中金固收·资产证券化公募REITs的分红特征 黄金基金跌了会不会影响本金收益率

摘要

截至2023年7月18日，首批9单公募REITs与第二批2单公募REITs均发布了至少一次分红公告，我们就分红的收益、结构、影响因素，以及分红除息日前后的二级市场价格变化进行分析，希望帮助投资者更清晰地了解公募REITs的分红特征。

目前多数公募REITs的分红收益占综合收益的比例较低，参考稳定分红的四大银行A股的收益结构，我们认为公募REITs的分红收益占综合收益的比例未来可能大幅提升，且公募REITs分红同时具有强制性和税务优势，看好长期配置公募REITs享受分红的价值。

分红的来源上，折旧与摊销对公募REITs分红的贡献显著，占30%~64%左右，起到了稳定器的作用，后续需关注期初现金和未来合理资金预留的消耗程度以及跟踪账面现金变化。另外，我们认为对服务业小微企业和个体工商户租户减免租金对产业园REITs未来分红的影响可能需要较大力度的补贴和税收减免才能尽快消化。

围绕分红的交易博弈逻辑在于权益登记日前买入，填权后卖出，获取分红收益。投资者目前参与公募REITs分红前后交易博弈的热情较高，但收益需要更长时间和频次的检验，就四大银行A股的历史经验来看，多次参与博分红收益的短线操作或可获取可观的平均正收益。

最后，我们提出根据折旧摊销和减值准备测算经营权REITs分红中本金摊还的比例，并给出经营权REITs除息后定价可参考的理论公式，分红的本金摊还部分理论上不应该被填权，但其他市场因素依旧可能导致除息后的定价偏离理论值。

1.二级市场波动超预期；2.底层资产运营效益低于预期导致现金流分派不及预期。

正文

一、收益 = 二级市场涨跌幅 + 分红

公募REITs的分红收益占综合收益的比例目前多数较低。公募REITs的收益来自于二级市场不复权价格涨幅加分红收益，分红收益可以再投资于公募REITs本身或其他资产，或不用于再投资。目前公募REITs的分红均以现金形式发放，不支持红利再投资，因此再投资于公募REITs本身需要手动在二级市场上操作。假设每次分红金额在派息日当天以派息日成交均价全部买入新的公募REITs基金份额，我们测算首批9单项目和建信中关村REIT的上市至今年化综合收益率在1.6%至79.6%之间，其中平安广州广河REIT最低，建信中关村REIT最高（因为上市日期较首批项目更晚，因此年化收益率显著更高），首批9单项目中红土盐田港REIT的年化综合收益率最高，为43.3%。分红再投资收益对综合收益的贡献有所分化，平安广州广河REIT的分红再投资年化收益率为4.95%，而其初始持有份额的二级市场年化收益率为-3.31%，分红收益对此单REIT的收益贡献较大；浙商沪杭甬REIT和中航首钢绿能REIT的分红再投资年化收益率在11%左右，较为显著；其他7单项目的分红再投资年化收益率均不超过5%，且占年化综合收益率的比例较低。若分红不用于任何再投资，分红占综合收益率的比例则更低。

我们认为公募REITs的收益结构中分红收益的比例未来可能大幅提升，且公募REITs分红收益具有税务优势，看好长期配置公募REITs享受强制分红的价值。四大银行（中、农、工、建）A股作为传统的稳定分红股票，其年化综合收益率的大部分都来自于分红，上市至今，四大银行的分红再投资年化收益率在6%至9.5%之间，年化综合收益率在5%至12%区间。对于高分红资产来说，分红再投资收益的来源在于投资者手上持有的份额/股份越来越多，未来分红可获得的分红总额也就