REITS不动产投资信托基金的投资属性与价值 REITS 的基本概念与分类： 房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust， REIT... 

来源：雪球App，作者： 谷香醇，（https://xueqiu.com/9072070659/192754715）

REITS 的基本概念与分类：

    房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust， REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从不同的角度看，REITs 常见的分类方式有以下几种：

   一是根据组织形式，将REITs 划分为公司型及契约型；二是根据投资形式的不同，将REITs 划分为权益型、抵押型与混合型三类；三是根据基金募集方式的不同，将REITs 分为公募型与私募型；四是根据底层资产类别的不同，将REITs 分为基础设施、住宅、办公等类别。

  REITs 的投资价值

  从美国市场的历史情况来看，REITs 具有以下四个重要的投资价值：

  一是作为标准化可流通的金融产品，REITs 能够在证券交易所上市流通，和其他的股票、基金等一系列的金融资产一样，REITs 具有良好的流动性；二是REITs 兼具股性和债性，具有较为稳定的分红收益，是其收益的主要来源；三是与美国主要的股票市场指数相比，REITs的长期收益表现并不弱；四是REITs 作为区别于股票及债权的一类投资资产，具有相对较高的风险调整后收益，此外与其他资产相关系数较低，可以有效分散组合风险。

  不同经济环境下的REITs 表现

  与其他资产一样，REITs 的表现同样会受到利率、通胀、经济增速等宏观经济层面因素的影响。利率上升会对估值造成压力，美国历史经验显示，加息周期的确会对权益型REITs 的市值变动造成负面影响；但如果考虑到分红及再投资收益，权益型REITs 在加息周期中仍然大概率能够带来正向回报，不过会弱于其整体表现。REITs 在加息周期中能够获得正收益主要是因为加息周期往往伴随着通胀上升，而通货膨胀会对REITs 的分红收益产生显著影响。美国CPI 和REITs 股息收益率长期走势基本上保持一致，因为通货膨胀会影响REITs 底层资产的现金流，高通胀时期房地产能够获得的租金收入往往也较高，因此股息收益也会相应提高。不过经济周期对REITs 的影响相对较小，经济衰退阶段，REITs 并不一定会跟随经济增速下行而下降，2008 年金融危机及之后，两者相关性有所上升；而在经济扩张阶段，REITs 大概率会获得不错的收益表现。REITs 与美国房地产行业景气程度的关系要比其与经济周期的关系更为密切，90 年代至金融危机前的房地产16 年超长景气周期是REITs 产品表现最好的阶段。

         实际上，如果我们将公募REITs的投资对标，由高波动的股票换成一只债券，而这债券提供你高收益却又相对低风险的稳定投资报酬，这样的投资标的是否能引起你的关注？公募REITs基金是透过上市募集众多投资者的资金，用于投资不动产来获得收益，而不动产的收益来源有二，分别是租金与资产增值。REITs投资的收益与风险是否符合替代你手中的高波动股票与低收益债券的条件？与股票和债券相比，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。首先，公募REITs市场波动相对较小，其底层资产主要为成熟优质、运营稳定的不动产项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。

         我国首批公募REITs于2023年6月21日在沪深交易所上市交易，首日合计成交额超过18亿元，9只产品全部上涨，平均涨幅为5.21%，可以说开启了国内公募REITs亮丽的首页。但除上市首日成交较为活跃外，隔天起日均成交额均仅有1-2千万元，最低甚至不足千万元，这交易量已排在A股全市场后10%分位数。而本周全天成交超过千万元的仅有一只，其余8只已不足千万元。在上市前，全体REITs净募集资金超313亿元，平均有效认购倍数近8倍，难道市场热度仅一日就打回原形，不再受到投资者追捧? 实际上，如果我们将公募REITs的投资对标，由高波动的股票换成一只债券，而这债券提供你高收益却又相对低风险的稳定投资报酬，这样的投资标的是否能引起你的关注？

         高波动度的权益投资通常不为一般投资人所青睐，稳定增值、保全本金、及红利分配等特点才是目前市场上大多数家庭或是个人投资者主要需求，这从过去一年所谓的“固收+”策略产品屡屡爆出大量申购或是一日满额状况即可看出。实际上，REITs产品很可能是替代投资者目前手上的投资标的，同时避免“固收+”变成“固收-”的一个好选择。至于它到底是如何达成这样的替代效果，首先可以从REITs的产品结构与特性说起。

