RCREIT观察丨越秀房托基金：精耕15年，何以成为国内REITs最佳样板？

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来源：REITs行业研究

精耕15年，中国内地首支REITs——越秀房托基金实现强劲的跨越式增长，其发展模式已是国内REITs的最佳样板。

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越秀房托基金是全球首只投资中国内地物业的上市房地产投资信托基金。

自2005年上市以来，不仅实现了降低负债水平的预期目标，还搭建了一个新的资本运作平台，而且为集团优质物业证券化以及“产融结合”战略构想的实现提供了路径。

2023年伊始，面对新冠肺炎疫情对商务楼宇带来的冲击，越秀房托基金又大胆创新，与各商务楼宇租户企业各扬所长、抱团发展，打造楼宇经济生态圈，实现合作共赢。

于香港上市的

中国内地第一支REITs

不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）是一种以信托基金模式运作的类定息投资工具，通过向投资者发行基金单位募集资金投资或收购成熟物业（如酒店、写字楼、停车场、购物中心等，依托资产管理公司和物业管理公司运营和管理，并向其支付相应的管理费用），以租金收入和物业增值为主要收益，收益的绝大部分用于派息，长期回报率较高，因而受到保险公司、教育基金和退休基金等中长线投资机构的青睐。

作为资产证券化的重要手段，房托基金将固定资产转化为流动性较高的有价证券，投资者通过投资基金单位获得物业资产的对应权益，在获取股息之余，也可以在金融市场自由买卖。

2003年12月，越秀集团正式启动越秀房托基金上市准备工作，经过多方比较，加之政策因素，最终将房托基金上市地点确定为香港。随后通过改善租赁方式、修正估值水平、借道BVI公司等方式，成功满足了香港上市的条件。

2005年12月15日，越秀房托基金以每个基金单位3.075港元的发行价上限公开发行。作为全球第一支投资中国内地物业的REITs，加上人民币升值、中国内地经济强势上涨等有利因素，越秀房托的上市激发了资本市场的强烈兴趣。由三家著名银行组成的包销团队在路演中收到了市场的积极反馈，受到投资者热烈追捧：香港公开发售部分超额认购496倍，国际公开配售部分超额认购74倍，冻结资金900亿港元。12月21日，越秀房地产投资信托基金在香港联交所正式挂牌上市。

自上市以来，越秀房托基金的收入及分派等年均增长率超过5%，相关物业的资产增值也为投资者带来了稳定的回报。总结越秀房托成功上市的意义：

一是从根本上摆脱了香港金融风暴带来的历史包袱，二是有效改善了越秀投资（越秀集团原香港上市公司）的现金流状况，三是拓展了越秀集团的融资渠道，四是拓宽了越秀集团房地产业务的空间，为日后商业模式升级创造了有利条件，五是开辟了中国房托基金行业发展之路，提升了越秀集团在国际资本市场的知名度和影响力。

成功实施广州国际金融中心

注入越秀房托

在越秀房托基金上市之初，越秀集团管理层已预见物业资产证券化的巨大空间，通过越秀地产向越秀房托注入成熟物业，探索“地产 + 房托”双平台常态互动，可构建竞争优势，实现地产业务的快速发展。

广州国际金融中心项目启动时，越秀集团就曾考虑将其注入越秀房托基金。通过将广州国际金融中心从越秀地产注入越秀房托基金，不仅能够缓解越秀地产的资金流动性，提升盈利额度，还能大幅优化越秀房托基金的物业组合和业务结构，改变当时过于依赖白马大厦的现状，实现投资物业规模和估值的大幅增长。

2011年，随着广州国际金融中心逐步竣工开业，这一计划再次进入越秀集团的视野。

为此，越秀集团制定了多元化融资方案，并组建了国际化包销团队，并针对项目尚未成熟、既有投资者权益面临摊薄等问题制订了相应的解决方案，最终赢得了绝大部分基金投资者的认可。

2012年7月23日，越秀房托举行基金单位持有人特别大会，对收购广州国际金融中心的交易方案进行表决，越秀地产作为单一大股东退出投票。投票结果显示，在12143531张有效投票中，赞成票达到92.46%。

