一文知晓中国类REITs市场 基金和债券的不同点在于哪些

作者： 黄伟平等 来源：兴证固收研究

投资要点

类REITs是什么？国内的类REITs主要是以私募形式发行的资产支持专项计划。类REITs与成熟REITs的主要不同点在于募集、税收和分层：（1）募集方式方面，除兴业皖新/鹏华前海万科REIT外，我国类REITs均为私募方式发行；（2）税收方面，我国类REITs无税收优惠，在设立、持有和退出环节税种较多，税负较高；（3）分层方式方面，我国类REITs偏股权的次级占比较低，均值为19.9%。我国过去发展公募REITs的阻碍在于高收益物业稀缺、法规不完善、投资者认知不足导致风险偏好较低。

供给端：国内类REITs有哪些发行特征？（1）发行规模：自2014年首支类REITs产品发行以来，类REITs市场规模不断扩大，目前发行总金额达934.2亿元；（2）发行利率：类REITs的优先级发行利率（预期收益率）普遍高于同评级相近期限的企业债到期收益率，投资于类REITs具有一定的超额价值；（3）发行期限：类REITs的发行期限以15-20年为主，久期较长；（4）基础资产：类REITs基础资产以商业地产和写字楼为主，稳定的租金收入是付息的来源。

需求端：类REITs更符合谁的投资需求？（1）类REITs的优先级呈现债权特征，具有长久期、收益适中、风险较低的特点，适合负债端成本较低且久期较长、风险偏好较低、希望长期获得稳定回报的投资者持有；（2）类REITs的次级呈现股权特征，具有长久期、收益高、风险高的特点，适合负债端成本较高且久期较长、风险偏好较高且偏好股权投资的机构投资者持有，同时投资者需要拥有较强的资金运营管理能力。

有哪些经典的类REITs案例？（1）新派公寓权益型房托资产支持专项计划是国内首单租赁住房类的权益型REITs，具有产品权益特征更强、无担保人情况下成功发行等亮点；（2）兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金资产支持证券是截至目前唯一在银行间市场公开发行的类REITs产品，也是唯一采用信托型SPV的REITs产品。（3）鹏华前海万科REITs是深交所公开发行的封闭式混合型证券投资基金，也是截至目前我国唯一具有REITs性质的公募基金产品。

风险提示：基本面变化超预期；监管政策超预期

报告正文

2023年1月22日，深交所在债券发展业务座谈会上提出“加大力度推进公募REITs规则出台及业务试点，力争取得进一步突破”。在公募REITs即将破晓之际，我们拟推出房地产REITs系列报告，聚焦房地产REITs产品，挖掘投资价值。

本报告作为房地产REITs系列专题的开篇，主要通过四个维度带您快速了解中国类REITs市场。（1）类REITs是什么？（2）谁在发行类REITs？（3）谁会投资类REITs？（4）有哪些经典的类REITs案例？