        公募REITs基金是透过上市募集众多投资者的资金，用于投资不动产来获得收益，而不动产的收益来源有二，分别是租金与资产增值。我们以一个成熟又广为人知的REITs进行剖析-新加坡交易所上市的“凯德商用中国信托基金（CRCT）”，该基金透过在国内设立的机构直接持有你我都去过或听说过的11家“凯德Mall (Capital Mall)”，这些购物中心的租户多为北京华联集团、优衣库、ZARA、家乐福、或是沃尔玛等这些国际或国内的主流零售商，与物业签订长期租约，为CRCT的持有人带来类似票息般长期稳定的分红，此外，多数建物均位于核心或次核心地段，每年的资产增值亦能在第三方估价公司重估后计入投资收益，这个部分即类似固收+策略的“+”带来的利益。我们或许买不起一家“凯德Mall”，但却能透过交易所买入一份额的CRCT间接持有11家凯德Mall的小部分，同时享受房地产市场带来的收益，更降低所谓股票踩雷或是债券违约的风险。

          REITs投资的收益与风险是否符合替代你手中的高波动股票与低收益债券的条件？与股票和债券相比，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。

          首先，公募REITs市场波动相对较小，其底层资产主要为成熟优质、运营稳定的不动产项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。再者，公募REITs收益相对稳定。从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。但一般股票分红得看公司营收状态与管理层对于来年投资计划决策后而定，而公募REITs的好处则是具有高分红比例。它通常设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格且确定，投资人可以分享几乎所有租金的收益。目前在各主要城市连年看涨的租金带动了REITs的投资人收益。

        另一方面，我们若从风险的角度来看，投资股票及债券除了必须时时关注公司营运与财务状况，更重要的是必须考量市场估值对投资标的的影响。投资基金，则主要关注管理公司的诚信、严谨度及基金经理的变动，更须定期调整自己的资产配置。

        而公募REITs借助发行人、管理人在基础设施项目运营及投资管理领域的专业优势及资源积累，通过运营维护基础设施项目，来获得基金价值的不断提升，与普通基金依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产，实现投资收益有很大的不同。由于目前REITs管理机构不多，且均必须受到主管机关层层审批，因此选择REITs标的时，我们在判断管理公司是否值得信赖要简单得多，只要基金持有的资产具有稳定运营或是地段良好的特征，收益来源即不会有太大波动。

        在公募REITs的结构与收益/风险特征有了基本的理解后，我们回过头来检视目前国内的可选标的。虽然过去主管机关陆续有REITs相关的讨论与规范散落在各投资办法中，但国内REITs市场的快速发展开始于2023年4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知》，提出在基础设施领域试点公募REITs。其中底层资产优先支持基础设施，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。依目前核准的承做项目，我们可以清楚看出可选标的目前仅限于基础设施形态的REITs。而基础建设型的REITs，其优点是底层资产已具有成熟的经营模式及市场化运营能力，并可产生持续、稳定的收益及现金流，对于投资期间的分派收益率已经能够清楚得知且变化不大，但缺点是基础建设与商业不动产相比，其资产增值部分的收益相对较低。

        目前已上市的九档REITs依其预估的营运收益或资产出租率皆相当稳定。若不计资产增值收益，单就分派收益来说，根据戴德梁行统计，按照2023年数据进行测算，其中分派收益率最高的是新加坡，分派收益率达到6.4%，分派收益率最低的是日本，约为4.8%。我们将时间维度拉长，取近五年分配率的平均值，新加坡、中国香港、日本的分派率分别为6.5%、5.9%以及4.3%，而目前国内AAA评级的五年期无担保信用债却只能产生3.3%左右的收益，以此相比REITs确实提供了相对高收益，且安全性更高的投资效益。

          首批公募REITs目前交投不活跃，原因可能在于国内REITs仍处于初步试点阶段，机构投资者对该产品特性不熟悉，不少处于观望阶段，造成买卖盘力量不足。但REITs整体并未出现以往封闭式基金大幅折价交易的现象，仍与REITs具有高净现金流分派率有关，让REITs投资仍见市场支持。今年7月2日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》。继去年4月发布的试点工作通知和指引，该文件进一步拓展了试点区域及行业范围，其中将底层资产近一步放宽至保障性租赁住房及旅游基础设施，将我国未来的REITs产品进一步朝国际趋势推进，可预见的是，随这第二批REITs上市，必将带来