同时，在2012年越秀地产股东特别大会上，越秀地产的投资者以高达98.21%的赞成票，通过了将广州国际金融中心注入越秀房托基金的交易方案。

2012年9月26日，越秀地产和越秀房托同时公布越秀房托收购广州国际金融中心最终融资方案。2012年10月8日，越秀地产、越秀房托联合宣布完成交易。

广州国际金融中心成功注入越秀房托基金，对越秀地产改善财务状况和增加发展动力，对越秀房托提升资本体量和竞争实力，对越秀集团战略布局以及“地产开发+商业运营+资本运作”模式的构建和实践，均具有重要的实际价值和战略意义。

交易的成功完成，不仅拓宽了越秀地产的财务空间，还展示了越秀房托基金的物业运营能力，使自身实力实现跨越式发展。更为重要的是，这一交易构建了“地产+房托”常态互动的基础，在这一模式下，越秀地产专注于开发住宅和商业物业，越秀房托作为越秀地产的上市子公司持有并运营越秀地产的优质商业物业，以此构筑“地产开发+商业运营+资本运作”的业务模式，推动了两者的长远发展。

通过多次成功的资本运作，目前，越秀房托持有的物业组合包括位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、广州国际金融中心、位于上海的越秀大厦、位于武汉的武汉物业以及位于杭州的维多利商务中心，物业产权面积共约96.9万平方米，资产总值突破360亿港元，进入亚洲房托基金的前10位，已成为亚洲最具影响力的REITs之一。

越秀房托基金持有物业：广州白马大厦

越秀房托基金持有物业：广州财富广场

越秀房托基金持有物业：广州城建大厦

越秀房托基金持有物业：广州维多利广场

越秀房托基金持有物业：广州国际金融中心

越秀房托基金持有物业：上海越秀大厦

越秀房托基金持有物业：武汉星汇维港购物中心

越秀房托基金持有物业：武汉越秀财富中心

构建后疫情时代

楼宇经济生态圈

进入2023年，突如其来的新冠肺炎疫情对楼宇经济造成了不可避免的影响，更对商业运营企业在大数据建设和基于数据层面的运用能力提出了新要求，围绕数字化产生的服务平台及服务模式也成为商业地产后疫情时代的蓝海市场。通过数字化平台的融合，把楼宇内企业、资产持有方、周边配套商业及企业服务有机的结合起来，真正帮助楼宇内企业走出疫情困局，在用户规模和品牌价值的基础之上建构平台增值服务，将成为商业地产后续盈利的关键点。

为此，越秀房托基金积极响应中央“六稳”“六保”方针及广州市“四个出新出彩”行动号召，积极致力成为商业生态的运营者和赋能者，通过数字化、智能化的创新渠道通路，促进楼宇内高端服务业、专业产品尽快恢复正常经营，持续助力企业发展。2023年6月28日，在广州市商务局、天河中央商务区管委会等政府部门的指导下，越秀房托基金正式发布悦享会平台，在后疫情时代实施数字化转型，为商务楼宇企业赋能。

该平台以越秀集团的资源和企业的自身积累为依托，从To B端的企业会员体系升级为“区块链营销平台”，将资源触点进一步深化为资源结点，由点及网全面升级“1+1>2”的营销裂变效果。平台除了面向企业会员，未来更将面向广大客户。这是对“人、货、场”重新组合打造的一个裂变式区块链营销平台，“人”是商业楼宇聚集的成千上万客群；“场”是悦享会24小时跨地域平台；“货”则是通过“6+2”体系定制相关产品与服务。

具体而言，“6+2”体系是结合楼宇内租户的经营特点，组成政务、金融、环保、健康、幸福、专业服务等6大管家，由楼宇内企业提供服务，2大平台则指的是置业租赁和行业臻选。

展望未来，越秀房托基金将致力于建设一个长效资源互动机制，共创“开放、合作、创新”的楼宇共赢生态圈。具体来看，将打破楼宇经济发展的固有模式和制度依赖，积极面对各类挑战，不断创新工作思路。同时，倡导与楼宇内企业机会平等地成长，公平合理分享发展成果，抓住数字化契机，果断为商户发展赋能。

 可以预期，经历了新冠肺炎疫情的越秀房托基金，当新的更大的机会来临时，当经营环境面临巨大波动时，自有一份从容应对的底气和实力。

来源：越秀集团