REITs来袭！一文读懂领展、越秀、盈石背后的资产和资本逻辑 房地产投资信托

林德良首先介绍了商业地产企业的三种主要运作模式，表示以轻资产运营为核心的“开发+运营+金融”模式商业地产企业保留物业控制权和经营权，是较好的持有方式。

地产/商业地产在香港上市有三种上市模式，其中房地产投资信托（REITs）具有规管严格、要求强制分派，投资限制条件较多、但优点是估值较高，融资成本较低。香港证监会在2023年6月份发布了关于修改房地产信托基金守则的咨询函，拟修订部分REITs监管要求，以提高投资灵活性。

林德良表示，若想使商业物业价值最大化，核心要素不单单是简单的收租，而 是资产管理能力以及持续、长周期主动管理的成果。其介绍越秀的“开、运、金”已经从单纯的开发资金到房托基金的1.0模式，并已迭代至开发资金-私募基金-房托基金的2.0模式。

通过广州悦汇城的“开、运、金”2.0模式的介绍，其表示包含私募基金的全链条资金模式，对开发商、私募及房托基金从各方面都起到积极的作用，可以解决项目改造在资金端的“四大难点”。

越秀房地产信托上市十五年以来，依靠双平台互动，以及其独特的“三位一体”的资本、资产运营模式，使其在十五年间迅速成长，资产规模在期间增长7.5倍，目前已拥有完整的投资准则及准入体系，并通过长期、完善的数据分析模型对潜在收购项目进行研究，已获得多项荣誉并为股东带来了可观的回报，商业模式得到普遍肯定。

■ 香港REITs及拓展业务之道

演讲嘉宾：领展管理有限公司首席资产管理执行官（中国） 霍业生

首先讲述了房地产投资信托基金的发展历史，要从经营提升、资产提升、财务提升三个方面来运作，其中，风险管理包括市场风险、房地产政策风险、经济周期变化影响、税收政策影响、利率风险影响及集中风险等。

提及房地产基金在亚洲市场的发展，其表示亚洲市场上活跃的房托共计178支，总市值达2.924亿美元，占全球比率于5年间由10.6%升至13.4%，其中香港特别行政区新加坡、日本三地REITs市值合计占比达93%。

香港房地产投资信托基金经过近年不断地发展修订，范围更具弹性，现行准则与国际市场准则趋同。目前，香港共有11个上市的房地产投资信托基金，总市值于5年内增加了约48%，2023年跟随全球大市稍微回落。

随后，霍业生讲述了领展15年的发展历程及成就。截至目前，领展资产组合包括零售、办公室、停车场，香港资产、内地资产、澳洲资产、英国资产分别占据总资产的83.9%、12.7%、1.6%及1.8%，领展目前已成为全球亚洲最大的零售房地产投资信托基金，未来将以香港特别行政区为主要业务基地（资产占比控制在70%-75%），于中国内地一线城市及邻近地区寻找投资机会（资产占比控制在≤20%），对其他国家及地区的投资持开放态度（资产占比控制在≤10%），并专注投资甲级商厦及优质商场，在收入稳定及增长中寻求平衡，并将结合资源环境、社会公益、内部管制进行运作。

■ 后疫情时代，社区商业如何通过运营实现资产保值

演讲嘉宾：绿城商业总经理 蔡峥

蔡峥表示，在当前商业地产存量增多，收益日益减少的大背景下，后疫情时代社区商业产生三大趋势，一是社区商业需求增大；二是“好社区”的概念转变，疫情生存大考下，“好社区”不再只是硬件上的概念，邻里帮扶、就近商业配套这些软性服务成为重要的衡量标准；三是商业资产保值靠运营，在资产闭环中，保持资产价值的秘诀在于“管”，“好的运营”是资产保值的不二法宝。

当前的社区存在着硬件易满足、精神难达标、消费端小人居大社交、00后成为消费主力军、运营端统筹难、权限少等现状。而社区更新带动的城市更新，“经济内循环”成为解决社区治理问题重要策略。微更新内循环将成为解决社区资产保值的突破路径。

疫情之下，资产衰减如何保值成最大难题，城市更新、有机更新、服务质量是评估标准，投融管退闭环中能否“退”得漂亮，与“管”密切相关。日常经营效益好、硬件维护得好或是有稳固的运营管理公司作保障，都会成为资产价值的重要评价依据。

关于资产保值，蔡峥指出，要做好场景凝聚、服务融合，不断优化空间载体，不断完善商业、居住、公共配套服务，打造美好生活生态圈。而美好生活微社区的理想场景应该是在空间场景上打造三明治垂直社区，内容场景上，以情境构建生活内容，打造人居社交一体化，运营场景上打造社长制生态服务体系，共享共创青年文化。

■ 2023-2030：左手资本，右手商管

盈石中国执行董事、总裁 何诚

盈石长期专注商业地产创造空间价值，在与资源与商管沟通过程中发现，资管更看重的是位置、租金和成本，商管更看重的是营业额、租售比和运营团队。

金融出身的资管团队对数据敏感，商管团队