投资REITs，还需要了解这些 1、 REITs与传统资产相关性较低。REITs和股票、债券、商品的长期相关性为0.7、 黄金与股票债券等传统资产相关度较低的原因

来源：雪球App，作者： 红彤彤的股市，（https://xueqiu.com/8217977530/180816568）

1、 REITs与传统资产相关性较低。

REITs和股票、债券、商品的长期相关性为0.7、-0.1、0.2。所以配置REITs可以在一定程度上对冲风险，平滑资产净值波动。

2、公募基础设施REITs可以分为经营权类REITs和产权类REITs。

经营权类REITs底层资产为经营权，如市政工程、交通设施、污染治理等，底层资产盈利主要通过日常经营、收费等方式，其可分配利润主要来源于项目的收益权，难以获得资产增值收益，因此经营权类REITs更接近债权，价值缺乏弹性。产权类REITs底层资产属于不动产，如仓储物流、产业园区，其收益除租金收入等固定收益类的现金分派外，可能获得底层资产价值上升带来的增值收益。因此产权类REITs的股性特征更明显，相较经营权类REITs性质更接近股权。

3、不同的底层资产，有不同的收入来源和风险点。

产业园类：收入主要为租金收入、物业收入与停车费收入；风险点主要在园区续租率。

收费公路类：收入主要来自特许经营模式下的车辆通行费与附属设施的运营管理；风险点主要在周边新造高速、高铁带来的车流量分流。

仓储物流类：收入主要来自于物流园运营的租金与管理费；风险点主要在续租率以及租户集中度。

市政设施类：收入来自特许经营模式下向政府收取的服务费；风险点主要在特许经营权与基金存续期的错配。

垃圾处理及生物质发电类：收入主要来自于垃圾发电；风险点主要在补贴退坡。

4、关于REITs的估值：

由于缺乏相应的纵向历史数据，国内上市的REITs资产的总体估值需要同其它大类资产来横向对比，理论上来讲国内这类资产的总体股息收益率应该介于十年期国债收益率和中证红利指数的股息率之间。因为一方面REITs的底层资产的性质介于债和股之间，另一方面REITs的投资资金主要是追求的长期分红收益。

具体到单个REITs，可以在上市公司中找到底层资产类似的公司，将REITs的收益率和该公司的股息率作比较。当然，这只是一个简单的大致比较，毕竟上市的REITs太少了，我们很难找到有类似底层资产的REITs。

5、REITs上市后的折溢价情况。

从我的草根调研情况来看，普通散户对于这个新品种的关注度并不高。但这类产品的定价权应该主要是在机构方，目前来看还是偏热的，所以上市之后有可能会有小幅溢价，但会有一定分化。中长期来看，由于流动性和封闭期的原因，大概率是会有折价交易机会的。