向投资者发行收益凭证，类似股票发行，将募集资金投资于商场、写字楼、酒店式公寓等商业地产，并将所属经营性物业项目产生的现金流向投资者还本派息；

酒店业的区块链技术目前还在初级阶段

二、开发商设立专门的REITs

物业开发商将旗下全部或部分经营性物业资产打包，设立专门的REITs，将其每年租金、按揭利息等现金流收益作为标的，分割成若干等份出售给投资者，之后定期派发红利，实际上给投资者提供了一种类似债券的投资方式。相比之下，商场、写字楼、酒店式公寓、停车场等商业地产收入现金流比住宅地产更稳定，因此REITs一般适用于商业地产。

REITs的典型交易

REITs的特点与分类

REITs的特点

1. 流动性：REITs将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场上市或流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。

2. 资产组合：REITs大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。

3. 税收中性：不因REITs本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予REITs产品一定的税收优惠。

4. 积极的管理、完善的公司治理结构：公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程；同时，和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。

资产组合

5.收益分配：REITs一般将绝大部分收益（通常为90%以上）分配给投资者，长期回报率高，与股市、债市的相关性较低。

6.低杠杆：同房地产上市公司一样，REITs同样是杠杆经营，但杠杆较为适中，美国的REITs资产负债率长期低于55%。

杠杆经营的REITs

REITs的分类

REITs的分类图示

房地产信托最常见的三种为贷款型、股权型、受益权转让型。

1. 贷款型房地产信托实质是房地产企业的债权融资行为，即向信托公司借款，使用土地等资产作为抵押以及关联企业连带责任担保，信托到期后还本付息；

2. 股权型房地产信托是由信托计划作为有限合伙人的合伙企业购买房地产企业的股权，信托到期后企业再以约定价格溢价回购相应股权，一般也有抵押资产以及企业做担保；

3. 房地产受益权转让信托是利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和一般（劣后）受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后开发商按照一定溢价回购受益权，如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。

收益权转让信托架构

私募REITs & 公募REITs

1. 私募REITs：私募型REITs以非公开发行的方式向特定的投资者募集房地产投资信托资金。私募方式不可以通过公开媒体，如报纸、电视等宣传销售，只能通过信函、电话、面谈等私下方式征询特定的投资者。因其投资者数量有限、投资对象特定、最低投资额要求高，其投资者多为特定的机构或大投资人。

2. 公募REITs：公募型REITs以公开发行的方式，通常通过证券市场向不特定的社会公众筹集信托资金。公募方式可以通过各种公开媒体销售基金。由于公墓基金涉及的人数众多，所以它发行前的审批和核准相当严格。

公募REITs具有以下的特点：

（1）公募型REITs的投资者是不特定的社会公众，其对投资金额要求较低，从而为中小投资者进入房地产市场提供了一条十分有效的途径。

（2）投资主体众多，资金来源广泛，投资多样化，容易分散风险。

（3）具有较强的可变现性。

（4）为了保护众多投资者的权益，公募型REITs的各个运行环节都具有严格的条件和程度，因此其运作机制僵硬、缺乏灵活性。

相比较私募REITs，公募REITs更能有效地扩大投资人范围，加强不动产并购定价的市场性，实现全流程的透明度。

目前REITs的中国之路仍然是“万事欠妥、只见东风”，国内实施REITs仍然存在包括税制在内的诸多障碍。依据中国现实国情，首先以财产信托计划形式私募REITs，等到私募REITs试点有了一定规模和经验后，再将私募发展到公募和公开交易，以达到“积极稳妥发展资本市场”的目的。

REITs的优势

1．使房地产投资小额化、动产化、简单化。REITs是以收益凭证方式募集大众资金从事大资金量、多样化的房地产投资，降低了投资门槛和操作难度；

2．具有较高的流动性。REITs是以证券化方式来体现房地产的价值，证券发行后，一般会在证券市场上挂牌交易，这将大大提高产品的流动性和变现能力；

3．产品收益和分红相对稳定，同时又具有一定的成长性。REITs产品以租金收入为主，而且一般都规定收入的主要部分（90%以上）用于分红，比较稳定。同时REITs又具有成长性，一是随着社会经济发展物业租金收入提高，二是持有物业的公允价值增加；

优势

4．与股票、债券相关度较低，加入投资组合可有效分散风险。REITs的收益/风险特性介于股票和债券之间，但与这两者的相关度均不高。许多投资者将REITs视为股票、债券、现金以外的第四类资产，并乐于将其加入投资组合以分散风险；

5．抵御通货膨胀。REITs的主要收入来源使地产租金收入会在物价上升的同时有所提高，进而增加对投资者的分红；

6．监控严格、信息透明。REITs的监管和信息披露标准大致参照上市公司标准，因此是一个比较安全的产品且透明度更高。

不同角度看REITs的优势

本期是REITs入门，希望PLUS给大家带来的看图说话让大家对REITs有了非常清晰的认识了~

下期PLUS将为大家带来REITs在美国和亚洲市场（重点讲解中国）的发展和主要成就，让你更进一步了解REITs成为全世界瞩目的原因！

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