耀瞰REITs专栏丨香港REITs市场全景解析 信托 香港

2005年，香港证券及期货事务监察委员会发布了《房地产投资信托基金守则（Code on RealEstate  Investment  Trusts）》，为香港REITs的发展奠定了法律基础。

香港REITs市场简介与发展情况

2005年，香港证券及期货事务监察委员会发布了《房地产投资信托基金守则（Code on RealEstate  Investment  Trusts）》，为香港REITs的发展奠定了法律基础。

根据《房地产投资信托基金守则》的定义，香港房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金，会根据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。

梳理香港《房地产投资信托基金守则》，主要的REITs发行及监管的关键要素如下：

要素

内容

对REITs的定义

组织形式主要以信托方式、运行、管理及监管等主要按照信托相关法投资房地产项目的集体投资计划，其向单位持有人提供回报主要源自房地产项目的租金收入及相应的项目增值收益

组织结构

必须任命一个1000万资本以上、能代表信托单位持有者利益的独立第三方担任受托人

必须任命一个经证券与期货委员会批准的管理公司对信托资产进行管理

必须任命一个独立的资产评估师，对REITs的资产每年进行评估

除经信托持有者同意外，持有不动产时间必须不少于两年

必须在香港股票交易所挂牌上市公开交易

可以通过全资专用载体SPV购买和拥有不动产

REITs每年进行一次价值评估

资产要求

只可以投资于房地产项目

可以购入空置及没有产生收入或正在进行大规模发展、重建或修缮的建筑的未完成单位，但这些项目的累计合约价值不得超过总资产净值的10%

除了修缮、翻新、改造外，不能投资于空置土地或参与物业开发活动

允许通过特别子公司投资于旅馆或游乐园

不能对外贷款、为任何债务提供短期担保或不经受托人事先书面同意信托资产设担保

不能投资获得任何须承担无限责任的资产

收入要求

必须以获取连续稳定租金收入为目的的专注投资于房地产

收入主要应来自于房地产租金收益

持有不能产生收益的房地产资产不能超过REITs净资产总额的10%

投资者限制

养老基金对REITS的投资金额不得超过基金资产的10%

红利分配要求

每年至少将净收益的90%以分红形式分配给单位信托持有者

长期负债要求

债务比例上限为资产总值的45%

公司所得税

对REITS公司免征公司所得税

个人所得税

投资于REITS的个人股东，免征个人所得税

印花税

不免

香港房地产投资信托基金的发起人有三类：一是政府部门，如香港房屋委员会分拆自有的商场及停车场设施，发起了领汇房地产投资信托基金。二是香港房地产企业，如泓富产业信托基金由上市公司长江实业发起。三是香港上市的内地红筹股公司，如越秀房地产投资信托基金由越秀投资有限公司发起设立。

2005年，香港的第一支REIT——领汇房地产投资信托基金（Link REIT，现已更名为领展房地产投资信托基金）在香港交易所成功上市。根据香港证券交易所数据，目前共有10只REITs上市交易，其中按照物业类型分类，综合类物业7只，酒店类物业2只，零售类物业1只，如下表所示：

表：上市香港房地产投资信托一览表  

名称

代码

物业类型

冠君产业信托

2778 HK

综合

汇贤产业信托

87001  HK

综合

领展房地产投资信托基金

823 HK

综合

泓富产业信托

808 HK

综合

春泉产业信托

1426 HK

综合

阳光房地产基金

35 HK

综合

越秀房地产投资信托基金

405 HK

综合

置富产业信托

778 HK

零售

开元产业投资信托基金

1275 HK

酒店

富豪产业信托

1881 HK

酒店

数据来源：《亚洲房地产投资信托基金（ REITs ）研究报告（2017）》

香港房地产投资信托基金项下投资包含大陆物业的共五只，占到上市香港房地产投资信托基金二分之一，分别是春泉产业信托、汇贤产业信托、领展房地产投资信托基金、越秀房地产投资信托基金、开元产业投资信托基金。具体如下表所示：

表：上市香港房地产投资信托投资大陆物业一览表

名称

大陆物业资产

春泉产业信托

华贸中心写字楼T1&T2

汇贤产业信托

东方广场、重庆大都会广场、重庆海逸酒店、沈阳丽都索菲特酒店、成都天府丽都喜来登酒店

领展房地产投资信托基金

欧美汇购物中心、领展企业广场1座&2座、西城都荟广场

开元产业投资信托基金

杭州开元名都大酒店、浙江开元萧山宾馆、杭州千岛湖开元度假村、宁波开元名都大酒店、长春开元名都大酒店、开封开元名都大酒店

越秀房地产投资信托基金

城建大厦、财富广场、新都会大厦、越秀大厦、维多利广场、白马大厦、国金中心、武汉物业

数据来源：《亚洲房地产投资信托基金（ REITs ）研究报告（2017）》

香港REIT申报操作流程及参与方资质要求

（一）REIT应满足条件

1、专注投资于可产生定期租金收入的房地产项目；

2、聘请符合《房地产投资信托基金守则》要求的运营商；

3、建立风险控制措施，并酌情制定适当的监控程序；

4、税后净收入的90%以上必须以股息的形式分派给持有人；

5、最高借款限额为资产总值的45%；

6、关联方交易及其他可能影响持有人利益的重大决定必须经持有人决议方可执行；

7、发行文件须进行充分和适当的披露；

8、在联交所挂牌的意向证明文件。

（二）REIT申报及上市流程

申请香港联交所主板上市REIT，需要得到香港证监会和香港联交所两个层面的审批。从正式材料上报顺序上，先向证监会进行申请产品批准，证监会没有意见后再向香港联交所申请上市。

具体步骤如下：

1、【向香港证监会提交申请】申请人须填写并提交REIT申请表格（Application Form）；

2、申请人应确保申请认可的该计划的发售通函草案、申请表格和其他申请文件中的信息基本完整（除目前不能最终确定或提供的信息外）。若证监会认为提交的信息不完整，证监会将会暂停文件的审查，并保留文档记录。申请人收到暂停回函后的8周内不能提交新的申请；

3、申请人须提交由管理公司的高管或法律顾问签署的关于申报文件的合规确认函；

4、证监会会在收到申请资料和申请费用后的2个工作日内发出受理通知（Taken-up Letter），确认该申请已被受理；

5、在申请过程中，证监会可能会要求申请人提供