细说凶宅1：买到凶宅可以撤销合同，依据是什么？为什么？（文章+视频） 买了信托可以撤回吗

攒了半辈子钱，终于可以买一套属于自己的房子，有个温暖的家。不料住进去以后才发现：买了一套没人敢住的凶宅，成了接盘侠！你能怎么办？别着急，法律给这类倒霉的购房者安排了一套维权路径，但还是记住律师的建议吧，离这种麻烦越远越好！

一、出售凶宅，必须主动予以披露

根据诚实信用原则，在出售房屋的时候，出售方有义务对“足以影响对方交易意愿以及交易条件的信息”（以下简称“重要信息”）予以主动披露，否则，如果出售方故意隐瞒重要信息，导致购买方做出了与真实意愿不符的购买决定，那么，购买方可以依据《合同法》54条请求人民法院或仲裁机构撤销合同，返还房款，退还房屋。卖方“故意隐瞒”的行为将视为过错，导致相应的赔偿责任。

所以，购买方提起诉讼的事实基础是：存在足以影响交易意愿/交易条件的重要事实，也就是“房屋是凶宅”，这也是购买方的主要举证责任。如果购买方不满足于房款的返还，还要求赔偿损失，那就要增加一项举证：出售方故意隐瞒，有欺诈行为。

二、经典案例，简单分析

参考案例【1】：（2012）浙杭民终字第360号；

概述：认定为凶宅，出售方知情而未披露，构成欺诈，判决撤销并赔偿。

案件事实：2003年，杭州某高档别墅内发生恶性凶杀刑事案件，后该别墅被杭州某置业公司低价收购，2007年王某与金某在明知凶杀事件的情况下以160万元购入，2011年，又以678万元出售给洪某，出售过程中未主动告知房屋内发生过凶杀事件。审判观点：一审二审法院经审理后均认为，王某与金某隐瞒该重要事实的行为，有牟利目的，构成欺诈，购买方有权依据《合同法》第五十四条主张撤销，除此之外还判决出售方赔偿交易各项费用的70%，以及首付款利息损失的70%；

公式：认定为凶宅+出售方明知+未告知=撤销+返还+赔偿（按过错）

参考案例【2】：(2023)京 02 民终 11682 号

概述：认定为凶宅，但无法证明卖方知情，以重大误解判决合同撤销，不支持赔偿请求。

判决书摘录：“但袁某兰并未证明柴某存在过错，其亦自认系重大误解，故对于袁某兰要求柴某赔偿居间服务费、税费及利息损失的诉讼请求，法院依法不予支持。”

公式：认定为凶宅+出售方不知情=撤销+返还

参考案例【3】：（2023）苏01民终963号

概述：非凶宅，但未如实履行合同约定的披露义务，也构成欺诈，判决撤销合同。

案件事实：虽然死亡事件发生在室外，不属于凶宅，但是合同中明确要求出售方披露“有无其他可能影响交易的不利因素”，出售方填写“无”，隐瞒了该事件；审判观点：法院认定出售方的行为属于“欺诈”，判决撤销合同并承担赔偿责任。

公式：非凶宅+买方询问/合同要求披露+卖方隐瞒=撤销+返还+赔偿

总结：

购买方申请法院撤销房屋买卖合同的请求权基础就是：存在欺诈或重大误解，可以根据合同法54条主张撤销。

公式总结：

明知凶宅而不披露，或买方询问/合同要求披露而未如实披露，均认定为“欺诈行为”；

出售方不知道是凶宅，而事后被认定确属“凶宅”，认定为“重大误解”；

撤销后果：

欺诈=撤销合同+返还房款+赔偿损失

重大误解=撤销合同+返还房款

三、为什么卖凶宅必须披露？为什么买到凶宅可以退房？

凶宅这一概念的存在基础：普遍存在的避讳心理

为什么一套符合居住标准，符合合同约定的房屋，会因为很多年前发生过一个死亡事件而变成凶宅？法律法规中并没有关于“凶宅”的任何规定，那么法院又是基于什么来作出凶宅的认定，并据此要求出售方予以主动披露的呢？

法官们在很多判决书中给出了几乎统一的答案：人们普遍存在的避讳心理。这一答案，反映出司法审判的价值取向：要照顾大多数人的思想观念，哪怕这种观念是落后的。

引用部分案例观点:

1、在(2023)京 02 民终 11682 号判决书中，北京市丰台区人民法院认为：“无论社会公众对于凶宅的避讳心理是否合理，但该事实确系影响房屋买受意愿及交易价格的重要事项。”

2、在（2015）宝民三（民）初字第818号判决书中，上海市宝山法院认为：发生过自杀死亡事件的房屋“虽该房屋在实物及权利形态上没有瑕疵，但民众普遍对于发生过此类事件的房屋存在忌讳心态，并因避讳心理而不购买此类房屋。”

3、在（2023）新0106民初3354号判决书中，乌鲁木齐市头屯河区人民法院认为：现实中，人们对“凶宅”普遍存在着忌讳和恐惧。实质上，“凶宅”不是法律上的概念，而是一种民间习俗。民间理解的“凶宅”是指曾发生人为因素致人死亡的或地处异常地段的房屋，或者自杀、他杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋，它是一种客观存在的现象而非源于人们的主观感受。

既然“避讳”是凶宅的认定基础，那么这类案件的裁判规则到底是该持续稳定的，如同法律规定违约要承担责任一样，还是应该动态变化，如同盗窃罪的入刑标准要随着经济发展而调整。这就取决于“避讳”心理是持续的，还是变化的？如果是变化的，又是随着什么变化，怎样变化的？

那么，“避讳”是一种什么样的心理呢？到底是“受传统【F建M信】影响，暂时无法克服的心理恐惧状态”，还是“对传统文化中，神GUI之说或吉xiong风水的内心确信，如宗教一般”呢？这两者是有本质区别的，前者是一种没有科学依据，也没有积极意义的F建残留，应该予以消灭，后者则可视为一种传统文化，尊重其存在，不宜干涉。

对“凶宅”的避讳心理，应该定性为前者——FJ迷xin残余，因为没有人是享受于其中的，都是“不得已”的心理状态。那么，既然国家倡导要摒弃【F建M信】，避讳心理也要随之消灭，只是需要给予一定的时间罢了。

四、律师观点：“凶宅”概念，是个变量！

北京盈科（上海）律师事务所合伙人律师刘辉认为：长远来看，随着人们受教育程度的不断加强、科学发展、大众认知的提高，“避讳”指向的范围将逐步缩小。十年前的避讳之物，避讳的范围，不应该毫无改变的延续到现在，更不能用司法判决的形式，对这种避讳心理赋予久至未来的认可。也就是说：凶宅认定的基础范围在缩小，认定标准也在逐步提高。

律师给出买房人的建议也很简单，一句话可以避免大麻烦：

买房子，主动问一句，不好意思开口的话，让中介在合同中写上一句话，就可以避免这个大麻烦，这句话可以是：出售方承诺所售房屋不存在（ 列名买方不愿意接受的各种情况 ）问题，否则买方在交易完成前或后均可主张解除合同，并主张赔偿（ 写上买方的要求 ）。

注意，如果有了这种约定，就不再依据法律规定的撤销，而是依据合同解除合同了。