长租公寓ABS及REITs运作和实操模式全解析 信托收购物业

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2017年是长租公寓证券化的元年，获批的类REITs、CMBS、ABN等已达500亿。随着魔方公寓ABS、自如ABS的成功发行以及新派、保利类REITs项目的成功发行，尤其是权益型类REITs的不断发展，有望完成中国标准化公募REITs最后一公里跨越。

作者：谢皓宇、白淑媛

来源：小谢看地产、REITs行业研究

摘要

我国资产证券化起步晚，2014年下半年开始进入快速发展期。我国资产证券化试点开始于2005年，后受累于美国次贷危机中途暂停，2011年正式重启，此后随着监管的逐步发展和完善以及市场需求的扩大，资产证券化市场于2014年下半年开始进入快速发展时期。目前市场上发展最快的是信贷ABS和企业ABS，信贷ABS发行量最高的三类基础资产类型为企业贷款、个人住房抵押贷款、汽车贷款，企业ABS发行量占比前五的为小额贷款、租赁租金、应收账款、信托受益权、企业债权。

2017年是长租公寓ABS的元年，获批的私募抵押型及类REITs、CMBS、ABN等已达500亿。2017年以来，市场上相继推出了10单公寓类资产证券化产品，资金合计超500亿。2017年2月，中国首单公寓行业资产证券化产品——“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”在上海证券交易所正式挂牌转让；随后10月，国内首单长租公寓权益型类REITs产品——“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式“破冰”，自此打开了长租公寓的融资大门；12月，招商蛇口以发行人发行了全国首单全国首单储架式长租公寓CMBS和全国首单长租公寓ABN，这种银行与房企合作的长租公寓证券化模式，或成为未来住房租赁市场发展的主流。

短期内，私募抵押型REITs和类REITs仍将是主流。①房地产ABS在短期内私募抵押型REITs和类REITs仍将是主流，但与国际接轨发展标准公募ABS是趋势。②现阶段债性REITs居多，以后会有